中房網訊 （曲濤／文）2021年，房地產市場呈現由強轉弱的格局。上半年，市場成交顯著放量。進入下半年，受多重因素影響，市場持續轉冷。
從房地產企業層面來看，規模房企在銷售增速方面出現了罕見的負增長。根據克而瑞研究中心監測，2021年百強房企累計業績增速持續放緩，累計銷售操盤金額較2020年同比降低3．5％。其中，近4成百強房企累計業績出現了同比降低的情況，銷售規模負增長的企業數量也較2020年有明顯提升。
從銷售任務完成情況看，也遠不及歷史同期。根據中房網監測，2021年典型房企銷售目標完成率整體超過九成，但這一指標明顯低於最近三年104．02％的同期水平。截至2021年末，在監測的55家房企中，超過八成的房地產企業銷售未達標，僅10家房企完成了全年銷售任務。
典型房企銷售目標完成率均值達91．18％
在行業整體去槓桿、市場降溫的大背景下，一部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業融資保持謹慎，購房者也持觀望態度，進而影響了企業的銷售節奏。
從典型房企整體銷售目標完成率這一指標的變化來看，自2021年10月份開始已經低於最近幾年的同期水平，並且這一現象持續到年末。
根據中房網不完全統計，本期納入已公佈2021年銷售目標的典型房企數量為55家，結合房地產企業銷售資料測算，2021年典型房企銷售目標完成率均值為91．18％。
在監測的55家房企中，僅10家房企完成了全年銷售任務，其餘45家房企均未達標。而2020年同期，完成年度銷售任務的企業數量多達37家。在中國房地產的歷史上，這種情況並不多見，行業整體轉冷態勢可見一番。
具體來看，10家完成任務的房企分別是：信達地產、濱江集團、九龍倉、綠城中國、首開股份、大發地產、榮盛發展、越秀地產、金地集團、華潤置地。
目標完成率在90％－100％之間的企業數量居多，有18家，分別是：招商蛇口、融信、正榮、龍光地產、寶龍地產、禹洲地產、中梁控股、中國金茂、龍湖集團、融創中國、旭輝控股、中海地產、雅居樂、德信地產、佳兆業、美的置業、保利置業和遠洋集團。
包括新城控股、碧桂園、佳源國際、弘陽地產、金地商置、景瑞地產、中駿集團、港龍中國、時代中國、合生創展、銀城國際、合景泰富、陽光城、世茂和中國奧園在內的15家企業，目標完成率在80％－90％之間。
目標完成率在70％－80％之間的企業有6家，分別是：中南置地、萬科、花樣年、新力控股、當代置業和金科。
富力地產、首創置業和華遠地產3家房企目標完成率在60％－70％之間；中國恆大、綠地香港和中洲控股3家房企目標完成率不足六成。
規模房企仍存優勢，行業進入“剩”者為王時代
市場降溫之下，更能夠體現出規模房企的營銷優勢。
另據中房網不完全統計，2021年度銷售目標達到或超過千億元以上水平的房企有36家。
根據銷售業績測算，36家“千億”級房地產企業2021年的銷售目標完成率均值為92．37％，高於本次納入統計範圍的55家企業平均水平1．19個百分點。其餘19家銷售目標不足“千億”的房地產企業，其銷售目標整體完成率均值為88．94％，低於55家房企平均水平2．24個百分點。
即便是銷售目標在3000億元以上的10家頭部房企，其目標完成率均值也達到了90．23％，銷售完成情況仍好於一些中小房企。
另外值得注意的是，以往的銷售前三強萬科、中國恆大和碧桂園的銷售完成情況都不太理想。其中，碧桂園的年度銷售目標完成率為89．42％；萬科雖然自身風控水平較強，但受行業大環境以及銷售目標制定過高等因素影響，銷售情況不盡理想，目標完成率為79．47％；中國恆大則受自身債務危機影響，銷售目標完成情況在頭部房企中墊底，僅為59．07％。
回顧過去一年，房地產行業在去槓桿的大背景下，不斷有大型房企接連出現違約、暴雷等風險。萬科多年前曾喊出的那句“活下去”，如今被不幸言中。
易居企業集團CEO丁祖昱在2021年末的釋出上表示，房地產過度金融化是導致今天危機的根本。在其看來，房地產行業已告別“白金時代”，進入“零增長時代”。面對行業大變局，丁祖昱提出“剩”者為王，企業必須改變路徑依賴，堅持長期主義。
展望2022年，儘管年初調控政策出現邊際寬鬆的跡象，但大部分房地產企業應該對今年的業績增長保持謹慎態度。雖然不排除仍有一部分企業會繼續調高銷售目標，但在行業進一步洗牌重整的態勢下，大多數房地產企業的業績壓力仍會較大。
克而瑞研究中心認為，2022年企業整體業績預期將更為保守，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3－6個月。融資方面，行業融資管控趨於常態化，企業償債壓力仍然較大。同時，新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務槓桿、提升運營管控效率，防範風險、降本增效。
