1月7日晚，龍湖集團釋出公告稱，公司擬分拆公司附屬公司龍湖智創生活有限公司的股份在香港聯交所主機板獨立上市。同日，龍湖智創生活向香港聯交所正式遞交招股書。
回溯過往數年，多數分拆物業的背後，或多或少都有著一些對於資金的考量。
在“三道紅線”的監管下，分拆物業上市所對應的股權融資，無論是作為降負債的籌碼，還是拿地、經營的補充，這筆無息的“鉅款”即便不是雪中送炭，也稱得上錦上添花的關鍵。
不過，僅從融資的角度來看，龍湖分拆龍湖智創生活的時機，也許算不上一個好時點。
去年，物業股去年全年跌幅達47.5%，同期恆生指數下跌14.7%，行業指數遠低於恆生指數。資本市場對物管板塊的態度，也經歷了從發現到認同，從高漲再到迴歸的一整套週期。當前龍湖分拆物業上市時機是否合適？
持續遇冷的物業
其實，自2018年以來房企分拆物業上市的腳步就從未停歇。
2019年，有12家物管企業以IPO或借殼的方式登陸資本市場，而在2020年，因受到新冠疫情的影響，餐飲、商業等服務業大面積停滯，但因物業管理行業的穩定業績增長，以及其自身輕資產、低負債特點，使得物管公司備受市場追捧，房地產公司分拆物管業務IPO成為風口，全年有近40家物企提交上市申請，其中17家物管公司成功上市，創下物業上市以來的最高峰。
截止2021年12月，有超過50家物企登陸資本市場。
不過，多數分拆物業的背後，或多或少都有著一些對於資金的考量。
在物業板塊估值較高的情況下，尤其面對國家“三道紅線”的政策壓力，房企拆分物業管理公司IPO成為房企改善財務的辦法之一。透過股權融資的方式，有助於降低企業的負債水平，提高融資能力，進而有利於其業務拓展。
2021年1月中旬，恆大物業股價在開盤後不久便達到13.8港元，市值突破1500億元。拆分物管版塊也被一些房企當做資金“回籠”、套現的工具。1月5日，作為閩系房企中一員的禹洲集團為緩解財務危機，而拆分物管版塊禹佳生活服務，以10.6億元的價格賣給華潤。
這一勢頭在2021年也依舊持續，但卻“好景不長”。
過去一年，物業公司在資本市場經歷了一個估值迴歸的過程，相對應的IPO募集資金總量以及市值體量的同步回落，在所難免。
據統計，2021年，新交表企業數量達36家，創下歷史之最，而全年僅新增的上市物企僅14家，其中12家企業經IPO上市。7月之前物管市場上市火熱，僅7月上旬就有6家企業成功上市；而到7月下旬，物企的IPO之路“遇冷”，
2021年8月至12月17日，港股僅新增2家物業企業；二級市場走勢也發生轉變，從7月1日至12月10日，僅6家企業出現上漲，板塊平均跌幅22.16%，超過恆生指數整體16.76%的跌幅。多家物管企業股價、市值和市盈率下降明顯。截至2021年底，板塊滾動市盈率降至18.7倍。
一段時間裡，物企在資本支援下扎堆上市。但物業管理公司的發展規模並未達到投資者的預期，過度依賴母公司，同時在管面積的可持續增長受到房地產行業低迷的影響，導致物企發展未來不確定性增強。
種種因素下，使得資本市場對物業行業的估值以及經營存續性產生一定程度的擔憂。因此在2021年下半年，資本市場開始越加重視物管企業質量狀況考核，多家物企提交的招股書批次“失效”。
龍湖“逆潮而上”為哪般？
在物企上市進入低潮期的狀況下，龍湖集團在此時宣佈拆分物管上市，是何原因？
在“三道紅線”的監管下，分拆物業上市所對應的股權融資，無論是作為降負債的籌碼，還是拿地、經營的補充，這筆無息的“鉅款”即便不是雪中送炭，也稱得上錦上添花的關鍵。
龍湖一直以穩健著稱。資料顯示，該公司已連續五年達到“三道紅線”綠檔標準，截至2021年上半年末，淨負債率進一步下降至46.0%，現金短債比達到5.48倍，平均融資成本為4.21%，且是國內唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。
從債務結構以及償債能力上看，甚至更優於身為行業老大哥的萬科。
1月11日 龍湖集團釋出2021年銷售情況。資料顯示，龍湖集團全年累計實現合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%；合同銷售面積1708.9萬平方米。
分割槽域來看，龍湖集團長三角區域銷售額為818.9億元，佔比28.23%；環渤海、華中、華南和西部的銷售金額分別723.8億元、285.8億元、433.3億元和639.1億元。
再來看，龍湖智創的情況。
作為龍湖集團旗下物管平臺，龍湖智創生活於2018年8月29日在開曼群島註冊成立。據招股書顯示，龍湖智創生活業務包括物業管理服務和商業運營管理服務兩大領域。其中，物業管理服務是指龍湖集團開發的以及第三方拓展的住宅物業及非商業專案等；商業運營管理，即龍湖整合商業運營等資源板塊業務，注入到龍湖智創生活，目前運營服務60個購物中心，包括“天街”“星悅薈”等。
截至2021年9月30日，該公司在全國13個城市運營59個購物中心專案，商業運營服務項下的總建築面積為570萬平方米。截至2021年12月28日，龍湖智創生活的物業管理服務簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。
從營業收入來看，2019年龍湖智創生活的收入為43.69億元，2020年為64.68億元。招股書資料顯示，截至2021年9月末，龍湖智創生活的收入規模達到77.71億元，完全超出2020全年的收入水平，同比增幅達到81.18%。
另據招股書顯示，龍湖智創生活已簽約但尚未開業的儲備購物中心有68個，合約面積約636萬平方米，這將為其後續商管業務收入增長提供保障。
除了物管版塊的營收穩步提升外，2021年以來龍湖集團在物業方面明顯提速的收併購，展現出其對物業版塊發展的野心。
據不完全統計，2021年2月，龍湖物業收購美好幸福60%股權，並在6個月後完成對美好幸福100%的股權收購；3月，龍湖物業以12.73億元的代價整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權；8月，龍湖物業完成對楷林商服100%的股權收購。9月，龍湖物業再次完成對九龍倉旗下物企的收購。
一系列的收併購行為，不僅使其管規規模迅速擴充，龍湖物業在全國的佈局以及業態型別、服務人群也在不斷拓展。
此外，龍湖智創生活來自獨立第三方的專案佔比逐漸提升。截至2019年、2020年及2021年9月，龍湖智創生活在管的由獨立第三方開發的專案管建築面積，分別佔在管總建築面積的38.2%、51.5%及59.8%。
可以看出，從未來的資本投資來看，龍湖智創生活無論是在在營收和規模上，還是以及專案開拓和第三方外拓能力上，都展現出了不俗的實力。
招股書顯示，龍湖智創生活本次IPO募集的資金，在未來一至兩年將用於持續提升數字化運營及人工智慧物聯網（AIOT）的核心競爭力，以使客戶享受更好的生活及購物體驗。
面對2021年物企上市“減速”，一直以穩健著稱的龍湖，能否透過分拆物管板塊上市打破打破行業寒冬，讓我們拭目以待。
文/李琪 謝靜雯
