大家好，我是京爺，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！
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1、提問：京爺您好！想在海淀區頤慧佳園、水雲居和曙光花園買個一居或兩居，房價今年都漲了不少，最近有的房子價格降了一點，成交單價在10萬以下。這三個樓盤的塔樓兩居單價差不多（板樓大戶型買不起），您認為現在是買房的好時機嗎，還是再等一等？沒有學區要求，這三個盤怎麼排序？另外，綠波漫板和頤慧佳園的開間，值得入手嗎？
回答：如果是1000萬左右的偏改善的樓盤，最近可能會比較難受。因為這類房產往往是透過置換然後改善，但當前經營貸嚴禁，貸款放慢，導致這個總價的房產上漲有些乏力，未來下調是大機率事件。因此，我建議如果沒有漏，那基本可以考慮觀望一小段時間，但不要等太久。這裡面頤慧佳園、水雲居是可以優先選擇的，長遠比較有價值。開間也問題不大。以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄
2、提問：京爺，最近為了北京的職住積分，想在城六區外接換一套次新三居，總首付預計550萬左右。因為我在豐臺北京南站附近工作，我媳婦在四惠，有一個兩歲半的孩子，計劃在大興購買。近期看了西紅門的鴻坤禮域府、高米店的金地仰山和順馳領海、舊宮三傑（萬科朗潤園二期、紫郡府、富力盛悅居）、亦莊鎮中信新城，非常糾結。請京爺幫忙分析分析，哪個小區更保值增值？非常感謝京爺！
回答：你好，郊區買房邏輯很簡單：地鐵，次新，靠近產業。這裡面鴻坤禮域府小區不錯，板塊差了一些；高米店板塊不算差，這兩個小區尚可，可以優先金地仰山。這裡面我比較推薦舊宮的這幾個小區，能承接亦莊和城裡的外溢，交通也方便，有一定的房產價值。中信新城小區倒是可以，但交通差了一些，保值倒還可以。
4、提問：請問京爺，想諮詢三個小區。1、東王莊，小區環境好，位置在15號線清華東路西口和六道口站之間，離13號線五道口站也不算遠，位置感覺很好；2、清華東路27號院，沒有小區環境，出小區就是15號線六道口站入口，位置也不錯；3、建清園，比前兩個小區靠北，不臨地鐵，晚上過去比較堵。想請問您，從保值升值的角度考慮，六十多平的房子，同樣價格，建清園四層好戶型（實際在三層半，一樓是半地下）和東王莊二層差戶型應該怎麼選呢？同樣價格，戶型都可以的情況下，東王莊一樓和清華東路27號院三樓，怎麼選呢？謝謝京爺
回答：你好，東王莊小區還不錯，雖然老了一些，但是配套成熟，流動性還可以，剛需上車沒問題；清華東路27號院居住體驗倒是一般，南邊那些樓棟噪音還是比較明顯的；建清園樓齡新一些，未來有地鐵，保值性和升值性應該問題不大。我認為可以優先考慮建清園和東王莊。建清園四層好戶型（實際在三層半，一樓是半地下）和東王莊二層差戶型，還是選擇建清園吧。東王莊一樓和清華東路27號院三樓，一般一樓是硬傷，可以考慮27號院，可以儘快考慮朝裡的樓棟。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
5、提問：京爺，房山什麼時候買合適？
回答：當前市裡都賣不好，現在房山很多房子肯定不好賣，可以再等等入手，或者觀察連續降價的房源，能撿漏。最近不少房山置換到市裡的都比較頭痛，因為賣不動。所以未來應該還有下行空間。當然，如果是真漏，那直接入手也可以，畢竟總價低，下行空間不算大。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
6、提問：我有一套水立方附近科學園南里的老破小. 多年漲的很慢. 是否應該賣掉買一套新的？ 比如石景山/東壩/亦莊等地？ 謝謝
回答：你好，北京沒學區的老破小，即使地段再好，價值也一般。市場平穩的時候，可以考慮出手，並置換到熱門板塊的次新標的中。記住：未來一定是屬於有產業或者年輕人聚集板塊的次新房，這是我對所有人資產配置的最終方向的建議。詳見星球資料《老破小買房攻略》
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