綠城在豆各莊栽了個大跟頭

最近遇到了很多諮詢豆各莊的客戶，這些客戶最大的疑問總結下來就是：我花一平六萬多買綠城沁園，為什麼我不花一平四萬多買富力又一城？

這一個問題真是一語點醒夢中人，我們一直追求新房的新技術新工藝和更高的建築質量與產品品質，往往忽略了同區域實力也很強的次新房專案。

同區域，同地鐵盤，選地鐵西的綠城沁園還是地鐵東的富力又一城？這裡也整理了一下富力又一城的資訊。

富力又一城在地鐵7號線黃廠站的東側，同樣是豆各莊的地鐵盤，體量很大，分為A、B、C三個區。

富力又一城

總佔地面積：約36公頃

總建築面積約：115萬多平米

住宅面積約：76萬多平米

商業配套：2.6萬平方米

綜合商業及辦公面積：約8.6萬平方米

住宅類別：普通住宅、公寓

物業費：公寓2.2元/月/平方米，住宅4.5元/月/平方米

總戶數：A區1607戶、B區1998戶、C區3006戶。

富力又一城的住宅部分分為兩居、三居、四居這三種產品型別：

兩居面積：88-122平方米

三居面積：121=16平方米

四居面積：194-202平方米

91平米兩居

86平米兩居

1149平米三居

155平米三居

166平米三居

202平米四居

221平米四居

建成年代、住宅戶數、單價和均價：

A區：2005-2007，1607戶，4.1-5.1萬/㎡，均價4.7萬/㎡

B區：2007-2008，1998戶，4.2-5.2萬/㎡，均價4.9萬/㎡

C區：2009-2011，3006戶，4.7-5.8萬/㎡，均價5.3萬/㎡

在豆各莊大型生活配套緊缺的環境下，富力又一城自身形成了一個擁有配套、商業、學校、生態的綜合大型完善社群。

綠城沁園的開盤給豆各莊片區帶來了新血液的輸入，高標準滿分的綠城沁園在產品細節上，精裝工藝上，產品設計上都很出類拔萃。

戶型區間也是以剛需上車為主：55-149平方米，符合豆各莊片區客戶型別的需求。

主力戶型在兩居、三居、四居產品上，指導價格6.5萬/平方米。得房率在73%左右。不得不說綠城沁園在今年土拍市場中得房率這塊算是很高的專案了。

對於客戶提出的疑慮：買綠城沁園的一手房不如買富力又一城的二手房來的實在，我們也對此進行了一個對比。

兩個專案主力戶型均在2-4居之間，我們在價格、得房率中間進行了一個計算：

富力又一城得房率82%，綠城沁園得房率73%。

這是綠城沁園最大的兩居室和富力又一城最小的三居室進行的核算，在總價相差無幾的情況下，低得房率的套內單價遠高出高得房率的套內單價。

在總價相差無幾的情況下，相差9%的使用率，至少套內要多出7平米的面積，一間小臥室或書房的面積就多了出來。

在同總價的情況下，購買綠城沁園的兩居室可以在富力又一城買三居室，在同樣居室的條件下，可以在富力又一城買到更大平米數戶型。

在價值上富力又一城要比綠城沁園高得多。

而現在很多剛需客戶拼的是什麼，是房間數量，我花同樣的總價可以買更多的居室，兩居可換三居，三居可換四居。

按照這個方式來計算，同樣的價格在富力又一城可以滿足兩居新房換三居二手房。

對於二胎家庭或者一胎需要老人看孩子的家庭來說，富力又一城的價值遠高於綠城沁園。

總結下來：

綠城沁園作為今年新供應專案中產品品質的標杆，在二手房供應量高於新房供應量的豆各莊板塊不佔優勢。

1、富力又一城的單價更便宜，使用率又高。在同總價下富力又一城可以買到更多的居室。

2、作為二手房來說報價在4.7萬-.5.2萬之間，但價格還有下行空間，議價機會可以把握。

3、二胎、三胎政策放寬後，對於多胎家庭來說同樣的總價能買得到更多的居室數量是剛需最大的需求。

4.對於投資客來講花同樣的價格購買更多的居室，租金方面多居室的房子租金更高。

5、富力又一城屬於大體量社群，超百家底商，生活配套一應俱全，生活方便。

6、對比與綠城沁園緊鄰五環路高架的位置，富力又一城三面公園，生活環境更優質，避免高架的干擾。

7、富力又一城大體量社群更易於管理，物業成本費用降低，物業費也會隨之降低，在物業的服務上面將會提升。

8、富力又一城擁有現房優勢，即買即住，園區環境現狀一眼可見，更讓人放心購買。

在遇到這個客戶之前，綠城沁園新房更好的設計、工藝、交標讓我們忽略了同區域二手房的價值。

在平行對比位置的情況下，相同的板塊，相同的交通配套下，購買二手房是更為合理的選擇。

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