隨著中國經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，閒暇時間的增多、“帶薪假期”政策的普遍實施、旅遊條件的改觀，出境旅遊的深入開展對國內旅遊的影響，人民的旅遊熱情將進一步煥發並呈現理性化。
透過近期對國內主要旅遊機構釋出的資料分析、線性分析等內容的思考與理解，得出幾項簡單的結論：第一、國內旅遊市場前景廣闊，需求潛力大;第二、國內旅遊將維持高速穩定增長的局面，由數量速度型向質量效益型過渡;第三、國內旅遊的配套基礎設施和服務設施將進一步的完善，基本符合國內旅遊的發展步伐，旅遊地產作為旅遊配套設施中最受青睞的一項，也處於快速發展中。本文便以高唐賽石專案為例，以花卉為基礎、以業主為群體、以專案為社群、以農場為媒介，打造全產業鏈式、社群型休閒度假農場發展的新模式。
一、“旅遊+地產”的締造者--華僑城集團
華僑城集團成立之初以主題旅遊公園為主業，從1989年錦繡中華開業到1998年深圳歡樂谷開業，經過近10年在全國範圍內樹立了自己的旅遊品牌號召力。華僑城集團自2000年起提出“旅遊+地產”的業務模式，依託旅遊品牌和央企背景，透過旅遊專案取得大規模、低成本的土地，並採取旅遊開發先行，分片綜合開發策略，最終實現土地層層增值，開創了一種旅遊與房地產結合發展、良性互動的全新而獨特的商業模式。
(一)“旅遊+地產”的關鍵性要素
經過幾十年的發展，華僑城形成了“對內可複製性+對外進入壁壘”的戰略指導框架。
對外不可複製性是行業的進入壁壘。首先，要形成一個強大的旅遊地產，強大的旅遊品牌號召力是制勝關鍵。華僑城依託強有力的品牌優勢，基本透過低價劃撥形式拿地，僅有少量透過公開掛牌交易形式作為補充;其次，開發週期和開發能力是制約競爭者進入的重要因素;再次，地方政府的認可和支援是基礎。引進一個旅遊地產專案是形象工程、政績工程，更是切實提高居民生活品質和政府財政收入的關鍵。
(二)華僑城模式的成功要素
1、綜合規劃能力 “大片拿地+整體規劃+分片規劃+逐步開發”的開發方式，實現以旅遊主題地產為特色的成片綜合開發和運營。整體專案規劃先行，為整個專案週期的平穩增值，形成回報的長短期合理組合，波動性業務與穩健型業務的平衡最佳化。
2、資本運營能力 華僑城集團作為大型央企，獲得了介入銀行間市場以4%的利息拿貸的許可權，具有影子政府的無可比擬的優勢。同時，積極拓展融資渠道，發行中期票據、海外優先股、海外債券、歡樂谷門票憑證專項資產證券化、收益型物業租賃收益權信託融資計劃等，提高經營性資產運營水平。
3、共贏式投資分擔與收益分配 華僑城內部新投資專案使用交叉投資的方式進行專案管理。這種專案體制可以使得各個業務成為相互依存、不可分割的一體。橫向文化公司、縱向產品線公司通過出資的方式承擔有限責任和風險，新投專案透過內部市場化的形式取捨內外部市場。
(三)華僑城模式的可借鑑性
華僑城集團依託國資委大型央企背景，具有影子政府的無比優越性，沉澱大量資金，搶佔優良資源，並形成適合自身發展的模式，是有很多借鑑意義的：
1、其創新的“旅遊 + 地產”模式，其實是“先旅遊後地產”的路子，一方面提升了房地產的價值，另一方面也使旅遊資源的邊際效應得到了充分的挖掘，實現旅遊和地產的雙贏。
2、先將大塊地拿到手，再分期開發，構築產業鏈條，進行旅遊和房地產、酒店、商業、文化、教育之間的跨產業資源整合,使各產業優勢資源彼此結合，實現關聯協同的方式，發揮主題公園的旅遊乘數效應。
3、旅遊能夠聚人氣、創品牌,但創造的利潤薄弱,把可控制的資源最大化整合到地產中,透過區域資源的最佳化配置,使土地產生出最大的經濟效益和社會效益,為華僑城旅遊提供了比旅遊本身更豐厚的利潤。
二、休閒農場發展模式的探討
(一)休閒農場的概念及型別
1、休閒農場的概念
休閒農場依託生態田園般的自然鄉村環境，有一定的邊界範圍，以當地特色大農業資源為基礎，向城市居民提供安全健康的農產品和滿足都市人群對品質鄉村生活方式的參與體驗式消費需求，集生態農業、鄉村旅遊、養生度假、休閒體驗、科普教育等功能為一體，實現經濟價值、社會價值和生態價值的現代農業創新經營體制和新型農業旅遊產業綜合體。
2、休閒農場的型別
根據自然資源、消費者感受、功能差異和經營理念的不同，休閒農場的發展型別大致有以下幾種：
(1)生產基地型
在有條件的此類“休閒農場”，可透過農產品的“點對點”供應模式，直接與城市居民形成互動，在為都市中高階家庭提供安全健康農產品的同時，滿足其對高品質鄉村生活方式的參與體驗式消費需求。另外，也可以開展各種生態農業科普教育活動，如有機肥料製作、小塊土地認種、種苗培育等。
根據不同資源特點，可以設計為：“家庭休閒林場”、“家庭休閒牧場”、“家庭休閒漁場”、“家庭休閒林場”、“家庭休閒茶園”、“家庭休閒咖啡園”、“家庭創意糧田”等。
(2)設施園藝型
以室內為基地，運用科技靜心培育農藝與園藝作物，同時輔以種苗生產過程參觀、參與活動。可以設計為：家庭休閒花園、家庭休閒藥園、家庭休閒菜園、家庭休閒漿果園、家庭蘑菇園等。
(3)農業景觀型
以鄉村農業風光為主題，融入地方特色和農耕文化元素，主要開展軟性休閒活動。此型別家庭休閒農場通常佔地面積大，維護和管理費用高，產品需要不斷更新和巧妙設計，但也因其很難複製，極具市場競爭力。
可以設計為：家庭休閒林場、家庭休閒海場、家庭休閒糧田、家庭休閒果園、家庭休閒牧場等。
(4)農事體驗型
通常休閒農場成功的最根本，也是最重要的條件，就是進行農業體驗。體驗的方式也是多種多樣，甚至不用太複雜，如：栽種作物、收穫果實、體驗農業作業流程、植物迷宮等等，可透過創意將農耕文化和農趣活動深度包裝，根據不同年齡段和不同季節，設計不同的農業活動和產品，滿足城市消費者的好奇心。
(5)主題創意型
與其他型別家庭休閒農場不同的是，主題創意型不僅需要農業資源作為基礎，還要投入和建設相應的主題設施，通常需要與專業的創意公司進行合作管理，吸引消費者回流意願和興趣。可以設計為：家庭牛仔農場、家庭休閒營地、家庭藝術糧田等。
(6)休憩休閒型
為壓力大、需要放鬆但又不願意運動的人群，提供一個休憩的地方，運營重點是要保障私密性和品質感。讓會員類的消費者將其當成是自己的家或第二住所，根據個人的喜好來設計自己的用餐環境以及住宿環境。
(7)養生基地型
利用特有的資源(溫泉、森林、藥材等)結合中醫或少數民族的獨特醫術進行健康保健，提供延年益壽的膳食、理療、環境和服務。可以設計為：家庭休閒溫泉、家庭休閒林場、家庭養生藥園等。
(二)休閒農場運營模式的初探
休閒農場現代化經營管理必須考慮內外環境因素，設定經營目標，投入生產因素，由休閒農業生產、遊憩、餐飲、住宿等業務(或其中某一項業務)，搭配行銷、人力、財務、資訊、保護環境等企業功能，在計劃、執行、考核的管理程式下有效運作，達到預定的經營目標。
1、商業開發模式
採取輕資產投入、重資源整合、重軟性產品開發、先做樣板、滾動開發、與專業機構合作，透過系統創意策劃、規劃設計、專案研發，實現輕資產、重知本的家庭休閒農場開發運營模式。
2、市場營銷模式
休閒農場的營銷模式為三賣：第一、賣的是生態環境，可根據當地消費能力收取門票;第二、賣鄉村生活，邀請消費者共享農家生活樂趣;第三、賣農業生產，當消費者要離開時再購買些家庭休閒農場的農副產品。
如果感覺這是最基層的銷售方式，可以將其提升打造“新三賣”：一賣智慧，講故事、解說生態或大自然的迴圈;二賣知識，將生活上的小常識交給消費者或為他們提供新的觀念與方法;三賣產品，購買承載美好記憶的DIY產品，帶走農場主的熱情和溫馨。
基本理念就是多次販賣，經過深度包裝，將農業生產故事化，將農產品情感化。但無論哪種販賣，都需要在高度、深度和細節上進行包裝和策劃，以得到最佳效果。
3、運營管理模式
從市場營銷、業務管理、職能監督、後勤保障等四個方面，透過對專案運營目標、組織架構、人員編制、職責說明、業務流程等內容和標準的系統梳理，總結出一套全面合理、持續發展的有目標、有計劃、有安排、有檢查、有反饋、有考核、有激勵的運營管理方法體系和閉環迴圈過程，實現目標管理和過程控制的有效達成。
三、高唐賽石的“旅遊+地產+休閒農場”發展模式的探討
(一)高唐賽石的“旅遊”
高唐賽石專案包括賽石花朝園、賽石·濱湖花街、賽石·公園壹號三個專案，分別定位為旅遊景區、商業配套、房地產專案。賽石花朝園佔地1300畝，為花卉主題公園，按照專案功能是作為商業及房地產的配套專案;按照旅遊功能是作為高唐縣南部新城的花卉旅遊景區;按照環境分割槽是作為高唐縣南部新城乃至高唐縣未來的“中央公園”專案。
(二)高唐賽石的“旅遊+地產”
高唐賽石專案的開發初衷就是要緊緊圍繞“華僑城模式”的開發理念，“先旅遊後地產”的路子，一方面提升了房地產的價值，另一方面也使旅遊資源的邊際效應得到了充分的挖掘，實現旅遊和地產的雙贏。
經過實踐的證明，這一模式在高唐很奏效，前期開發的四幢樓盤達到預期效果，後期預約的四幢樓盤也基本完成預定效果。並形成了前期以旅遊景區創立品牌、感染市場、吸引客戶、聚集人氣;中期以地產收益反哺景區發展，形成“食住行遊購娛”旅遊要素，滿足業主及遊客的基本需求;後期透過區域資源的最佳化配置,使土地產生出最大的經濟效益和社會效益,為高唐賽石提供出比旅遊本身更豐厚的利潤。
(三)高唐賽石的“旅遊+地產+休閒農場”
高唐賽石的總體思路基本形成：第一階段先旅遊後地產，以旅遊創品牌、聚人氣、拉客戶;第二階段以業主需求為基礎，不斷完善景區配套基礎設施，圍繞客戶群體為基礎，輻射其他散客及團隊，不斷擴大景區邊際效益;第三階段除滿足以上兩個條件外，創新景區運營模式，形成以互動、體驗、參與為主的社群休閒度假農場。形成成熟的農副產品，打造“高唐賽石家庭休閒農場”新概念，不斷拓展並延伸旅遊產業鏈，獲得比旅遊門票收益更豐厚的收入。
