又一頭部房企擬分拆物業赴港上市。
近日，龍湖集團（00960.HK）釋出公告，擬分拆龍湖智創生活有限公司（簡稱“龍湖智創生活”）於香港聯交所主機板獨立上市。同日，龍湖智創生活遞交招股書。
值得注意的是，與此前市場上傳言的物管單獨上市不同，此次龍湖擬分拆上市的是將商管納入其中的一個“新物種”。
不過，當前資本市場物業板塊持續遇冷，物業股去年全年跌幅達47.5%，同期恆生指數下跌14.7%，行業指數遠低於恆生指數。當前龍湖分拆物業上市時機是否合適？
接受券商中國記者採訪的業內人士認為，在當前商業運營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的上市模式可能會為龍湖智創生活帶來更高估值。
展望2022年，接受券商中國記者採訪的業內人士認為，上市物企整體估值水平將抬升，隨著萬物雲、龍湖智創生活預期上市，物業板塊整體市值將超過萬億港元；物業管理行業併購熱潮仍將持續，頭部物業企業（尤其是上市企業）仍將成為併購市場中的主導方。
“物管+商管”或帶來更高估值？
1月7日，龍湖集團（00960.HK）釋出公告，擬分拆龍湖智創生活有限公司（簡稱“龍湖智創生活”）於香港聯交所主機板獨立上市。同日，龍湖智創生活遞交招股書。
與此前市場上傳言的物管單獨上市不同，此次龍湖分拆上市的是將商管納入其中的一個“新物種”。
據瞭解，龍湖智創生活的主營業務分拆自龍湖集團的智慧服務和商業運營，打包兩個航道的核心業務，意在打造一個具有協同效應的輕資產旗艦平臺。這一“物管+商管”的上市模式與華潤永珍生活十分相似。
不過，去年下半年以來，資本市場物業板塊持續遇冷，龍湖的“新物種”上市是否會有不同的表現呢？
對此，中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟接受券商中國記者採訪時表示，龍湖智創生活屬於整個行業的頭部企業，自身的優勢和亮點比較突出。截至2021年12月28日，龍湖智創生活物業管理服務簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。從經營性指標看，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入超77.7億元，同比增長81.2%，淨利潤11.3億元，同比增長68.4%。不管是規模還是增速，龍湖智創生活都足夠亮眼。此外，龍湖智創生活商業運營服務已開業60個專案，在管580萬平方米，儲備專案68個，商業運營板塊優勢凸顯。在當前商業運營備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的有機結合可能會為龍湖智創生活帶來更高估值。
併購市場熱度超過資本市場
與前兩年物業企業受資本市場追捧、物企扎堆上市、股價大漲不同，去年資本市場物業板塊遇冷，上市物企數量減少、股價也大幅下跌，並且首次出現物企主動終止IPO的情況，新上市物企首日破發率明顯提升。
據億翰智庫旗下嘉和家業統計，截至2021年末，在港上市的物業企業共49家，當年新增14家，數量較2020年相比明顯降低。同時，2021年，受市場系統性下跌，疊加關聯地產企業暴雷因素，物業股步入跌幅前列：全年跌幅達47.5%，同期恆生指數下跌14.7%，行業指數遠低於恆生指數。
從物業股跌幅排名前十的企業來看，除卓越商企服務，其餘物業企業的關聯地產方均曾被報道具備較大償債壓力和現金流危機等狀況。如，恆大物業因關聯方多次暴雷，而具備較高風險；彩生活因關聯方償債壓力較大而對外出售核心資產鄰里樂控股；佳兆業美好因關聯方將其控股權質押，致使其估值承壓。
與資本市場遇冷形成鮮明對比的是併購市場的火熱，去年下半年以來，如碧桂園服務、龍湖智慧服務以及萬物雲等為代表的頭部物企在收併購市場上表現活躍，併購市場熱度甚至超過了物業資本市場熱度。
公開資訊顯示，2021年9月20日，碧桂園服務公告以100億元收購富力物業100%股份，在7-10月短短三個月內，碧桂園服務還發起對湖南天環物業、上海碧桂園商業、鄰里樂、安徽誠和物業等多宗股權收購。去年，龍湖物業相繼完成了對美好幸福100%的股權收購，整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權，以及對九龍倉旗下物企的收購。
據中指研究院不完全統計，2021年物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。
中指研究院指出，總體來看，2021年行業併購市場整體呈現交易額創新高、大額交易多發、併購主體以上市企業為主、併購標的估值迴歸理性等特點。
2022年上市物企整體估值水平或抬升
對於物企的估值問題，嘉和家業指出，之前支撐物企高估值有兩大因素：持續交付的在管面積和被放大的盈利空間。當下，持續交付的在管面積已然受到關聯方釋放流動性風險的影響，部分房企逐漸開始縮表；而作為高額盈利空間核心業務的社群增值服務，經過幾年的持續創新與發展卻仍未成熟，資本期待的高估值兌現仍需繼續等待。
展望2022年，嘉和家業認為，基於2021年部分房地產企業風險事件影響，資本市場對物業行業的估值以及經營存續性產生一定程度的擔憂。物業股當前已處於一個相對較低的位置，由此，嘉和家業對2022年上半年的行情持積極樂觀態度。
對於2022年的物管行業資本市場的表現，牛曉娟接受券商中國記者採訪時表示，結合目前處於上市程序中的企業數量而言，2022年預期物業管理行業上市企業數量將超過70家，地方性國有企業發力上市；上市物企整體估值水平將抬升，隨著萬物雲、龍湖智創生活預期上市，物業板塊整體市值將超過萬億港元；資本市場將持續看好規模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業，此類企業更加具備長期投資價值。
對於2022年的物管行業併購市場的表現，牛曉娟對券商中國記者表示，2022年，物業管理行業併購熱潮仍將持續，頭部物業企業（尤其是上市企業）仍將成為併購市場中的主導方，國有物業企業逐步入局併購市場，併購數量、金額、業務型別均將提升；在併購企業內容方面，除物業管理公司外，涉及社群增值服務、智慧科技類企業將逐步增加；在併購決策方面，投前、投後管理變得更加重要，“有質量”的併購將成為重要趨勢之一。
責編：楊喻程
