北京2022年一批次土地名單，上週五公佈於眾。
下圖就是帶銷售指導價的名單詳細
↑圖淺藍色底為2021年第二批次延期地塊，2022年第一批供地又端了上來。
NO.1 一個細節背後的重大邏輯
抱著圖表仔細端詳一番之後，我們發現了一個比較明顯的訊號，那就是幾乎所有指導價，都沒有上漲，注意是1塊錢都沒有上漲。這在北京近幾年的供地中，並不是很常見。
舉例，同樣的東壩板塊，2019年拿地的華樾國際，限競房69422元/㎡，2020年的華樾國際·領尚，指導價71000元/㎡，漲幅1500元/㎡，2021年拿地的德賢御府，指導價80000元/㎡，漲幅大一些9000元/㎡。
3年的時間，東壩從6.9萬摸到8萬，指導價每年的漲幅為5-6%。漲幅還算平穩，絕對能算作房住不炒。
但因為房價基數在那擺著，對於想買房的準業主，這些漲幅還是很不友好。
因為絕大多數家庭，都不能做到3年存下100萬。
但我們看2022年的第一批供地，崔各莊還是88000，王四營還是71000，石景山古城74800。相較2021年5月的土拍，銷售指導價1元也沒有上漲。
房住不炒，執行異常堅決。半年多過去，1-2%的漲幅也不留空間。大家要從這個訊號來體會背後的決心。
同時給後面留了一些懸念，2022年的第二批次，第三批次供地，是不是還是和第一批次供地的價格一樣？
例如，後面崔各莊如果還是88000，那麼決心可鑑。
NO.2 已拿地開發商
已經拿地的開發商，最經典的銷售說辭和去化手段沒有了。
在過去，每當老專案辛辛苦苦地賣了一年，去化了三分之一或二分之一，來年最期盼的事情，就是專案周邊的待出讓地塊，拍出更高的銷售指導價。
這樣銷售們都能說：“旁邊新拍的地塊要賣90000呢，我們專案才88000，買到一平米就賺2000”
買到就是賺到，這種強力的殺手鐧沒了。
NO.3 未拿地開發商
還未拿地的開發商，不用給別人抬轎子了，也不用幫老專案解套了。
要思考的只是，之前同樣指導價得專案賣得怎麼樣？我再殺進來會不會卷得更厲害？如果拿了這塊地，產品和客戶的差異化能不能做出來？殺出一條快速去化的血路。
88000的崔各莊，71000的王四營，74800的古城，還有其他類似的區域，都會攤出這樣一張考卷。
NO.4 已買房業主
已經買了2021年新房的業主
心中有點小失落，因為大部分人面臨的狀態是。資金成本已經產生，但資產未交付，資產未升值。
舉例，71000元/㎡ 買了120㎡的新房。總價852萬，假設全款。若不買房，去存大額1年，收益3%，一年收益255600元。
現在，這筆收入沒有了，買的房子還要等2023年年底才能拿到手。不算收房時的契稅，公共維修基金，物業費預交等等。這套房子就已經是900+萬的成本了。
貸款買房的業主計算方法類似，首付的利息收益成本 + 支付的房貸利息，是你的資金成本。
如果完全一點增值都沒有……
所以，從現在到未來，買房就變成了真正意義上的消費。如果2022年後續供地還是類似的結果，所有人的思路都要變一變。
變成：買房是消費，保值勉強談得上，賺錢免談，哪怕是超一線。
NO.5 未買房準業主
還未買房，但關注相關片區的準業主們。
對於這群人，可能也是絕大多數讀者，絕對是個好訊息。
因為一年快過去了，你的積蓄更多（首付），收入更高（可能）。但房價還在原地等你，一個寸步都沒有挪。
如果2022年後續供地還是如此，那麼你可以真正做到對於房子這件事——買得起就買，買不起就踏踏實實等。
這踏踏實實4個字，價值千金。
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