作者丨韓瑋燁 張琦 編輯丨劉陽
來源丨睿和智庫、地產資管網
瑞為科技高階副總裁 張燦
2021年，碳中和元年拉開帷幕，元宇宙概念橫空出世，人工智慧迎來又一次“井噴”，科技創新下沉產業，商業智慧化轉型日益成為房企轉型的助力。但商業運營的智慧化並不是大眾印象中，透過增加智慧化裝置那麼簡單。
在商業中心的運營中，“人、貨、場”是提升商業價值，實現增收的重要因素。然而在BI（商業智慧）中，儘管可以透過場內流量分析，瞭解前往購物中心的顧客數量、結構、分佈等要素，但是在商業運營的閉環中，針對個人的資料分析是BI所做不了的工作。
在這時，AI（人工智慧）對個人資料的監控分析，便可以完美填補閉環中的缺失，讓人、貨、場完成聯動，實現整體商業運營的智慧化轉型。但由於IT行業與傳統實體經濟間存在一道巨大的“海峽”，如何實現“海峽兩岸”的AI與BI進行充分交流、融合，成為房企搭建“橋樑”的重要原因之一。
商業運營智慧化轉型的核心在於“用資料說話”。那麼，如何利用大資料反映的客觀事實作為運營者進行決策的依據？如何讓資料在決策中取代“經驗主導”的地位？如何讓智慧裝置“自動學習”，釋放勞動力的同時，讓決策更精準、更易實施？
本期火花談就上述問題對瑞為科技高階副總裁張燦進行專訪，共同探討房地產新時代下，商業運營的數字化轉型將如何進行。
大資料並非十惡不赦
僅作為反映事實的資料工具，大資料並不像人們想象得那麼可怕。在運用大資料的過程中，資料與硬體裝置的結合，可以讓機場安檢、車載智慧網聯、智慧商業擁有同一種邏輯，這是不可思議的。在智慧商業中，AI與BI的結合，讓商業數智化轉型進入了2.0時代。
睿 問
智慧商業如何實現“人、貨、場”的統一？
張燦：科技的發展，激發了購物中心瞭解客群結構的慾望。以往的AI裝置僅能進行流量監測，反應的僅是“瞬間資料”，並不能充分反映客群的人物特質、性別、年齡區段、停留時間以及行動路線等“線性資料”。
然而，一些負責商業空間管理運營的公司，儘管可以將“人、貨、場”進行互通，但其缺少的是流量監測的能力。瑞為科技便是依託AI團隊與商業空間運營團隊，實現了AI與BI的融合。這樣，資料便具有了商業洞察能力，可以根據客群更加“立體”的資料實現具有針對性的營銷，搭建穩固的智慧商業“鐵三角”。
睿 問
智慧商業是否可以實現商業空間的全生命週期服務？
張燦：剛剛所講的智慧商業可以幫助智慧中心在日常經營中進行決策是其中的一方面。此外，針對地塊的建設，在投資時依據附近一定範圍的客群資料，結合商業執行邏輯可以測算出區域缺少的地產型別，如住宅、購物中心、寫字樓等。同時，在融資層面，也可以依據資料分析進行風險測算，幫助運營者做出正確決策，採取正確的融資方式。
總之，從拿地到建設再到開業，特別是開業後的經營範圍，如何招商、如何定租金、如何運營以及在何時完成“退”的動作，這些全生命週期服務都可以利用BI的功能去完成。
睿 問
除了投拓運營，智慧化手段是否可以介入到服務管理中？
張燦：首先，在拿地階段，會依據智慧化裝置獲取周邊一定範圍內的資料，以及房企的投資回報率（ROI）逆推來確定此地塊是否應該投資。在此之前，大部分房企在決策時，僅僅是憑藉在行業內的投拓經驗來確定該地塊的投資可行性。
其次，在商業空間的全鏈條運營管理中，也需要智慧商業裝置將網際網路、大資料以及相關硬體裝置綜合，實現資料化、資訊化治理。
第三，除了對商業運營的管理，AI與BI的融合還能幫助企業衡量物業服務質量、招商準確性，以及商業空間的價值判斷等，這些均可透過智慧化手段來實現。
睿 問
當資料足夠大的時候，才能確保資料的客觀性，智慧商業如何保證其事實反映的客觀性？
張燦：在2007年之前網際網路與大資料還未興起時，房企想用資料做決策，通常使用“攔訪”的調查形式，粗放地瞭解地塊周邊的人群結構、收入情況等。儘管與“拍腦門”的方式相比，更具可靠性，但往往得來的資料受限於資料整體的規模，在推算結果上容易產生偏差。
2015年以後，物聯網與移動網際網路的發展累積了大量線上、線下空間的資料。在此基礎上進行區域資料的推算，因其資料覆蓋面更廣泛，涉及的人流資料更豐滿，便可減少偏差的出現，讓結果更加客觀、精準。
機器學習推動資料代替人腦
“量變引起質變”，當資料積累到足夠多時，人們可以透過資料反映的客觀事實作出相應的決策。然而，AI之所以被稱之為“人工智慧”，在於裝置可以透過運算從另一種途徑達到人腦思考的結果。因此，智慧化便是資料計算代替人腦的過程，而智慧商業也是同樣的道理。
睿 問
通俗講，AI智慧化就是在海量資料中尋找規律的過程，是否有一種演算法可以驅動裝置主動運算？
張燦：資料化的過程就是將雜亂的資料進行分類後，依據層次進行分析，得到其最接近真實的畫像。這樣複雜的工作是非常耗費人力、精力的。因此，需要藉助科技的手段，透過演算法讓機器依照其自有的分析邏輯進行分析，而非人為灌輸一種演算法，明確其關注的資料錨點，從中找到規律，並按照習得的規律來實施下一步措施。
睿 問
既然AI是幫助人們分析資料，BI是幫助人們分析業務，對於商業不動產行業來講，融合二者的可行性有哪些？
張燦：由於人工智慧和商業不動產是兩個平行的行業，以前二者之間沒有交集。因此，AI行業的從業人員不懂商業運營，而從事BI行業的人又不懂如何將資料收集加以應用。以往，BI缺少關於消費者的整體資料來源，只能透過抽樣問卷的方式進行資料獲取，顯然這種方法是缺少客觀性的。BI只能根據不完全的資料作出部分決策或者是具有偏差的決策。瑞為科技便看中了這一契機，將AI與BI進行融合，這也是行業內沒有的先例。
睿 問
融合AI與BI需要具備什麼能力？
張燦：這個能力需要AI公司指導並深知資料該如何去運用，BI公司要懂得借鑑AI公司的獲取資料方式和演算法的能力。但演算法是AI公司的核心，不可能輕易將核心競爭力共享給他人，因此只有AI與BI是一家公司，才能消除兩個行業間巨大的鴻溝。
睿 問
如果一些企業運營能力和觀念都較弱，那麼智慧商業在推行的過程中會遇到哪些困難和阻礙？
張燦：首先，企業需要意識到自身需要進行數字化轉型；其次，從國內商業地產以及商業不動產領域的大趨勢上講，無論是購物中心還是社群商業，其供應體量已經相當大，許多城市也承載不了如此之多的購物中心。如果企業想要在激烈的競爭中持續經營，改變專案性質或採取數字化轉型就是其必須選擇的道路。
數智化“卷”出商業地產的未來
說到數字化、資訊化或數智化轉型，萬科集團、大悅城商業、中海地產、碧桂園集團等眾多房企早在幾年前便紛紛開始了數字化轉型的道路。然而，在這期間，有的房企投資數億元，自主開發了一套只適用於自身商業經營的智慧化系統；有的房企在推進數年後，不了了之。因此，數智化對於商業地產領域的未來究竟意味著什麼？
睿 問
為何市場供過於求時，數智化轉型可以讓企業夾縫求生？
張燦：商業地產的市場如同“武林爭霸”一般，只有內在的“氣功”和“心法”都達到爐火純青的境界，才能實現“內化於心，外化於行”。同樣，因為入局時間不一、企業基礎參差不齊，註定需要有獨特的“核心”，才能在“擂臺”上奪冠張燦。
那麼，對於商業中心來講，什麼才是“核心”？眾所周知，商業中心的運營離不開“人、貨、場”的協同。在這三大要素中，貨和場的可複製性很高，市場上的品牌相同、硬體裝置可增建，但“人”是不可複製的。因此，獲得消費者的偏好，才是商業運營的核心競爭力。
智慧商業所做的就是幫助商業企業“練內功”，用AI的能力去“抓住”消費者，用BI的能力去分析“消費者”，根據需求、偏好做出相應的決策，自然消費者便願意到商業空間內享受購物體驗並消費。
睿 問
在商業數智化道路上，房企是否也走過很多彎路？
張燦：在這一方面，大悅城是我最瞭解的，也是最有話語權的。2015年，大悅城開始進入數字化轉型道路。由於網際網路與移動網際網路的飛速發展，與第三方合作並不能趕上時代的變遷，因此決定自主研發系統。在研發過程中，先後維護了POS、ERP、CRM等一系列系統以及中臺、小程式等營銷模組。儘管在這其中大悅城走了不少彎路，但數字化轉型的成功也為其帶來了不小的收益。
同樣，在龍湖的數字化轉型中，透過上千人的研究團隊進行業務的外延。如果服務於集團內部，便成為了一個成本中心。同樣方式的還有紅星美凱龍、愛琴海、寶龍商業等，由於沒有對外輸出服務，因此有的企業便折戟於“成本”。但是，當研發團隊成為企業的成本中心時，便需要產品經理對其進行輔助。幫助企業將成本中心降低成本甚至變成利潤中心，才能走通數字化轉型。
睿 問
2021年“私域流量”與“元宇宙”異常火爆，智慧商業如何定義他們？
張燦：私域流量對於商業運營而言，一個人可以是N個企業的“流量”。然而，這個“流量”本身的流動特性決定了消費者來到商業空間後是需要離開的。如何將“人”留在“場”裡，是經營私域流量的關鍵。如西單大悅城開業時的明星活動，儘管明星到場後，消費者充斥了整個商業空間，但在明星離開後，消費者也四散而去，這便是無效流量。如何讓消費者成為商業空間的宣傳者、廣告者、營銷者，才是經營商業應當注意的事情。
而“元宇宙”對於AI與BI行業來講，也不單純地侷限於萬物互聯，更多的是在整個網際網路領域中，基於萬物互聯互通的狀態下，實現了線下與線上的融合。這個融合的過程需要有社交形成的虛擬“網”，藉助VR、MR和5G快速網路的便利，進行真實影象呈現，實現線上與線下的孿生。
結語
“大資料”、“人工智慧”這些詞彙，對於大眾而言，經歷了陌生、拒絕、接受、運用的過程。如今AI與BI的融合，也成為實體商業繁榮發展的又一助推器。但商業地產企業的數智化轉型不可能一蹴而就，需要結合自身實際以及領導人對於自身企業的深度認知與瞭解，這樣才能夠順利把握需求，快速實現企業數智化建設。
張燦強調，數智化自然也不是越先進越好，超前的數智化程序，也同樣會造成經濟和精力的雙重損失。
