撰文=燕十三
最近樓市風聲鶴唳，變得空前冷峻，倒不是看空的人變多了，而是各種管控、問責、指導實在太多了。
這是一種從氛圍到情緒的渲染，在全國範圍之內瀰漫，讓樓市買賣又被徹底打翻，一部分則高呼剛需迎來勝利，現在已經進入了買方市場，糧倉開啟，隨便挑選。而更多的人保持觀望姿態，就看市場下一步會變成什麼樣子。
當然，根據歷史經驗來看，每一次權力交接之際，都會出現一次大規模房價打壓，如果感興趣可以自己去查。為什麼要打壓樓市？一方面是樓市解壓，給剛需出路，另一方面是環境需要，最好是橫盤陰跌，或是慢慢入冬。
但今時不同往日，現在樓市下行，沒有土地經濟，地方上基建沒有啟動資金；開發運營成本極高，開發商如烤爐上的螞蟻；不按指導價房子賣不出，二手房主著急；新房價格始終攀升，購房者也是無可奈何.....
但比起著急，四個樓市現象已經出現了，每一個都是令人膽寒，仔細看一下，就會知道什麼是“細思極恐”！
哪四個現象？從防止暴跌、退地浪潮、催款訴訟、血虧退地四個方面來看，大家僅做參考，不作為投資依據：
第一個訊號，防止暴跌：湖南嶽陽近日出臺樓市新規，要求中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%。意思很明確，開發商降價不準超“15%”，通俗一點來講，這就是“限跌令”。
第二個訊號，退地浪潮：全國多地出現土拍延期，深圳、天津、成都、青島、長沙、福州、揚州等，有些已經明確提出“降低全部地塊封頂價格，最高不超過15%”，通俗一點來說，賣地湊不夠人氣，導致土地流拍。
第三個訊號，催款訴訟：蘭州政府發公告催開發商繳土地款，蘭州市自然資源局釋出了一則關於41家單位欠繳土地出讓金的公告，要求各欠繳單位儘快繳納土地出讓金，涉及一批重量級開發商，這是國家級新區罕有的現象，通俗一點來看，地方發展也缺錢。
第四個訊號，血虧退地：近期房企退地風潮逐漸掀起，先是宋都退地，血虧5000萬之後，接著又是佛山一房企未能按期繳納土地出讓價款，佛山市自然資源局決定限時30日收回出讓土地，並罰沒6.47億元的定金，此外，還有瑞安、萬科、中交等退地案例。
當然，如果要整理樓市下滑跡象的案例，還有很多，不只是“四大現象”，“十大現象”也可以找出來，但這些都只是一些例子而已。
雖然，這個時候喊跌和喊空，一定會被髮“好人證”，甚至被冠以“專家”頭銜，但我們還是有三個提醒，必須要反覆強調！
其一，如果以平均法來看國內，就會發現城市化率60%與歐美國家的70%，還有10%的差距。但如果按照各省市之間的差異化來區分，二線城市的城市化還差得很遠，至少在國家中心城市，還有很大的發展空間。
其二，房地產之所以遍地開花，除了它搭上了城市化的快車，很重要的一點是，它呼應了我們“產業樹”的發展需求，連線起了上百個行業，不需要科技含金量太高，提供了就業崗位，還驅動了基礎建設的發展。
其三，到目前為止，國內還沒有出現與房地產行業同等規模的“蓄水池”，樓市規模大概是62.6萬億美元，股市規模約為9萬億美元。不要小看“蓄水池”，現在物價漲幅控制在2%，幾乎是依賴地產不斷吸水，將泡沫變成混凝土。
換而言之，不管我們的口號喊得多麼嘹亮，哪怕是心裡的焦慮變成反應堆，都不能改變一個事實，就是我們暫時還離不開房地產。當然，這裡就不用說就業崗位、家庭負債、銀行抵押等情況了，例子很多。
從現在來看，在體制優勢充分發揮的情況之下，完全可以“把房價關進籠子裡”，無非是如印度飼養猛獸，餓成一堆骨瘦如柴的動物。
當然，房地產已經走到了“岔路口”，我們每個人都要開始做選擇題了。
以後房地產開發，與城市開發的重疊度，不會再像過去那種“步調統一”了，不會再大水漫灌式的覆蓋，在“工業強國+科技強國”的戰略開路之下，接下來從上到下對於GDP的追求，或許會更加關注於健康質量。
在“供給側改革”之前，我們閉著眼睛買，那是因為市場還在低點，所有買房、養房成本都在可控範圍之內；現在“需求側改革”之後，我們會發現市場現在最需要的不是賣家，而是高質量的買家，很多人已經被困在山巔上還自得其樂。
現在是一個開發商“吐錢”的階段，也是一個購房者“高負債”的階段，更是一個樓市流動“停滯化”的階段，這個行業正在迴歸普通。
隨著“貸款投資”距離虧損越來越近，以後買房真的是一個技術活了，一定要睜大眼睛，不要放過蛛絲馬跡！
（文章於2021年8月16日發出）
