1、多頭債權，多次抵押，多方查封

很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關係，是最難理清的。

2、惡意租賃，拍房易交付難

買到毛坯或者是空置房還好，如果裡邊還有人住，這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告裡，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。特別是商鋪、寫字間或者酒店式公寓，如果簽定有10年甚至20年的長期租約，等於你10年、20年無法使用這套房，如果出租收益已經被原房主拿走了，你也不太可能讓他返回給你，損失就會很慘。

3、暗藏其他稅費

“法拍房”稅費的特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿五唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬頻費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。法拍房還可能存在拖欠物業費、水電費、有違規搭建需要拆除等，參與拍賣者也要注意，如果以上花費金額比較大，拍賣成交價格加上這些花費，可能與市場同區域、同小區二手房價格相差無幾了，還不如選擇其他二手房而不是法拍房。如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那麼再次過戶會產生20％的個人所得稅。

4、戶籍遷入難，學區沒保障

現在除非達成協議，否則法律並沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍佔用，特別是某些學區房，你是無法享受到的。因為目前沒有任何相關法律規定可以強制要求原房東遷出戶口，所以如果你是衝著學位去買法拍房，你就面臨可能買了房也拿不到學位的問題。如果你是買普通的二手房，你可以透過第三方資金監管的方式來規避這個風險，讓原業主把戶口遷出去。

5、原房主身份起底

法拍房之所以成為法拍房，一定是原房主因為債務無法償還或其他經濟糾紛，被債權人起訴，進入司法流程，然後由法院凍結其房產，進而裁定拍賣其房產用於償還債務。

原房主產生債務的原因，有的是創業、生意失敗，還有的是因賭博、吸毒、詐騙等原因導致的。

如果是後面的那些原因，像賭博、吸毒是很難戒掉的，房東大機率會繼續舉債賭博、吸毒，後面會陸續產生新的債權人，他們會到你拍得的房子裡討債、鬧事，你再宣告此房產是你拍賣所得也無濟於事。

要知道借錢給賭博、吸毒人士的很可能是涉黑背景的人，本身就是開賭場或者是毒販，他們在暗你的房子在明，作為小老百姓你禁不起他們一而再、再而二的無理取鬧，到時候新房沒住上，糟心事一籮筐。

6、房屋產權性質

在參與拍賣之前，你應該瞭解清楚該套房子的土地性質、土地使用年限、房屋產權性質、產權有無共有人等。

一般情況下，不同房屋性質土地使用年限是這樣規定的：住宅用地是70年，寫字樓是50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地及工業用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年，加油站、加氣站用地為20年。

早期的房屋也有住宅性質但土地使用年限只有50年的，住宅土地年限規定70年是10多年前出臺的規定，之前的一般都是50年。

所以不要認為土地使用年限是50年的房屋就是商業性質，要以產證和房產局備案為準，如果你參與的法拍房產證是2003年以前，很有可能土地使用年限是50年的住宅。

對於70年產權的住宅土地使用權到期後，自動續期，無前置條件。但對於40年產權的公寓，暫無明確規定。

合肥市國土資源局回覆有關“40年公寓產權到期”的問題，表示：產權到期，房子不會收回，可以續期，但需要補交土地出讓金。這只是個案，其他城市如果施行還沒有統一標準。

結論是買法拍房，70年產權住宅要明顯優於40年產權公寓，一是未來可使用年限長，二是土地使用權到期後住宅獲得的保護更明確，即使拆遷的話住宅的補償金也更可觀。

法拍房除了土地使用年限，還有共有人的問題需要重點考慮。

有的房產證上除了債務被強制執行人以外，還有其他共有人，比如父母、配偶、子女，參與競拍首先要搞清楚此套房的共有人還有誰。

以房產證為夫妻共同共有為例，債務人如果夫妻雙方在結婚之前做過公證，夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產約定歸各自所有，那麼夫妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

也就是說，債務人的配偶不承擔連帶責任，房產的一半歸配偶所有。

一定要提前瞭解房屋情況

所謂瞭解，就是要知道房屋的情況，那如何瞭解呢？相信大家都有自己的辦法，法院、中介兩個路徑，發揮自己所有的力量去確認。

即使是使盡全力也可能被坑，所以法拍房確實是是一件風險和收益並存的投資，各位看官一定要做好決策，做好對比，做好諮詢