本文首發於北京買房幫住
買房之前，需要我們先在心裡繪製一個「雷達圖」，用交通、價格、品質、學校來考量樓盤。
樂居樓盤測評系列，來自專業測評師的現場踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。5分鐘閱讀時間，讓樓盤真實情況呈現眼前。接下來，本系列會陸續覆蓋北京全部新房，敬請期待。
今天測評的樓盤是
大興義和莊 | 德賢華府
購房須知
銷售物件
符合北京市限購政策的購房人群
限購政策
(1) 京籍家庭
· 已婚家庭，名下無房，則可購買兩套住房
· 單身未婚或離異人士，名下無房，則可購買一套住房
(2) 非京籍家庭
· 在京無住房且連續60個月(含)以上在京繳納社保或個人所得稅的非京籍居民家庭，可購買一套住房
· 持有效《北京市工作居住證》可與京籍家庭享同等購房資格
產權比例
購房人購買並持有住宅100%產權份額
轉讓機制
購房人取得不動產權證後可隨時轉讓所購房屋
出租收益
出租全部收益歸購房人所有
簡要資訊
樓盤名稱：德賢華府
開 發 商： 中冶＋華髮＋信達
產品均價：約5.3萬/㎡
產品總價：約260萬起/套
產品戶型：50㎡一居、70㎡兩居、89㎡三居、127㎡/144㎡四居
總 戶 數：2030戶
樓 棟 數：16棟
容 積 率：2.1
綠 地 率：30%
車 位 比：1:1.2
梯 戶 比：1梯2戶、1梯3戶
房屋屬性：商品房
交房時間：預計2024年6月30日
樓盤地址：大興念壇公園南門對面
產品公佈歷程
•2021年 5 月，中冶拿地
•2021年 8 月，產品資訊曝光
•2021年10月，取得預售證
•2021年11月，首期開盤，樣板間開放
>>專案區位及周邊配套
樓盤外觀
沙盤實拍
大興新城公園地產
戶型一覽
大興新城公園地產
具體戶型分析，詳見文末
>>戶型分佈
樓盤亮點
亮點一：公園地產，生態環境宜居
專案臨近念壇公園，北門正對念壇公園南門，生態環境宜人，屬於名副其實的公園地產。
亮點二：總價低，最低首付僅35%
專案目前在售價格約5.3萬元/平，當前特價房70㎡兩居室總價368萬左右，低於普宅線，首付僅需35%，在市場上較為稀缺。
區域規劃簡述
區域規劃：
德賢華府位於北京大興區，地處北京南部。在《大興分割槽規劃（國土空間規劃）(2017年—2035年)》中提到，大興的功能定位為面向京津冀的系統發展示範區、科技創新引領區、首都國際交往新門戶等，從而形成“一軸、一心、三城、三帶、多點”的空間結構。
>“一軸”為中軸線及其南延長線，“一心”為生態綠心，“三城”為大興新城、亦莊新城（大興部分）、北京大型國際機場臨空經濟區（北京部分），“三帶”為永定河生態文化發展帶、京津冀高階產業帶、京雄協同發展帶。
在產業規劃方面，未來大興將建設新媒體產業園、生物醫藥基地、中日國際合作產業園和臨空經濟區四大產業叢集。區域內目前已有國內四大疫苗公司和多家新能源航空航天頭部企業入駐，發展未來可期。
另外，第四輪城南計劃已經開啟，預計投資規模可達5900億。此項規劃將會為南城引入更多的優質生活配套資源，並且加快實施北京第四實驗學校、首醫大新校區、大興區醫院等重點專案建設，推進區域發展。
板塊規劃：
德賢華府位於大興新城-義和莊板塊。大興新城作為大興區的三個增長極之一，將被打造成職住平衡、宜居宜業、城野交融的和諧宜居示範區。區域內有政府重點發展生物醫藥基地和國家新媒體產業基地，彙集高精尖人才，推動醫藥健康、新一代資訊科技及科技服務業的創新發展。
專案南側為生物醫療基地，已有5000多家企業入駐，還在不斷擴區發展中。而專案所處的義和莊板塊目前已經有萬科天地、泰禾中央廣場等多家高階商業和寫字樓匯聚，均處於招商階段。從長遠規劃看，板塊發展前景一片光明，但目前板塊配套還是較為欠缺，具體發展還得看未來規劃是否能夠真正落實。
測評一 便利指數
• 周邊交通
自駕：從專案出發，往東北行駛約4.5公里可達黃村商圈，繼續往北行駛到可達西紅門。專案出門即是興良路，未來將由雙向四車道拓寬成雙向六車道，沿興良路可上京開高速直達南四環。
地鐵：距離專案最近的地鐵站為地鐵4號線義和莊站，直線距離約1.8公里。專案未來會設定通勤班車，在早晚高峰為業主提供接送服務。
公交：專案1公里範圍內覆蓋天貴大街北口站、念壇站、羅奇營站等8個公交站，可乘坐829路、840路、934路等多條線路。其中，乘坐829路可直達黃村老城區、西紅門等地。
• 周邊教育
專案周邊覆蓋2所小學和4所中學：
2所小學：北京教育學院附屬大興實驗小學（約900米）、清華附中大興學校小學部（約2.0公里）、
4所中學：永華實驗學校（約2.6公里）、首都師大附中大興南校區（約2.9公里）、北京市大興區第六中學（約3.4公里）、北京市大興區第一中學（約4.2公里） 。
>北京最新入學政策實行劃片入學，最終教育資源以政府劃分為主。
• 周邊醫療
專案周邊覆蓋：
1個三甲醫院：中國中醫科學院廣安門醫院（約5.7公里）。
3個綜合醫院：大興區人民醫院（約4.2公里）、大興區京南中醫醫院（約4.3公里）。
此外，專案3.0公里範圍內涵蓋4家社群衛生服務中心，可滿足業主的日常就醫需求。
• 周邊公園
專案周邊5座公園環伺：
念壇公園（約1公里）、永興河溼地公園（約1.6公里）、團河城市森林公園（約1.3公里）、興良路公園（約1.3公里）。
• 周邊商業
專案周邊有3個廣場/商廈：
5公里範圍內有龍湖北京大興天街（建築面積約67萬平，約1.8公里）、泰禾中央廣場（建築面積約40萬平，約2.2公里）、凱德MALL·大興（建築面積約20萬平，約3.3公里）。
>參考資料：合生匯（北京）建築面積約31.7萬平
文中關於配套距離描述，根據高德導航測距，僅作參考，以官方實際測量為準。
測評二 戶型介紹
70㎡兩居
朝向：
此70平米戶型，2室2廳1衛，為東南朝向，夾角約10°。全南向採光，全裝修交付。
戶型功能區：
戶型內功能分割槽如圖中所示，包含：
客廳（1個）
餐廳（1個）
廚房（1個）
臥室（2個，包含1個主臥、1個次臥）
衛生間（1個）
市場競爭力：
將此戶型以南北採光面作為劃分，則南向採光面上，分佈有3個功能空間，長度達7.5米。這種分佈，在70㎡面積段，競爭力稍弱。
因北京太陽照射和南北季風的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。
臥室和客廳分佈在南向採光面上，這種分佈格局在現如今新房產品中較為典型，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業主主要活動區域，需要充足的採光和良好的通風效果，所以新房戶型一般會將客廳和主臥放置在南向。
戶型主要亮點：
1、客廳和雙臥均朝南帶飄窗，視野開闊採光好。
2、餐客一體化設計，動線合理。
戶型劣勢：
1、次臥開窗面積小，採光受限。
2、衛生間為暗衛，不利於通風散味。
89㎡三居
朝向：
此89平米戶型，3室2廳2衛，為東南-西北朝向，夾角約26°。南北通透，全裝修交付。
戶型功能區：
戶型內功能分割槽如圖中所示，包含：
客廳（1個）
餐廳（1個）
廚房（1個）
臥室（2個，包含1個主臥、1個次臥）
書房（1個）
衛生間（2個）
市場競爭力：
將此戶型以南北採光面作為劃分，則南向採光面上，分佈有3個功能空間，長度達7.4米。北向採光面分布2個功能空間。這種分佈，在89㎡面積段，競爭力稍弱。
因北京太陽照射和南北季風的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。
臥室和客廳分佈在南向採光面上，這種分佈格局在現如今新房產品中較為典型，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業主主要活動區域，需要充足的採光和良好的通風效果，所以新房戶型一般會將客廳和主臥放置在南向。
戶型主要亮點：
南向雙面寬頻飄窗，窗牆比大，採光好。
戶型劣勢：
1、餐廳處牆體內凹，可使用空間侷促。
2、北側書房面積過小，無法作為臥室，對人口多的家庭不友好。
以上為正文，來自樂居北京編輯團隊·塔塔
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文章來源:樂居買房
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