房地產政策收緊，高週轉、高槓杆、高利潤模式改變，毛利率收窄，融資通道收緊……在2021年，房地產行業多年的行業邏輯得到重塑。三條紅線政策以及嚴峻的市場形勢，倒逼房地產企業降低槓桿，迴歸產品本身，依託管理紅利和經營效益謀求長期發展。
房地產企業在市場中如何調整？底層經營邏輯如何重構才能應對市場中的風險和機遇？未來房地產市場是否還有發展空間？
降速求穩 百億房企業績增長穩步平穩
近幾年，在房地產調控政策不斷加碼的背景下，行業發展規模逐漸趨於穩定，百億房企的業績增長速度也逐步平穩，行業進入降速求穩通道特徵明顯。高質量發展，成為新的行業邏輯背景下，企業發展的主要目標。
在中指院釋出的“2021年1-12月全國房地產企業銷售業績排行榜TOP200”中，資料來看，2021年百億企業銷售額平均增速為4.2%，遠低於2017年的36.9%。
2021年一共有41家房地產企業銷售額超過1000億元，碧桂園、萬科、融創中國、保利發展4家企業銷售額超過5000億元，其中碧桂園最高，銷售額為7588.2億元；27家企業權益銷售額高於1000億元，碧桂園、萬科2家企業權益銷售額高於5000億元。從銷售面積來看，22家企業全年銷售面積超過1000萬平方米，碧桂園全年累計銷售面積最多，售出8284萬平方米。
榜單以房地產企業2021年1月1日-12月31日期間銷售的商品房銷售資料為排序依據，並對權益銷售額和銷售面積進行展示。在權益銷售額和銷售面積的排名中，碧桂園同樣居於榜首，權益銷售額和銷售面積分部為5582億元和6682萬平方米。
從排名來看，多年來連續多年穩居行業銷售榜榜首的碧桂園，在今年房企銷售業績排名中居於榜首。在市場震盪下行背景下，仍坐穩了“龍頭”交椅。大型房企的管理能力、穩健經營能力和應對市場的調整能力，表現出強勁的韌性。
穩健經營 財務槓桿驅動轉向質量效益型發展
在行業經營邏輯得到重塑的前提下，房企們不斷調整思路，探尋新的增長方式。業內人士認為，“三道紅線”在一定程度上，倒逼企業從財務槓桿驅動的規模擴張型向穩健發展的質量效率型轉變。
日前，碧桂園集團召開了2022年集團工作會議。碧桂園集團管理層分析認為，2022年的市場形勢仍然嚴峻，挑戰與機遇並存，將持續提升全週期競爭力落實到位。早在2018年下半年，碧桂園提出“提質控速、行穩致遠”戰略方針，此後連續幾年都強調要持續提升企業的全週期綜合競爭力。今年年會，碧桂園連續第四年將“全競提升”作為年度主題。碧桂園集團總裁莫斌指出，口碑相傳和數字化是今年“全競提升”的重頭戲。以市場為導向，企業經營管理和產品質量、服務質量、企業信譽等綜合素質，對企業的穩健發展提出了更全面的要求。
2021年12月舉行的中央經濟工作會議提到，“加強預期引導，探索新的發展模式”、“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”
這樣的訊號，讓市場看到了轉機。在金融方面，房企融資表現出鬆動，經營穩健的優質企業首先感受到政策的傳導效應。去年12月，碧桂園順利發行10億元公司債券、在上交所成功發行一筆2.84億元的供應鏈ABS（資產證券化）產品、首次在銀行間市場申報註冊發行50億元中期票據獲得受理。
憑藉穩健的財務狀況、優秀的運營能力和可持續的發展預期，國際權威評級機構穆迪、惠譽繼續保持碧桂園投資級評級，標普對碧桂園的評級展望為“正面”，這在國內民營企業中並不多見。
未來市場看好 城鎮化仍是房地產市場的紅利
雖然行業經營底層邏輯發生改變，不過對於未來房地產市場的發展，業內人士並不悲觀，認為在長期內仍有需求和市場。
中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一在公開演講中表示，城鎮化將持續推進對住房的需求。根據資料顯示，我國2019年底的常住人口城鎮化率為60.6％，戶籍人口城鎮化率為44.4％，國家計劃到2025年常住人口城鎮化率提高到65％。
朱中一認為，在城鎮化率不斷提升的過程中，將催生三方面的住房需求，即農業轉移人口需求，常住人口在解決戶籍後對住房的新需求，城市居民遷移帶來的需求等。“就全國而言，城鎮化的推進仍是住房市場的重要部分。長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游等城市群、都市圈尤其值得關注。”朱中一表示。
對於這一分析，房企深以為然，在碧桂園2021年集團年會上，碧桂園管理層分析認為，中國的城鎮化還有很長的路要走，未來大批人口需要進入生活配套更為豐富的城鎮生活，房地產市場的基本面沒有變，長期穩定的住房需求依然存在。
“很多人是從農村裡出來的，最後他們的房子是在哪裡落地？還有很多人要到兩三萬人口以上的教育、醫療、交通條件更好的城鎮居住。”碧桂園集團創始人、董事局主席楊國強認為，市場變化是常態，他堅定看好房地產行業的未來：“人們對美好生活的追求永遠在路上，最重要是我們的競爭力如何。”
