編者按：2021年，世界、中國、各行各業乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經濟與房地產仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。
有鑑於此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧並總結標杆房企過去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會所在。
同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經濟與房地產的前行之路。
觀點網上一次見到沈建光還是博鰲房地產論壇，此時，我們坐在京東香港新寫字樓內，探討當下經濟形勢。
大家都樂於向這位擁有豐富國際金融機構、國際金融組織與貨幣政策部門任職經歷的學者討教，沈建光也經常參與論壇活動，貢獻很多鞭辟入裡的觀點。
有豐富海外經歷的沈建光，2018年正式接受邀約，擔任京東集團副總裁、首席經濟學家。
彼時沈建光懷著一份“用大資料研究中國宏觀經濟大勢”的願景圖，運用數字進行宏觀研究，引發了他加入京東的興趣，他希望能夠將大資料和人工智慧運用到經濟研究和預測方法上，打破傳統經濟學的研究瓶頸。
資料、科技、產業成為沈建光後來研究的重點。
2021年，他的新書《中國經濟的韌性》正式出版，當中提及，數字科技、資料等數字化、高科技紅利正成為中國下一階段經濟發展的重要引擎和助力。
經濟學家往往具備敏銳判斷力，能夠從繁蕪的表象中，分析出準確的走勢和動向，並做出前瞻性預判。比如，在過往房地產高速發展的幾年，沈建光就已警示風險。
2017年末，他曾撰寫過名為《2018，中國房地產鉅變前夜？》一文，判斷中國房地產市場很可能已經處於鉅變前夜。
在這之後，一些企業著手令自身更“安全”，一些企業仍扮演著“賭徒”的角色，方向盤綁著刀開車，經不住任何顛簸，關鍵是不可能永遠沒有顛簸。
如今，房地產“鉅變”還是來了，正如沈建光四年前預判那樣。
峰值
2021年下半年，尚未從新冠陰霾中走出，經濟下行卻悄然來臨。按慣例，經濟下行階段多會採取更積極的財政及貨幣寬鬆政策，依靠“放水”刺激經濟。
出人意料的是，下半年，國家反而加強對網際網路、教育、房地產等監管力度。
“三季度以來，在疫情、汛情、房地產調控、行業治理、限電限產五大沖擊交織下，經濟發展面臨著社零恢復乏力、房地產投資大幅下滑、中下游企業經營承壓、青年失業高企四個方面的結構性問題，經濟下行壓力加大，三季度GDP環比僅為0.2%，兩年平均增速破5。”
悲觀的聲音很多，但也有人感到樂觀。
在12月末中央經濟工作會議召開後，不少行業人士認為政策刺激並未達預期，沈建光卻對明年經濟持樂觀態度：“讀了中央經濟工作會議通稿，從一年的角度看，它的訊號非常明確和正面，對於市場和明年經濟，我相對開始樂觀了。”
政策消化需要時間，明年一季度甚至上半年仍存在經濟向下壓力，房地產投資增速將出現下滑，但沈建光認為，隨著政策“糾偏”的效果逐步體現，下半年情況將有所好轉，全年GDP增速大機率在5%左右。
統計局釋出的2020年相關資料中，中國GDP首次突破100萬億大關，全年經濟增速超2%，是全球範圍內唯一一個實現正增長的主要經濟體。即便受疫情影響，房地產全年商品房銷售額達到17.36萬億元，增長8.7%，跑贏GDP增速。
在沈建光的判斷中，這會是房地產銷售最高峰值：“很難再往上，因為17萬億包含所有需求，現在中央態度明確，不希望看到投資需求、投機需求，希望看到的是合理住房需求。”
影響的另外一個因素是人口。目前的現狀是，人口結構問題慢慢暴露，社會老齡化的問題越來越嚴重，人口出生率出現明顯下滑。《中國統計年鑑2021》披露，2020年全國人口出生率為8.52‰，首次跌破10‰，創1978以來新低。
未來年輕勞動力的減少，將直接影響購房需求。
“過去每年出生人口1400萬、1800萬，現在是1000萬，二胎政策後一年增加了200萬，隨後就往下走了，三胎政策效果會怎麼樣呢？”
風險
在尋找光亮的長夜中，央行降準是難得的好訊息。
近期央行宣佈，為支援實體經濟發展，決定於2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%。
此次降準，共釋放長期資金約1.2萬億元。12月20日，央行銀保監會再聯合發文，鼓勵併購出險房企的優質專案，促進行業出清；1年期貸款市場報價利率（LPR）下降0.05個百分點至3.8%，這是LPR自2020年4月以來首次下調，房地產股迎來久違大漲。
從過往表現看，房地產對實體經濟影響顯著，由於鏈條長，關聯行業眾多，除自身外，對建築業、工業、交通運輸、批發零售等行業亦具有較強拉動作用。
根據投入產出表，沈建光發現，近年來房地產及相關行業對經濟增長的貢獻率中樞在20%左右，最近兩年的貢獻還有所上升。
“長租房市場肯定是接下來的重點，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”沈建光拿出手機，和我們逐字逐句分析會議對房地產的相關表述，並認為長租房、保障房、品質改善房等市場新模式賽道更值得挖掘。
下半年，隨著政府對房貸規模及預售資金強監管，地市或樓市早已沒了往日的亢奮，房地產銷售“速凍”，不少房企流動性風險加大。
往日一路狂飆的賽道，參與者越來越少。
沈建光認為，目前房企風險狀態具有很大的結構性，大致可以分為三類。第一，非主營業務過度擴張的房企，這類房企規模較大，債務違約風險高，但數量不大；第二，靠高房價支撐高負債、高週轉、高毛利的企業，在預售資金監管加強以及融資端調控下，高週轉模式不可持續，這類房企風險需要重點關注。
第三，政策波及的房企，一部分企業融資性現金流隨著去槓桿調控下降，另一部分企業儘管負債率低，但拿不到貸款，這些房企隨著政策糾偏，資金壓力會有一定緩解，風險不大。
近期，隨著相關“糾偏”政策的推進，房地產銷售、購地、融資等行為已出現好轉跡象。
“經濟工作會議表態意味著對前期地產調控用力過猛的‘糾偏’，但不代表要重回依靠房地產短期刺激經濟的老路。”
過往許多年，房價在調控中逐年螺旋式上漲，膽大的開發商逆市擴張成為贏家，目前已然不可能。“賭徒”總是需要承擔風險，而如今看他們贏面並不大：“本輪調控是中央核心意識的體現。”
通脹
房地產開發投資增速回落是一方面，但影響經濟的絕不僅於此。
中央工作經濟會議提及，當前中國經濟面臨“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”三重壓力。要求積極推出有利於經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。
“中央對經濟下行壓力看得比較重的，今年叫'需求收縮'，不叫需求增速下降，以前比較少這麼明確。”
伴隨著的是央行推出全面降準、定向降息、加強匯率引導等措施，財政部已向省級財政部門下達了2022年提前批專項債額度。
在這樣的形勢下，首先面臨的便是高通脹外部環境。
12月10日，美國勞工部公佈最新資料顯示，美國11月CPI資料連續七個月達到或高於5%，11月CPI同比上漲6.8%，高於前值6.2%，為1982年以來最高水平。
“過去一直說4%已經是高點，現在超6%了才承認通脹可能不是暫時的。”伴隨著通脹壓力日漸加大，美聯儲也不再抱有僥倖心理。
2021年初，美國1.9萬億美元經濟刺激計劃透過，加上上年12月份透過的9000億美元援助計劃，相當於美國短時間內增加2.8萬億美元財政刺激。
“美國經濟就是靠印發鈔票，把錢印出來給老百姓，不工作也給錢。印了錢也不生產，企業沒有得到救助。美國消費現在已經比疫情前高出了20-30%，但生產卻沒跟上。”
佈雷頓森林體系後，美元成為國際貨幣體系的中心，1971年，美元與黃金脫鉤，成為完全意義上的“信用貨幣”，進一步確立美元的霸權地位。
在此期間，美國遭受著一場史無前例的“通脹”風暴。那是一個美國人不願回憶的時代，1970年，開啟印鈔模式的美國引發漫長通貨膨脹，物價居高不下，失業率激增。
直至上世紀70年代，美聯儲主席沃爾克採取一系列嚴苛貨幣政策，用了長達十年方走出滯漲泥沼。
韌性
回到現實，因美元強勢地位，當美國不斷進行所謂的量化寬鬆，某種程度會向全世界輸出通貨膨脹，中國或面臨一定輸入性通脹壓力。
“反而中國支援企業復工復產，減稅降費，生產恢復快於內需，也是少數沒有實行大規模量化寬鬆政策的國家之一。”
展望2021，沈建光認為，在極度寬鬆的貨幣環境，產出缺口持續存在，疊加能源、工資、租金上漲等內生性因素，預計明年全球仍將持續處於高通脹環境之中，美國通脹將保持高位執行，全年CPI同比將高於3%。
“生產跟不上，靠什麼填補？就靠中國的進口商品。”自2020年6月起，我國外貿月度進出口連續18個月實現同比正增長；自2021年1月起，我國外貿月度進出口同比增幅就維持在兩位數的高位。
據海關統計的最新資料顯示，今年前11個月，我國出口總值19.58萬億元，同比增長21.8%，比2019年同期增長25.8%。
“在中美貿易戰下，中國的出口表現特別超預期。”沈建光預計，中央指的需求收縮，不包括出口，明年出口仍會保持較好態勢。
這也是他認為中國經濟具備“韌性”的原因之一。“美國政府發錢，工人大幅退出勞動力市場，生產能力限制同時導致進口需求擴大，現在美國的港口擁擠不堪。這種情況下，中國全球紡織品出口都增加了，又重新成為美國第一大的進口國。”
“明年美國通脹還是有很大的風險，對中國來說，輸入性通脹壓力還在。好處是美國越是通脹高，對中國的商品需求就越高，有利於商品出口，也有降低關稅的可能性。”
另外，數字經濟的發展是沈建光認為中國經濟韌性強的另一個原因。
“中國電商零售佔比遠超美國電商，美國亞馬遜一家獨大，中國有自己的電商產業，而且發展迅猛。在很多領域的數字化程度已經追上發達經濟體。”
“中國數字經濟規模已位居世界第二，數字經濟對中國經濟發展提供了重要支撐，也是中國經濟韌性的重點所在”。
桌面上放的一本書（《中國經濟的韌性》）是沈博士最新著作，將疫情後中國經濟面對的挑戰和衝擊說得透徹，當中提及，數字科技、資料等數字化、高科技紅利正在替代人口紅利、市場紅利，成為下一階段經濟發展的重要引擎和助力。
以下為觀點新媒體對現任京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光先生的採訪實錄：
觀點新媒體：中央財經會議說“穩”，您如何理解？對2022年有什麼預測？
沈建光：三季度以來，在疫情、汛情、房地產調控、行業治理、限電限產五大沖擊交織下，中國經濟發展面臨著社零恢復乏力、房地產投資大幅下滑、中下游企業經營承壓、青年失業高企四個方面的結構性問題，經濟下行壓力加大，三季度GDP環比僅為0.2%，兩年平均增速破“5”。
中央經濟工作會議明確提出，當前中國經濟面臨“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”三重壓力，與我們上述的分析基本一致。
在此背景下，中央經濟工作會議強調“穩定宏觀經濟大盤，保持經濟執行在合理區間”，提出“政策發力適當靠前”，非常有必要，從宏觀、微觀、結構、科技、改革開放、區域、社會等七大方面提出了的政策措施，也具有很強的針對性。預計明年經濟政策將適當發力“穩增長”，全年GDP增速大機率在5%左右。
觀點新媒體：不少人認為重提“房地產是支柱產業”令人振奮，但也看到有分析認為對房地產行業的態度其實是低於市場預期的？沈博如何看？在未來的中國經濟中，房地產將扮演一個什麼樣的不同角色？房地產作為經濟增長引擎的重要性是否已有所下降？佔比經濟會在哪個概數之間？
沈建光：房地產業鏈條長，關聯行業眾多，除自身外，也對建築業、工業、交通運輸、批發零售等行業具有較強的拉動作用，對中國宏觀經濟發展的影響非常大。
根據投入產出表，我們測算髮現近年來房地產及相關行業對經濟增長的貢獻率中樞在20%左右，最近兩年的貢獻還有所上升。
此外，在中國，促進房地產行業良性迴圈和健康發展，既是穩定經濟發展的需求，也是一項民生工程。
在中國經濟堅持高質量發展的總原則下，“房住不炒”仍將是房地產政策的主線，同時兼顧防風險的考慮，房地產政策既要防止房價大漲，也要防止房價大跌。
會議明確“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”，這是對前期地產調控用力過猛的“糾偏”，但不代表要重回依靠房地產短期刺激經濟的老路。
觀點新媒體：有分析認為房地產和整體經濟最差時刻會於明年上半年出現，您如何看？房地產出現大量違約的可能性有多大？
沈建光：受前期調控收緊和基數影響，預計明年上半年房地產投資增速將出現下滑，但隨著政策“糾偏”的效果逐步體現，下半年情況將有所好轉。
目前，房地產企業的風險狀態具有很大的結構性，大致可以分為三類：第一，非主營業務過度擴張的房企，這類房企規模較大，債務違約風險高，但數量不大；第二，靠高房價來支撐高負債、高週轉、高毛利的企業，在預售資金監管加強以及融資端調控下，高週轉模式不可持續，這類房地產企業的風險需要重點關注；第三，政策波及的房企，一部分企業融資性現金流隨著去槓桿調控下降，另一部分企業儘管負債率低，但拿不到貸款，這些房企隨著政策糾偏，資金壓力會有一定緩解，風險不大。
近期，隨著相關“糾偏”政策的推進，房地產銷售、購地、融資等行為已出現好轉跡象。
觀點新媒體：目前廣東省人民政府約談恆大，並同意向恆大地產派出工作組，這將能多大程度穩定市場的預期？包括在境內和境外？
沈建光：從中央經濟工作會議來看，針對重大風險的防範化解，已明確了“壓實地方、金融監管、行業主管等各方責任，壓實企業自救主體責任”政策思路，也是出於穩定市場預期的考慮。
目前一些中資房地產企業開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房地產企業美元債券。
11月的房地產企業融資資料出現了一些好轉的跡象，按揭和信用債邊際放鬆，更多資金用於竣工端，竣工同比增速從上月的-20.6%反彈至0.3%，但開工和拿地仍然低迷，市場整體轉向還需進一步觀察。
觀點新媒體：您如何看待房地產稅政策？它的試點會給房地產行業和房地產企業帶來怎樣的影響？
沈建光：應從以下三個方面理性看待房地產稅政策及其影響：一是需要理解徵收房地產稅的目的，在於健全稅收，成為固定稅種，一定程度“替代”土地出讓金，完善財政收入機制。
二是“房住不炒，保持房地產市場健康發展”仍然是主要基調，房地產稅試點將會循序漸進，力度適中，結合前期上海和重慶的試點效果，預判此次試點擴大對市場、房價的影響可控。
三是“共同富裕”是一項重大政治戰略任務，徵收“房地產稅”也是調節收入、促進公平、社會和諧安定的一個手段。
觀點新媒體：過去由金融支撐的房地產行業發展的底層邏輯幾乎被顛覆，這種情況下，什麼樣的房地產公司才能有未來？目前國內城鎮化率還未到達頂峰，在您看來，房地產住宅是否仍是一個好賽道？相關產業鏈哪些是值得去踐行的？
沈建光：這一輪房地產調控將加速行業洗牌，規模大、財務指標較好、信譽較好的企業未來發展前景仍較為樂觀，尤其是一些國資系龍頭房企。
經過20多年的快速增長,中國城鎮房地產市場已經從供給短缺轉向供給過剩,尤其是隨著人口老齡化的加劇，未來房地產市場的主要發展方向將從“增量”走向“存量”，但人口淨流入、核心都市圈、經濟發達、公共服務優勢明顯的一二線熱點城市仍有較多增量投資機會。
從政策導向來看，近年來中央經濟工作會議多次提及發展租賃市場和加大保障房建設，可挖掘長租房、保障房、品質改善房等市場新模式的賽道空間。
觀點新媒體：數字化轉型已是大勢所趨，而我們認為房地產行業及延伸的產業鏈，如產業地產、物流、物業、零售商業、甚至租賃、養老等等都會面臨數字化的運用，您可否幫我們講講數字化轉型、數字產業化對於房地產及延申的產業應該是一個怎麼樣的場景？
沈建光：中國數字經濟規模已位居世界第二，數字經濟對中國經濟發展提供了重要支撐，也是中國經濟韌性的重點所在，對此我在最新出版的專著《中國經濟的韌性》中進行了詳細闡述。
中國“十四五規劃”明確提出加快數字中國建設，要求積極推進生產、生活和治理的數字化轉型。
對於地產及相關行業而言，數字化轉型將帶來以下影響：一是數字化轉型有助於地產及相關行業實現精細化標準化運營、管理和服務，最佳化供給，為居民提供更加個性化、品質化的產品和服務；二是數字化轉型有利於提升房地產及延伸產業的執行效率，增強協同性，減少資源浪費，符合高質量發展的內在要求；三是數字化轉型有利於打通地產和相關行業的“壁壘”，透過資料的識別、分析、流通、交易，探索與住宅相關的增值服務，使得居住與出行、消費、娛樂、購物、養老等產業有機融合。
觀點新媒體：12日，國務院辦公廳印發了“十四五”冷鏈物流發展規劃的通知。怎麼看該規劃的意義？有什麼值得關注的亮點？
沈建光：近年來，我國冷鏈物流市場快速增長，2020年規模超3800億元，但相較發達國家，仍存在區域不均衡、網路體系不健全、現代化程度不高等問題。
《“十四五”冷鏈物流發展規劃》的釋出對冷鏈物流高質量發展做了系統指引，首次明確了冷鏈物流的執行體系、骨幹通道、服務體系、保障體系、監管體系的總體佈局，針對當前冷鏈物流的短板，從產地冷鏈、運輸冷鏈、銷地冷鏈到全品類服務冷鏈做了詳細的部署。
這是繼2010年國家發展改革委印發《農產品冷鏈物流發展規劃》後，又一個國家級的冷鏈物流發展規劃，意義重大。
同時，冷鏈物流建設實施方案和高質量發展相關政策也在積極研究制定中，預計後期還有更多配套方案和細則出臺，整體推動冷鏈物流高質量發展。發展冷鏈物流市場有助於“構建現代流通體系、實施鄉村振興和擴大內需”三大戰略的實施，
具體來看：一是透過最佳化供給，打通消除阻礙農產品、生物藥劑等流通堵點，構建更加高效的流通體系；二是透過推動農產品規模化發展，促民增收，助力鄉村振興；三是透過建立產品品質和安全保障體系，進一步提振消費，擴大內需。此次《規劃》的一大亮點是，強調加快冷鏈物流行業數字化建設，運用大資料、物聯網、5G、雲計算賦能物流各領域、各環節，加快設施裝備數字化轉型和智慧化升級步伐，提升倉儲、運輸、配送等環節一體化運作和精準管控能力，促進冷鏈物流業態模式創新和行業治理能力現代化。
觀點新媒體：中國是少數沒有實行大規模量化寬鬆政策的國家之一，但部分預測認為明年可能通脹的預期仍然比較大，您怎麼看？它在大多程度上會傳遞到房地產市場？
沈建光：近期隨著保供穩價政策落實，煤炭、黑色、有色等原材料價格快速上漲勢頭初步得到遏制，國內工業品、國際原油價格同步回撥，11月PPI同比降至12.9%，預計12月將繼續回落，短期高點已現。
展望2022年，保供政策、房地產走弱以及高基數均指向PPI回落，但“雙碳”制約部分工業品供給，PPI中樞仍存支撐；豬週期見底、上游價格滯後傳導則指向CPI溫和回暖，PPI-CPI剪刀差有望逐步收窄。
上游原材料價格回撥或一定程度緩解開發商的成本端壓力，且原材料成本整體佔比不高，房地產鏈條較長，整體影響有限。
觀點新媒體：2021年以來，中國發展遇到疫情多地散發、嚴重洪澇災害、大宗商品價格快速上漲、電力煤炭供應一度緊張等多重挑戰；國務院總理李克強早前的講話預示2022年中國經濟下行壓力很可能繼續存在甚至加大，是否反映中國高速增長的時代已經迎來尾聲?投資者能如何應對？
沈建光：早在2017年，黨的十九大報告已明確提出“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。”高質量發展已成為當前經濟發展的總原則，更加強調在“創新、協調、綠色、開放、共享”的新發展理念下推動經濟發展質量變革、效率變革、動力變革。
高質量發展並不意味著經濟增長的結束，當前中國高技術投資持續高增，綠色投資在不斷釋放新動能，數字經濟的地位持續提升。
這些結構轉變在提升中國經濟韌性的同時，也會進一步提高中國經濟的潛在增長率，投資者應持續看好中國經濟。
觀點新媒體：新型變異毒株奧密克戎(Omicron)的到來正掀起新一輪的擔憂。您如何看待它的影響？未來一年，通貨膨脹、供應鏈紊亂等問題是否會更加嚴重？
沈建光：新型變異病毒奧密克戎傳播速度快，並且有較強的疫苗抗藥性，是未來中國和全球經濟發展面臨的一個主要不確定性因素，需要重點防範。
展望2022年，在極度寬鬆的貨幣環境，產出缺口持續存在，疊加能源、工資、租金上漲等內生性因素，預計明年全球仍將持續處於高通脹環境之中，美國通脹將保持高位執行，全年CPI同比將高於3%。
全球經濟修復的總體態勢不改，但在新冠疫情和現代貨幣理論政策實踐的影響下，供需兩側不均衡的結構仍將持續，供需缺口短期仍難消除，勞動力短缺、供應鏈緊張、需求放緩、通脹高企成為可能阻礙修復程序的四個主要風險。
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