隨著社會經濟的發展，城市各項功能體系不斷完善，百姓的生活水平顯著提升，一些老舊城區的基礎設施和功能已經滿足不了當下人們的需求，舊城改造是一個不間斷的過程，只要滿足不了當下社會，就要開始改造。在這些專案實施拆遷過程中，為了推動改造發展規範地進行，也是出臺了很多相關法律政策，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。那麼，在拆遷評估中會產生諸多問題和影響拆遷評估的因素，北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師為您逐個分析。
房屋位置
在一個城市裡，房屋的面積、用途、結構確定的情況下，房屋的價值更多取決於房屋在這個城市的區位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學區房、離醫院遠近地段的價值就很高，還有北京二環附近的房屋和六環附近的房屋拆遷補償價格，顯然不可同日而語。
房屋評估價格
涉及到徵收拆遷，對房屋進行價值評估是必不可少的一個環節。但是主導拆遷工作的是政府，評估機構大多會受到干預。不能獨立客觀公正的對你的房屋進行評估。
目前大多采取基準價格結合成新、區位、臨街等係數綜合確定。與估價規範不符，因為房屋價格有市場來決定，不僅僅受房屋本身固有因素影響，而且《房地產估價規程》中也沒有“基準價格”的概念。
房屋用途
同樣的房屋不同的用途補償也有所不同，有的房屋用於居住，有的用於經營，還有的可能作為臨時倉庫儲存東西，具體按照哪種型別進行補償，要檢視登記證上登記的型別，如果是住改非的，還要檢視是否有合法的經營手續和納稅情況，就型別來說，一般用於經營的房屋價值補償最高，其次是居住。
評估方法
拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
交易均價：商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期彙總測定並公佈。
重置價：是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價物件具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。
史律師提醒：
拆遷是一個長期鬥爭，需要全面專業的知識，需要對全域性的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析並作出正確的判斷。而對於非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。
