音訊點選---《30歲之後，用錢賺錢》第36章 房地產：財富增值保值的好選擇（3）
《30歲之後，用錢賺錢》
第36章 房地產：財富增值保值的好選擇(3)
三看中介公司營業執照確定它的註冊資金。中介公司註冊資金不能低於買賣一套房子的價格。客戶透過中介來交易房屋最主要的原因就是不希望直接交接房款，希望在整個交易過程中有一個第三方來維護雙方的利益，所以一定要找到一家公司的風險承受能力即該公司的註冊資金能大於該房屋的總價或該中介公司為品牌公司，擁有良好的信譽，一旦發生糾紛，作為消費者的客戶能得到妥善解決。
四看中介公司是否擁有有合法的房地產經紀人資質的從業人員，是否有房地產經紀人資格的業務員在為你提供中介服務。擁有資質的從業人員在從事二手房交易過程中如有任何違法或對客戶不利的情況發生，有關部門將透過相關政府行政措施會對其進行相應懲戒。
五看中介公司與你簽訂的居間合同是否經過備案。由於二手房交易中有很多專業術語和一些行規慣例，對於合同的使用要求就是格式合同應在使用區的工商局進行備案，而凡是在工商局備案的格式合同在備案時工商局已經就相關的條款進行稽核了，就有關消費者的權益進行了相關的調控，基本能保障消費者的權益。
六看中介公司是否有專業的從業人員負責簽約並辦理相關的後續服務。大公司和小公司之間的區別也比較明顯，小中介公司一般由業務員全程處理所有事項，大的品牌公司一般分工較細，會將房產交易的前端和後續分開，由房產業務員從事前端的房產開發、帶看、收意向金、斡旋、交房等工作，另外再設立專門部門從事簽訂房地產買賣合同、辦理過戶、貸款、領證等手續。這樣既有利於資源最佳化又可以確保交易的真實性，防止為利走險，能盡最大可能保障交易安全。
從上面幾條，我們可以看到房屋中介公司的情況，所以如果我們要買賣二手房，尋找中介來交易房屋最主要的原因就是不希望直接現金交易，希望在整個交易過程中有一個第三方來維護雙方的利益，但是一旦找到一個黑中介，可能適得其反。所以二手房交易一定先看好一家可靠的中介機構。
2．關注細節不吃虧
（1）訂金。在二手房交易中，因為訂金的問題經常發生買賣雙方衝突。訂金是對買方的約束，如果賣方收取了訂金而違約，就要雙倍返還訂金。
收訂金後，如果買方沒有按時履行約定，賣方將房轉賣他人應該手握對方退房申請，最好讓買方寫書面申請退房，否則將要雙倍返回訂金。
購房合同對雙方當事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除合同。如果買房人違約在先，賣房人可不退訂金。買房人沒有以書面方式明確表態不履約，則房主在未解除合同也不退訂金的情形下將房子賣給他人的行為就違反了合同。
對於房主而言，若買房人提出退房或解除合同，應要求買房人提出書面解約的申請或宣告，以保全對方違約在先的證據，然後才可以將房子賣給第三方。
（2）付款方式。房款如何支付，必須在合同中詳細寫清楚。買賣房子屬於大宗交易，所以交易如何付款，如何收款一定要詳細說明，而最好找到合適銀行託管，以防止生變。
雙方簽訂買賣合同時，應對付款流程、方式和時間作出明確、具體的約定。買房人如果將購房款交給中介公司再轉交賣方，應先審查中介公司的資質狀況。特別是不能將購房款交給中介公司的個別職員，防止他們捲款潛逃。
目前有的中介公司已經與國內銀行共同開發了二手房交易資金託管業務，由銀行作為擔保人。買房人先在銀行開設一個經管賬戶，並將房屋首付款或者全部價款存入該賬戶。當買房人確定已經安全辦理了房屋過戶手續後，就可通知銀行將該筆存入的房款轉給賣房人。這樣可以保證資金安全。
（3）房齡。一樣的房子，建造年代不同，房子的價格肯定不同。
透過中介公司買賣二手房，應審查兩方面內容：一是上家的委託價與下家的買價是否一致；二是中介公司收取的佣金數額不得超過國家規定的上限比例，即不超過全部購房款的3％。審查的依據是下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。這樣的審查能有效地防止極少數中介從業人員違反規定，賺取差價或謀取不當利益。
（4）產權。買二手房一定要過戶，手裡沒房產證隱患多。房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有辦理房產證對買房人來說有得不到房屋的極大風險，因此引發的糾紛也較多，所以買房必須要及時辦理房屋過戶手續。
如果買賣雙方同意，最好到公證處去辦個提存公證，即買方將購房款存放到公證處，在條件符合約定的情況下，由公證處將該筆款項支付給賣方。也可到律師事務所辦理提存見證，由具有專業資質的律師事務所來充當“公證人”的角色。申請了公證或見證後，如產權證辦不出來，那麼賣方是收不到錢的。
除了要看房屋是否有房產證外，還要查清房屋的以下幾點情況：
要點一：房屋產權是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、家庭共有的，還有夫妻共有的。對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同，否則無效。
要點二：交易房屋是否被租賃。買二手房時，應注意該房屋是否已被出租。我國法律有“買賣不破租賃”的原則。也就是說，如果購買房屋時該房屋已被租賃，則該租賃合同對於新的房主而言繼續有效。
要點三：土地情況是否清晰。買二手房時買房人應注意土地使用性質，看是劃撥還是出讓。劃撥土地一般是無償使用，政府可無償收回。同時，應注意土地使用年限。
要點四：福利房屋交易是否受限制。房改房、經濟適用房本身是福利性質的政策性住房，轉讓時有一定限制，買房人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。例如，經濟適用房的交易是有一定限制的，購買5年以上才可進入市場並按市場價進行轉讓，5年以內則只能以原價轉讓，而且購買方還必須符合購買經濟適用房的條件。
在實際看房時，最好要實地調查，明確房屋的具體情況，簽訂合同一定要寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。對於房屋實際面積與產權證上註明的面積不符的（如測繪的誤差、某些贈送面積等），應在合同中約定：是以產權證上註明的為準，還是雙方重新測繪面積、必須予以明確。
（5）公證。買賣雙方大部分是不熟悉的雙方進行交易，不可能對房子的各種狀態瞭解透徹，這樣可以讓房屋中介做一些問題的磋商之後做一些公證。花費不大，但是具有法律效力，一旦出現糾紛，可以按照公證內容做裁決。
買賣合同公證：主要針對房屋買賣當中一方當事人為境外人的情況。在房屋買賣過程當中，如一方為境外人則買賣合同必須經過公證後方生效，否則無法送交易中心交易，所以境外人辦理相關房屋買賣必須辦理買賣合同公證手續。
委託公證：主要指房東或客戶方無法親自辦理相關房產過戶手續，只能委託其他人或中介公司辦理相關手續，由於交易中心無法確認手寫委託書的真實性，交易中心一般會要求無法親自到場的當事人出具公證後的委託書，方為其辦理相關的過戶手續。
貸款合同公證：境外人購房如須貸款，則其貸款合同必須經過公證處公證生效。只有公證處公證後的貸款合同，交易中心才會受理並辦他項權利證。
贈與公證：在二手房交易中還有一種方式即贈與，原房主自願將房屋贈與給他人，並要求將房屋產權人名字進行更改。
影印件與原件相符公證：以前政策允許轉讓期房時，由於可以不經開發商同意進行交易，而客戶不經開發商同意進行交易，開發商也不願提供相關的預售合同，但交易中心交易必須提供足夠的預售合同方能交易，因此必須拿著房東手中的預售合同辦理影印件與原件相符的公證，拿出6本以上的合同前往交易中心辦理轉讓手續。
（6）證件。二手房交易辦證所涉及的資料與證件：《房屋轉讓合同》原件；收款憑證；買賣雙方個人身份證、戶口簿及私章；轉讓前房屋所有權證、契證、土地使用權證；《具結書》。這些證件都是必須的，一個也不能少，否則你的二手房買賣就存在一定的瑕疵，為日後留下後患。
3．明確房屋的具體情況
買房子是人生大事，二手房交易要在購房合同中明確房屋的具體情況。
（1）寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。對於房屋實際面積與產權證上註明的面積不符的（如測繪的誤差、某些贈送面積等），應在合同中約定清楚是以產權證上註明的為準，還是雙方重新測繪面積。
（2）明確房價具體包括哪些設施。在協議中註明，屋內哪些設施是在房價之內，哪些是要另外計算費用的。如房屋的裝修、傢俱、煤氣、維修基金等是否包括在房價之內。
注意要把口頭的各種許諾，變成白紙黑字的書面約定。
總之，房產投資永遠是比股票投資穩健的專案，而二手房投資更是穩健投資中的首選物件。另外需要提醒大家注意的是，雖然購買二手房出租的收益會高於銀行儲蓄，但是也並非買了二手房就高枕無憂了，在購房時只有注意以上的因素，精挑細選，才可有效避免將來房產的貶值影響收益。
