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2021年，物業行業猶如坐了一趟“過山車”，起起伏伏。但總體來看，物業行業發展的基本邏輯和屬性沒有發生變化：物企透過非住業態、城市服務等不斷拓寬服務邊界；基於社群和家庭場景的社群增值服務發展探索正如火如荼；物業領域的數字化變革開始起步......
對於剛剛過去的2021年，克而瑞物管在《2021-2022年中國物業管理行業發展白皮書》中總結道：這一年，關於物業行業的政策全方位的釋出，規範行業發展，拓寬行業邊界；這一年，行業規模保持快速增長，非住行業、增值服務、環衛市場空間廣闊；這一年，上市物企規模仍是主旋律，拓展方面開始重視城市濃度提升；這一年，企業積極開展增值服務，但成效還不顯著；這一年，政策、資本市場、地產變局合力助推併購熱潮；這一年，資本市場經歷冰火兩重天；這一年，在各方的努力下，物業行業的發展也越來越規範……
2021年是“十四五”的開局之年，物業管理服務作為最貼近居民的角色，在滿足人民的美好生活中，具備尤其重要的作用。未來將在政策的支援下，起到越來越重要的作用。
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邊界不斷延伸，“物業＋”成年度熱詞
從政策層面來說，2021年物業行業的邊界進一步拓寬，“物業+養老服務”、“物業+生活服務”、物業佈局老舊小區成為關鍵詞。以養老為例，隨著我國的老齡化程度正在進一步加深。
於國家層面，中共中央、國務院、發改委、商務部、住房和城鄉建設部等各類機關主體均對“物業服務+養老服務”模式探索提出重要指導意見並明確物業服務企業開展養老業務可依規申請相應優惠扶持政策。於地方而言，山東、北京、江西和江蘇等地也將物業服務與“養老服務”融合發展作為重要方向。
表：“物業+養老”相關政策概覽
資料來源：公開檔案，克而瑞物管&中物研協
規模擴張空間大，市場份額逐漸提升
2021年物業管理行業保持了快速的發展態勢，行業總規模達到342億平。綜合城鎮人口增量、地產開發增量以及人均住房面積提升、物業覆蓋率提高等因素，經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年複合增長率3.2%。
2021-2025年(預估）全國物業管理行業管理規模
（億平方米）
資料來源：克而瑞物管&中物研協測算
頭部企業整合加速，市場份額達到新突破。2020年百強企業在行業中的市場份額進一步提升至30.76%，較上年增加1.61個百分點，集中度進一步提升。
2010-2020年百強企業管理面積及市場份額變化情況（億平方米）
資料來源：克而瑞物管&中物研協
上下半年行情割裂，演繹“冰與火之歌”
2021年伊始，多項利好物業管理行業的政策頻發，為行業營造良好發展的政策環境。年初企業陸續釋出盈喜公告，加上年報中良好業績、明確的戰略規劃，為市場注入發展的信心，帶動物業板塊整體提振。上半年也迎來遞表高峰期，近30家企業成功遞表。
2019-2021年物企遞表企業數
資料來源：克而瑞物管&中物研協整理
下半年，資本市場遇冷，恆生物業服務指數一路下滑，預期的上市高峰並未到來。截止到2021年12月31日，上市物企總數僅為55家。待上市物企中，多家物企首次遞表到期而未能更進一步，致使二次遞表企業增多。
中南服務、祥生活服務和中梁百悅智佳在歷經二次遞表後，透過聆訊而後續進展不明。當前，祥生活服務聆訊資料已呈失效狀態，並表示決議暫緩上市。
行業也首次出現IPO終止和退市事項：陽光智博換股萬物雲，富力物業則被碧桂園服務收購，均終止IPO；碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，藍光嘉寶服務於8月20日正式退市。此外，6月集中遞表的物企則在年底遞表資料陸續過期。
上市物企則普遍遭遇股價明顯回撥、PE倍數腰斬、市盈率下降等狀況。2021年，物業板塊PE普遍下降，至2021年末物業板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅52.31%。其中，市盈率最高的是華潤永珍生活，為53.72倍，較去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，為2.26倍，較去年底下滑74.66%。
2020-2021年上市物企估值表現
資料來源：Wind，克而瑞物管&中物研協整理
規模仍是主旋律，母公司依賴成“雙刃劍”
面對規模為基的市場邏輯，提升規模保證絕對實力成為頭部企業的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態，2021年的大手筆動作也顯現出企業的規模焦慮。2021年開年業內企業紛紛在業績公告會上公佈成倍的規模目標，為全年的市拓熱潮定下基調。
表：2021年企業業績目標一覽表（不完全統計）
資料來源：克而瑞物管
當前，大多數上市物企均有地產母公司背景，物企的發展離不開對母公司的業務依賴，地產母公司對物業企業的支撐主要體現在地產關聯方土地儲備對於物企未來業績保障的規模輸送和關聯企業利潤輸送兩方面。
如碧桂園服務2021H1關聯方土地儲備27880萬平方米、融創服務2021H1關聯方土地儲備27820萬平方米等，皆為物企後續發展提供了充足的規模支援；2021年四季度，鑫苑服務、建業新生活等多家物企提高關聯交易上限，母公司利益輸送可見一斑。
表：2021年部分上市物企關聯交易上限金額調整情況（億元）
資料來源：克而瑞物管
但地產的頻頻暴雷對物企的拖累也是十分明顯，與地產關聯方信貸風險高的物企估值往往表現不佳。
如恆大物業2021年上半年規模約4.5億平方米，受地產暴雷影響，物業板塊市盈率較年初縮水約9成。
圖：恆大物業PE（TTM）
資料來源：克而瑞物管
彩生活2021年上半年規模約3.6億平方米，由於核心資產被出售，物業板塊市盈率較年初縮水約7成。
圖：彩生活PE（TTM）
資料來源：克而瑞物管
政策、資本、地產三大助力，助推併購熱潮
第一，政策風口期助推併購：2020年以來，國家相關部委密集出臺支援物業服務行業發展的政策，行業進入發展上升期。物業企業紛紛遞表上市，受行業利好、資本市場等因素影響企業競爭加劇，行業整合和收併購加速。
第二，上市募集資金充裕，主要用途為收併購：截止2021年12月31日，根據不完全統計，48家上市物企上市共募集資金淨額約852億港元，目前已使用的金額總值約為221億港元，佔募集資金總額的25.9%，使用率仍不足三成。
圖：各類資金使用率
資料來源：企業公告、克而瑞物管&中物研協整理
第三， 地產變局引發併購。因融資政策收緊，部分房企出現現金流緊張，風險頻發，為緩解流動性壓力，部分房企出售旗下物企換取現金，引發行業多項重大收併購。例如，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業、彩生活部分核心資產鄰里樂等。龍湖智慧服務收購億達服務、楷林商服；萬物雲收購伯恩物業等。
增值服務空間廣闊，企業佈局成效不顯
隨著人們需求變化，現在物業服務企業將業主的社群生活場景一一完善，圍繞著社群資產和業主需求，提供了社群零售、社群金融、社群旅遊、家裝服務等社群增值服務的業務，未來，也將會有越來越多的服務移到社群場景中來。
隨著經濟的增長，城鎮居民人均可支配收入持續增加，成為社群增值服務快速發展的重要因素。自2020年以來，物企把社群增值服務作為企業收入增長的“第二曲線”，但從資料來看，2021年上半年，40家上市物企社群增長服務收入佔比僅提升3個百分點至15.9%，整體佔比依然相對較低，社群增值服務收入仍然較難作為企業營收來源主力貢獻者。
圖：2020H1-2021H1上市物企社群增值服務佔比
資料來源：企業中報、克而瑞物管&中物研協整理
智慧社群實施效果提升明顯，業主“又愛又恨”
智慧社群透過機器視覺、深度學習、AI實時監控等技術監測安全隱患源頭，打造高效協同的監測預警、態勢感知、資訊通報、應急處置的技術保障和指揮體系，有效提升社群應急聯動效率、安防響應效率。
圖：10 家房企線上化管理和運營檢驗效果
資料來源：克而瑞物管
智慧社群可實現線上繳費、無感通行、智慧安防等功能，為業主帶來了更加便捷、智慧和舒適的居住環境。一小部分業主願意嘗試科技帶來的新體驗，但仍然面臨著價格略貴、APP多不統一，後臺物業服務響應慢、業主更喜歡人工服務以及智慧裝置形同虛設等諸多問題。而業主也對智慧社群有著老幼使用困難、系統不穩定、不安全等多種顧慮。
2021年，對於物業行業來說，是一曲“冰與火之歌”。儘管歷經坎坷，但也充滿機遇。隨著行業的發展，物企逐漸明確發展的根本——以堅守服務力作為發展的根基。在行業未變的邏輯背景下，企業擴張規模、發展增值服務、拓展非住業態和拓展城市服務賽道，深入融合智慧科技，不斷夯實自己的競爭力，以更加堅實的步伐前行，持續推動行業的發展。
更多詳情，可關注由克而瑞物管出品的《2021-2022年中國物業管理行業發展白皮書》
