2022年置業方向，就藏在2021年北京樓市成交排名中

各位粉絲，新年好。

在新年的第一期，幫主將2021年北京樓市整體成交結果進行盤點分析，為買房人在2022年買房置業提供參考。

據統計，2021全年，北京住宅（不含共有產權房）新增供應59399套，同比上漲9%；成交62800套，同比上漲29%；成交面積795.58萬平米，同比上漲33%；成交均價52924元/平米，同比上漲3%；成交金額4210.54億元，同比上漲38%；目前市場存量72898套，同比上漲3.6%。

從整體資料看，2021年北京住宅成交套數、面積、金額等3項指標均達近5年高點，成交均價雖比2019年略低，但考慮到2021年五環外專案佔比8成，且10萬+專案價格審批被嚴控，因此2021年成交均價仍呈小幅上升趨勢。

2017—2021年，市場新增供應持續增長，2021年存量同比微漲。

2017—2021年北京住宅市場成交狀況

誕生3個百億樓盤

2021年，網籤成交金額冠軍為海淀幸福裡，實現成交額達120.12億元，成交均價約8萬元/平米，成交1290套，成交面積15.93萬平米。

2020年10月首次開盤的海淀幸福裡，在2020年最後一個季度完成了44套、3.85億元的成交業績，成交均價約7.7萬元/平米，成交面積約5000平米，成交套均面積約114平米，去化以小戶型產品為主。

而在2021年，專案主推145、165、195平米大戶型產品，且價格漲到8萬+，能夠摘得北京住宅銷冠，一是證明了海淀市場高階改善向北部外溢且需求旺盛，二則說明專案產品力有足夠支撐。

在2021年海淀樓市，學府壹號院開盤認購超百億、圓明天頌開盤去化9.5成，均體現了海淀市場是北京當之無愧的YYDS。

亞軍奧森ONE是2021年首個實現網籤額過百億的專案，事實上，該專案在2020年底就沒什麼房源了，只不過在2021年完成網籤而已。

該專案不到一年時間清盤，得益於承接了大量海淀外溢客群，其限競房的價格優勢，給了碼農們極佳的上車機會。其兄弟專案奧海明月也以52.79億元的成交額躋身年度前十（第9名）。

2022年，海淀區供應主要在北沙灘、永豐，除了海淀幸福裡大約還有不到3成存量外，中建壹號·學府公館、中海滙德里、幸福裡潤園均是新盤，前者售價10.08萬元/平米，後二者指導售價均為8.3萬元/平米，好在中海滙德里有75平米小戶型，買房人還有機會在600萬的區間入住海淀。

海淀北部更低門檻置業的區域主要在昌平北清路沿線、未來科學城區域，新盤供應充足，價格在5萬—6萬/平米的區間。（詳見“明年，碼農在海淀北部買房選擇多多”）

第三個百億樓盤是恆大麗宮，中央別墅區天竺板塊5000萬+別墅專案。

9個均價<5萬專案躋身前50

買房人最關心的是北京房價變化。

如果看年度成交均價，2021年北京住宅價格呈小幅上升。但買房人具體考察不同區域板塊的房價時，會發現有些板塊房價漲幅明顯，有些專案價格雖然高、但明顯有倒掛優勢。

根據2021年北京住宅成交前50名排行榜，單價<5萬元/平米的專案只有9個，其中5個在五環與六環之間，4個在六環外；有5個專案是限競房；1個專案位於遠郊區。

2021年，單價<5萬的專案共成交8759套、成交面積89.42萬平米、成交金額321.13億元，套均面積約102平米，說明剛改需求佔比更大。

從2021年土地供應情況看，在限競房時代落幕後，北京單價<5萬的商品房專案全部在六環外，順義新城馬坡與仁和、房山良鄉官道是距離城四區相對近的區域，但最大短板是距離地鐵較遠。在北京新版地鐵交通線路規劃中，地鐵可達區域房價均在5萬+。

這就給預算在300萬以下的低總價置業人群出了難題，買得起的房子距離遠、交通不便、配套欠缺。

300萬—400萬區間的房子，有地鐵配套，有但供應量很少，想買必須及時出手，如朝陽豆各莊的北京沁園、大興舊宮的合生me 悅、門頭溝永定鎮的龍湖北辰攬境等，或許還能淘到低總價戶型；新盤可關注北七家天時湯山御邸，以及今年將上市的昌平未來科學城幾宗地塊。

2021年北京住宅成交前50名中<5萬專案成交狀況

10萬+專案表現搶眼

與單價<5萬的專案數量相同，有9個單價在10萬+的專案成交額赫然名列前50，這恰好是2019年與2020年前50名10萬+專案的數量之和。

這9個10萬+專案共計成交1839套，成交面積32.08萬平米，實現成交額350.37億元，佔比全年成交額超8%，套均面積約174平米。

從以上資料可以看出，2021年北京高階改善需求旺盛，雖然市場一度手信貸收緊影響了成交，但是嗅覺敏銳的高階買家把握住了市場最佳時機。

例如，在控房價的指導思想下，二環唯一新盤北京城建天壇府一期預售價格僅批約11.8萬元/平米，這讓高度認可核心區價值的買房人趨之若鶩，在二期取證均價提升至12.2萬元/平米後，更是引發了冬日裡排長隊買房的情景。

可以看到，在2021年成交均價最高的專案是海淀西三環西釣魚臺嘉園，11.6萬元/平米，該專案一期建成年代是2005年，是一個拿地開發已近20年的老盤。

相對而言，像天壇府、分鐘寺三兄弟，以及11.5萬元/平米的圓明天頌、8.96萬元/平米的學府壹號院等高階改善專案，對於北京的豪宅買家來說，真可謂是價效比較高了。

這就像投資股票，並非高價股升值空間就小，當初認為100元茅臺貴的股民，怎麼也不會想到未來有近20倍的漲幅。

另一方面，從目前市場產品結構看，新拿地專案少有做180平米以上戶型，因此200平米以上的大平層產品反而體現出稀缺性。

值得一提的是，在9個10萬+專案中，有3個金茂府，且東叄金茂府是10萬+專案銷冠，成交套數、面積、金額均傲視群雄。金茂府在高階改善群體中的品牌影響力可見一斑。

2021年北京住宅成交前50名中10萬+專案成交狀況

奧森ONE勇奪成交套數桂冠

2021年，成交套數冠軍是奧森ONE，也是唯一成交在2000套以上的專案。

當2021年昌平奧森春曉和北清雲際兩個新盤接力東小口雙子星後，且價格都在6萬+，奧森ONE和奧海明月的價值進一步被凸顯。

成交套數過千的專案共有7個，共計成交近萬套，其中有3個限競房專案。

8萬+專案只有海淀幸福裡一個，成交1290套，在品質改善市場領域獨佔鰲頭。

5萬—6萬區間的專案只有奧森ONE一個。

<5萬的專案有5個，其中亦莊橡樹灣和萬科城市之光東望在通州雙限影響下，能取得成交過千套的業績實屬不易。尤其亦莊橡樹灣從2020年首次開盤時售價3.3萬—3.6萬/平米，到2021年售價達4.5萬元/平米，其漲幅冠絕北京新盤。買到該專案一期的業主，恐怕是2021年最開心的買房人。

2021年北京住宅成交前50名中成交套數過千專案成交狀況