近日，李亞鵬成為“被執行人”！
天眼查顯示，李亞鵬持有的麗江雪山投資7279萬股權被凍結，期限為3年。
雪山藝術小鎮
李亞鵬的“滑鐵盧戰役”
2008年11月，麗江雪山投資有限責任公司成立，註冊資本2.61億元。
2012年，中書控股在雲南麗江束河古鎮東區1.63億元拿下408畝土地，專案佔地面積約27萬平方米，建築面積約20萬平方米。
2013年11月，李亞鵬以中書控股和雪山投資董事長的身份現身麗江，宣佈投資35億元，在該片土地上建立“雪山藝術小鎮”，高調進軍地產行業，當時一度轟轟烈烈！
根據規劃，雪山藝術小鎮專案包括雪山書院酒店、雪山大宅（別墅）、亞洲青年藝術現場（院落商業及住宅、公寓）三個部分。其中，2.63萬㎡的書院酒店計劃自持，其餘14.88萬㎡物業對外出售。
李亞鵬喜歡麗江，雪山藝術小鎮寄予著他對這片土地所有美好的情懷和夢想。他請來日本著名設計大師操刀，從四川、北京移植景觀樹木，22棟別墅園林景觀造價高達一千多萬。舉辦藝術節，請明星朋友過來宣傳。
然而，雖然有圈內好友楊坤、趙薇等人真金白銀的支援，專案操盤和銷售情況卻並不理想。
2014年6月一期開盤，別墅半年僅售出30%，商業院落僅售出10餘套。另一個不好的訊息則是，本應在當年12月完工的專案停滯不前。
2015年6月，李亞鵬將雪山投資51%股權以1.938億元出售陽光100中國控股有限公司。雪山投資的主要股東變更為陽光100、李亞鵬、北京泰和友聯和中書控股，分別持股51%、27.84%、10%及6.61%。陽光100主要負責專案的整體運營和銷售，李亞鵬負責專案文化商業生態圈的構建。
2018年10月，媒體爆出李亞鵬被告上法庭，遭索賠4000萬人民幣，由於李亞鵬尚未償還債務，被列為失信名單。因龐大負債恐會轉嫁到與王菲所生女兒李嫣身上，一時輿論譁然。李亞鵬公開喊話70%財富捐贈社會，30%留給女兒，事件再度沉寂。
2021年3月，李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案作出重審判決，李亞鵬和其兄李亞煒向北京泰和友聯付4000萬元及利息，駁回其他訴求。這一次，李亞鵬“下跪求饒”錄音事件再次鬧上微博和抖音熱搜，李亞鵬方隨後宣告錄音為惡意剪輯。
2021年8月5日，李亞鵬成為“被執行人”！
文旅地產：
夢想很美，分“羹”不易
雪山藝術小鎮宣傳廣告
李亞鵬的“滑鐵盧戰役”，折射出的，其實是“文旅地產”的縮影！
2013年4月，被冠以“成都清明上河圖”、“成都周莊”頭銜的四川成都龍潭水鄉仿古小鎮，開業前三天湧入13萬遊人。小鎮投資20億耗時4年打造，3年後人流冷清，商店大門緊閉。
2016年，湖南常德異域風情的德國小鎮，投資12億，開業時間僅一年，當時曾被稱為“湖南閃亮之星”。
最著名的莫過於萬達大規模投資文旅城，後不得已，將大量文旅地產賣給融創。
2021年自曝債務逾期的華夏幸福，曾試圖在浙江嘉興嘉善越裡完美呈現古代嘉善的小鎮形象，並將其打造成長三角中高階人群休閒度假生活集聚地。歷時5年，嘉善越里正式開業，但隨後卻爆出遊人寥寥無幾，店面十室九空的新聞。
“生活不止眼前的苟且，還有詩和遠方。”隨著居民收入的上升和觀念的改變，旅遊行業越發火熱。住宅+商業+旅遊+酒店的文旅地產融合多元化模式，讓地產商看到了想象空間，開始看上了這杯“羹”！
據統計，截至目前，百強房企中，已有60％的房企涉足文旅地產領域。
如果說李亞鵬看見的還是情懷，地產商看見的則是商機。
只是，夢想很美，分“羹”不易。
明星跨界
一個烏托邦的幻滅
李亞鵬曾說：“做演員不是我的人生方向，我要讓文化有落腳的地方。”麗江的雪山藝術小鎮，正是李亞鵬以文化藝術為主題打造的一個“烏托邦式小鎮”。
其實，明星跨界根據自己的喜好，經營一些衍生商業，很常見。但遺憾的是，地產行業和藝人之間，理想和現實之間，鴻溝有點大！
地產行業裡的文旅地產，更是一個連很多專業地產商也經常要敗走麥城的特殊存在。
一直以來，由於前期資金投入大、回報週期長，及存在一定的操盤難度，文旅行業呈現“721”規律，即70％虧損，20％勉維持，10％才盈利。
① 投資大，回款慢
李亞鵬是演員，熟悉的是娛樂圈。
中國電影目前最高的一部投資是《長城》，1.5億美金，約10億人民幣。一般電影投資上億的都要算大專案，幾百幾千萬的投資倍數級賺錢的不在少數。電視劇投資更小。
而且電影一般最快今年拍明年就能上映，回款快。
但文旅行業不同，文旅一般包含地產+文化旅遊兩方面。
地產投資動輒幾十億，開發+銷售週期至少數年。文化旅遊IP的打造更是非短期可就。
② 專案定位需清晰，目標消費群體明確
雪山藝術小鎮公寓售價16000元/㎡，別墅售價20000元/㎡，每套總價在400-500萬元之間，大戶型在700-1000萬元及以上。當時是2014年，當地房價7000元/㎡，上海均價約2.5萬/㎡。
這個定價如果放在今天，應該不算什麼，但是在當年，確實可謂天價。這也是李亞鵬的致命命門！或許，李亞鵬高估了自己的影響力，同樣也高估了能夠為藝術和夢想買單的人群。
嘉善越裡、德國小鎮、龍潭水鄉等，也均存在專案定位不清晰的問題，某資深旅業高管曾指出：“嘉善越裡完全不是按照文旅專案的配套進行招商，而是什麼都想招進來，哪類客群的需求都想滿足，最終結果就是所有人的需求都滿足不了。”
③ 重在“文旅”，而非地產
雪山藝術小鎮定位應是“藝術”，李亞鵬確實也舉辦藝術節。
然而，藝術節的時間是短暫的，藝術節之外的時間，小鎮的活躍度從何而來，酒店等配套設施的客流來源又來自何方？
況且，藝術本身是一個非常抽象唯心的東西，藝術小鎮的“藝術”，顯然並不受大眾歡迎！
德國小鎮，同樣的建築，看一次足矣；仿古小鎮，空有建築，沒有歷史，缺少靈魂，更何況，現在大多的仿古小鎮，真的看不出多少“古”，甚至很多古村落被不懂的地產商修的失去古樸風貌再難還原...；民俗文化村，同質化太多，相同的水車，相同的古農具...
文旅地產，其實應該是先有文旅，然後地產。
先打造文旅地標，再進行配套地產。主次先後不可錯亂！文旅，文化旅遊，才具有長期的可持續性及增值空間。
切記不能用地產思維，去做文旅地產。
④ 高要求的長線和綜合運營能力
如果說李亞鵬是外行，跨行搞旅遊地產，高估了購房者的支付能力和相應的需求，內行的陽光100也未能化腐朽為神奇。
目前，陽光100已陸續為小鎮注資近4億元，改變策略將別墅分割成返租式公寓出售。2020年年中，小鎮銷售均價為16154元/㎡，與最初認籌時的單價甚至有所下降。這主要是受制於已有的格局，難以跳出同質化嚴重的文旅地產現狀。
目前，小鎮的後續開發始終顯得心有餘而力不足。如何盤活這個雪山下的藝術小鎮，仍將是未來的一大難題。
對於文旅地產來說，是否具備長線和優越的綜合運營能力，將直接決定成敗與否！
在現階段，從天時地利人和來看，文旅地產都較難形成共振。
不要說對外行人，是個噩夢。就算對行內人，在資金、運營、時機不對的時候，都難以做好文旅地產。
華夏幸福也好，萬達也好，即使這種TOP級地產商，進入文旅地產都可能虧損，更何況流量明星，想要掌控何其艱難？！
在此，衷心的敬告和希望：想要踏入文旅地產，需謹慎謹慎再謹慎！
而李亞鵬，不知道一個烏托邦夢想的幻滅，會否終止他追尋夢想的腳步？
夢想和情懷，永生不滅。
文旅地產之路上，後來者仍會前赴後繼。
