從房價下跌，看京樓未來
一、下跌30%
有人問，北京房價有沒有跌過？
當然有了，而且還不止一次。
離咱們最近的是去年，也就是2021年8-10月，跌了多少呢？
平均5-8%，最高的有15%以上。
你可能會驚訝“那可不少啊！”
可是不少咋的。一套1000萬的房子，跌掉150萬。
很多人5年也賺不到150萬。仨月就跌沒了。
如果你對京樓歷史稍有了解，你會發現，這僅僅算是小打小鬧，北京房價曾暴跌30%。
這件事，其實離咱們也不算遠，就在2017年。
2017年3月，北京市發現近一年多房價上漲過快，多個區域甚至出現了房價翻倍的情況，光2016年一年，二手房成交量就突破了25萬套。
這嚴重背離了房住不炒的大方向，遂於2017年3月17日，出臺了史上最嚴的限購限貸政策，史稱“317調控”。
這次調控，讓北京房價很快就涼涼了，甚至導致了2017年11月，北京二手房成交量單月只有8000套的悲慘境地，用現在的網言網語形容——BBQ了！
二、漲跌的邏輯是什麼？
既然北京房價跌過那麼多，那為什麼現在房價還那麼貴呢？
另外，現在對比最低時的房價，是高了還是低了？
首先，來看最近5年內，北京房價最低點是啥時候。
咱們接著從2017年11月，下跌30%說起。跌掉30%後，2018年春，房價實際上漲了大致10%左右。
其中，很大一部分原因是，2017年的“317”政策裡，有一條是“離婚滿一年、沒有貸款記錄的夫妻一方，才能按照首套按揭批貸”。
緊接著。2019年春季，房價變化上，各板塊平均來看，基本持平，換句話說，就是2019年沒有小陽春。
時間來到2020年後，眾所周知的原因，京樓直到20年5月份，才算有規模性的交易。同時，受西城區“731”學區政策影響，學區房拉起一波行情。
再往後的市場，各位也看到了。
所以，近5年來，北京房價最低點，是出現在2017年11月。
你可能比較困惑，2017年11月後，到底發生了什麼？讓北京房價又漲了那麼多呢？
是限購限貸又放鬆了嗎？
坦白講，2017年3月17日後，北京樓市管控政策都十分嚴格，從未放鬆過。
那是資本進入了樓市？炒高了房價？
這種言論和說辭，騙騙小白還行。連續60個月社保、首套最多貸303萬、二套最多貸187萬，哪個資本有這種資格？
那究竟是哪股力量，在左右著京樓的漲跌呢？
是：住房缺口。
現在是，過去是，未來是。
北京的存量房大概780萬套，其中2010年限購以前就有690萬套的存量，而且這些房子，不全在北京人手裡，很多外地人甚至手持多套房產且空置。也就是說，限購後的11年時間裡，北京也僅僅蓋了不到100萬套正規住宅。按二八定律並結合真實人口算，至少還有1500萬人口是名下無房者，按每個家庭3人算（實際統計應該是2.3萬人/家），500萬個家庭無房。按照每年10萬套的最大供應量算，北京至少需要50年解決人人有房、住有所居的問題。
如果把北京樓市的供求關係，比作連通器的話，應該是這樣的：
有人肯定會問，難道管理者不知道住房缺口嗎？
他們不僅知道，而且在資料上，應該比我們掌握得更加準確和詳實。
事實上，我們看到的每次“真調控”，都是針針見血、刀刀掉肉，非常精準，特別及時。這些調控，都是根據當時的情況，定向精準出臺，背後就是資料的科學支撐。
如果你看懂了上面的供求關係變化，就完全理解管理者調控的“定盤星”是什麼了。
歷次調控的“定盤星”就是在透過升降門檻，調整供求關係。
既然供應量短期內無法解決，那就只能從“需求端”即“入場的門檻”下手，無一例外。
其實，北京除了60個月社保/納稅、北京戶口、工作居住證，這種顯性門檻外，還有一個很多人忽略的“隱性門檻”——最低上車資金。
這個隱性門檻，又沒有統一定論。
比方說，首套買500萬的房子，首付大致是200萬出頭；二套換1000萬的房子，首付大致是820萬多一點。
不同家庭，對應了不同區間，又因為北京樓市是徹頭徹尾的存量房主導，高低價格的房子互相又有著千絲萬縷的聯絡。
如果較真兒的話，300萬也能買到城郊的房子，首套首貸要120萬左右，這是最最最低門檻了。
但綜合來看，北京公佈的房價是6.2萬/㎡，平均成交面積是82㎡，基本可以推測出，500萬是“北京買套房的門檻”，對應的首付人群是：
首套手裡有200萬的；二套手裡有320萬的房子。
那這個隱性門檻，就是200萬和320萬。
但凡有任何風吹草動影響了這個“隱性門檻”，供求關係就會出現變化，北京房價都可能漲或跌。
知道了門檻和買賣的關係，可以解決所有房價漲跌的秘密。
比如：
2016年前後京樓大幅上漲的時候，供求關係是這樣的：
2017年11月，暴跌的時候，供求關係是這樣的：
2018年小幅上漲的時候，供求關係是這樣的：
2020年至今，本輪樓市上半場的漲幅，供求關係大致是這樣的：
三、下一步怎麼走？
瞭解了京樓的底層邏輯和深層次問題，很多疑問就迎刃而解了。
解決北京住房缺口問題，絕對不是大幹快上的、在6環外建設多少多少套保障房、廉租房就可以解決。
我國社會的主要矛盾已轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，同樣地，北京目前吃不飽的人沒有、睡大街住橋洞的人也見不到了。
更需要解決的是“人民群眾對更高質量精神生活的需求”。
我們再直白一點講，你讓一個手裡持有400萬現金的一家人，住50平米、窗戶不大點兒的廉租房，他們是不會滿意的。你讓一個月入5萬、朝九晚五的白領，住6環外的保障房裡，時間長了，他也一樣受不了。
我們可以這樣理解*（本文最重要觀點）：
保障性住房，真正解決的那群人，壓根不會影響主城區的房價。他們有沒有房子住，對北京樓市最核心的供求關係，沒有任何影響。
原則上，新增的遠郊區住房，對供求關係影響也很小。
我提到過，北京主城區的房子其實並不多、也並不新，一座城市，一旦成熟區房產不夠用的時候，就很棘手。
短期內，各種核心產業也不可能挪動。
所以，我要說的結論，有些人可能不愛聽：
影響價格的主城區供求關係沒法變了（一定不要用窮人思維、受害者心態想這個問題，“來得早吃肉、來得晚喝湯”，在哪裡都一樣，這很公平）。
北京主城區的住房價格，只能暫時（很長時間的“暫時”）靠調節“購買端門檻”，動態調節供求關係，即人為地控制漲跌，因為管理者的能力強，所以漲跌幅度，非常可控，全部都在管理者的掌控之下執行。
從供應量和需求量來看，主城區房價既沒有泡沫，也不會有黑天鵝。
為了讓你明白這句話，我再翻譯一下：
長遠來看，至少到2035年，有多大能耐使多大能耐，別到時候買少了後悔。
這篇文章寫了3天，適逢市場這個“狀況”，我有責任和義務讓關注我的一部分人清醒一點，否則等漲完後你踏空，怕你們怪我。
方便的話，也請轉發到朋友和親友，明年他們會感謝你的。
