2021年對房地產行業來說是非常艱難的一年!首先,在國家“房住不炒”的大方針政策下,房地產市場依舊能夠在全球大放水的環境下保持平穩發展的狀態,非常難得!同時,為穩定市場而出臺的各項政策漸顯威力。其中,房地產的三道紅線威力不可小覷。房地產三道紅線的標準是資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1。三道紅線對於冒險激進的房地產商當頭一擊,在2021年充分反饋出來。恆大、華夏幸福、陽光城等等等相繼暴雷,導致房地產行業一眾相關方人人自危。
在2021年房地產較為艱難的情況下,我們展望2022年的房地產又會如何?2022年房地產喝點相關方誰會最困難?誰又會最瀟灑?!我們來聊聊。
2022年未購房者是最瀟灑的!未購房的人有人說他都不能算是房地產行業的相關方!房子都沒有哪裡有資格說是相關方。其實不然,沒房的人是潛在的買房客戶,是房地產上真正的剛需,國家最照顧的一群人(暫且這麼說)。未購房的人為啥說最瀟灑?!首先,未購房者沒有被暴雷的危險,2021年暴雷了很多大大小小的房地產企業,大的公司有大家長照顧關照,還可以續命,但小的房企可能就沒有這麼幸運,最痛苦的就是一波人。其次,未購房者沒有房貸壓力,雖然,沒房的人還在掙扎著付房租的事,但在經濟不是太好的情況下,沒有一個月一萬多的房貸壓力還是讓人輕鬆不少。再次,最最關鍵的是,沒房的人想要買房,2022年初就是一個非常好的時機(對大城市而言,其他城市不發表言論,因為2022年不一定是好的時機,因為可能有更好的時機在後面),在房地產商希望快速回籠資金,增加現金流的情況下,打折甚至打骨折的情況比比皆是,未購房者大可用心挑一挑,可以抓住機會上車!(還是針對大城市,大城市,大城市!的上車。)
2022年最瀟灑的是財務狀況良好的房地產商!!!我否定了我上面說的話!最起碼他們也排瀟灑第二!因為我突然反應過來,會買的不如會賣的精!首先,同行暴雷了,活著的房地產商機會就多了。購房者不敢買暴雷也不會買暴雷的房地產商的房子,但需求如果還在的情況下,自然就會買財務良好的頭部房地產商或國企房地產商的房子,所以他們的處境不會太差。其次,政策底已經出現。雖然三道紅線高壓不變,但2022年明顯地可以感覺到環境不斷變好。資金慢慢地在放鬆:併購貸據說已經不包含在三道紅線。貸款變得相對容易,銀行放款速度明顯加快。各地政策都在呵護甚至刺激房地產市場(黑龍江幾日遊政策公佈,雖然撤下來了,但只是努力做,輕輕說而已)。最後比較重要的是,房地產的供給在2021年是減少的。2021年基於大環境,房地產公司拿地的積極性是降低的,而實際上,各地集中供地的情況看,流拍的情況也不少。所以供給這兩年肯定是相對較少的,那自然而然,當這兩年需求慢慢回暖,供給減少了的情況下,雖然可能不會再有暴漲的可能,但滋潤地活著的機會還是很大!
2022年活得一般的是銀行。房地產是資金密集型行業,而銀行是房地產企業的資金奶牛。部分房地產公司暴雷,銀行是不可避免地要受到影響的。房地產暴雷,肯定是要有人被割韭菜的,而基於穩定的因素,大部分的購房者不會是直接的被割物件,那退而求其次,有能力有財力的銀行在調和過程中還是要承擔一定的責任。另一方面,銀行貸款一般都是有抵押,虧不了多少。況且,銀行不止對房地產房貸,也不止對一家房地產公司房貸,經營的分散性也讓它受到的影響相對較可控。雖然銀行被打破不破產的神話,但大眾的信念還是在的,信心比黃金更重要!
2022年活得不太好的是房地產經紀。因為受到大環境的影響,買賣雙方都在觀望。或者說房地產商想降價賣但不能如意。所以房地產的銷量不會太好看,自然地,房地產經紀受到銷量的影響而受到較大的影響。但基於基數大,我認為比起其他房地產行業相關方,還是相對來說還可以。畢竟再慘,也慘不過教培行業有些公司被一鍋端的慘吧。況且,大不了換個行業,銷售人員換個行業還是不難的,畢竟投入損失小吧(相比真金白銀投入錢買房建房的人)。
2022年活得比較慘的是剛買房的人。因為什麼?因為怕暴雷啊,大房企都已經如履薄冰。那不知名的中小房企呢,如果購房者買了不靠譜的地產商房子,那比做過山車還刺激,心跳加速是免不了的。再加上經濟環境可能還一般,房貸的壓力可是不小。但另一方面說,如果能熬的過這幾年,房子大機率是向上的走勢(大城市),所以從風險和收益的平衡來說,剛購房的人只是比較慘。
2022年我覺得倒數第二慘的是房地產的供應商!因為房地產公司暴雷不斷,暴雷的結果自然就是欠錢不還,可能爛賬了。拿不到回款,自己經營也會受到很大影響,發不出工資或者甚至被拖垮。更嚴重的是,未來十年,隨著我們城市化水平的提高,房地產行業規模總體是要走下坡路的,房地產供應商即使活過這兩年,也是要考慮以後如何轉型升級,轉型會帶有陣痛和代價,是需要實打實的投入的。
2022年最不容易的是誰?我覺得是各地政府。難!真的難!不能讓房地產大漲,也不能讓房地產大跌。而且是在全球大放水的情況下,要保持房地產市場的穩定。確確實實不容易,在非常時間裡,各種牛鬼蛇神,各種迷幻操作都會出現,要保持優雅的姿態,談何容易啊。更重要的是,各地地方政府的財政收入,很大一部分是靠賣地維持。部分地方政府已經出現狀況,例如不招公務員的鶴崗,例如罰款收入激增的霸州,都一定程度上反映地方財政收入的緊張。還從一個方面說,為什麼要在房地產最艱難的2021年,依舊要說推進房地產稅的試點,為什麼?為什麼?為什麼?因為再不推進,以後隨著新房賣地收入的減少,各地的稅收收入肯定要降低,那缺口如何填補?!那民生的各項支出如何保證?!難!難!難!這些都是非常難的事,只能交給2022年最不容易的各地政府。
2022年大家都好好珍惜,畢竟大家都活著,雖然不容易!