自2020年以來，“三道紅線”、“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”等各項針對房地產市場的政策陸續出臺，使得房地產市場迅速降溫，購房者的購房慾望也大大降低。此時，開發商面臨著巨大的回籠資金壓力，開始在各地推行“0首付”、“低首付”等各項優惠政策來吸引購房客買房，但此種購房方式是如何操作呢？是否具備法律上的風險？
一、常見套路
開發商或者中介會把握著年輕人急需在城市有個家的心理，乘著首付分期慢慢還，但是你可以提前在城市有個家，限時促銷的方式來給購房者造夢。具體操作模式為購房者與開發商或者開發商安排的小額貸款公司等簽訂借款合同（因購房時需要簽訂大量協議，大部分購房者因不懂法律或因環境壓力，會在開發商或中介的主導下未經審查即簽字，甚至有購房者事後都不知道自己簽過借款合同）或者在購房合同中標明購房者以現金方式交付首付款。然後透過開發商借給購房者的首付款讓去銀行進行貸款，最後由購房者拿著銀行的貸款去支付全部購房款。其中，部分開發商會約定較低的利息或者沒有利息，但是有的開發商是奔著銀行的那部分貸款去的，根本不打算給機會讓購房者還款，會在3-5年的償還期中約定高額利息。購房者不僅在三年借款期中持續面臨著銀行貸款的還款壓力，還面臨著借款合同到期後需要一次交清首付款本息的壓力（或者在借款期限內首付貸款壓力+上銀行貸款壓力雙重鉅額壓力），導致只能棄房斷供。
二、法律關係
購房者買房前首先需要了解的就是開發商、購房者與銀行三方之間的法律關係或者說是流程。首先，由購房者攜帶首付款與開發商簽訂購房合同，然後由購房者憑藉良好的信用資質、銀行流水及購房合同去開發商指定的銀行進行貸款。因為我國大部分出售的房屋為期房，此時尚未形成正式的產權證，無法辦理抵押登記，如果銀行直接向個人支付貸款，可能會存在個人卷跑貸款，導致銀行貸款無法得到受償的風險。故為了避免這種風險，銀行與購房者簽訂的貸款合同中，會讓開發商承擔階段性擔保責任，即在房屋正式抵押登記辦理之前，開發商需要對購房者的貸款承擔擔保責任，在購房者不能償還貸款時由開發商來償還。在房屋正式抵押登記辦理之後，因為有房子做了擔保，此時可以免除開發商的擔保責任。而開發商因為收了銀行的貸款，在購房者嚴重違約時可以透過追償的方式去起訴購房者，進而去拍賣、變賣購房者的房屋。故把所有的風險都轉而嫁接到了購房者身上。
三、法律風險
針對該種購房方式，開發商的主要意圖在於急速透過購房者的銀行貸款來解決資金上的壓力，例如一套房子200萬，開發商可以快速變現 140萬元。對於購房者欠付的首付款，如果購房者順利償還了借款本息，開發商不僅賺取了首付款還另外收取了購房者的利息。但是，一個連前期首付款都無力承擔的購房者，在後續3-5年同時面對首付款本息+銀行貸款本息雙重壓力下，往往是無法承受的。此時，開發商會以借款的理由去起訴購房者追要首付款，因“0首付”的方式屬於購房者和開發商雙方惡意串通套取銀行貸款的情形，此種借款關係會被認定為無效合同，此時需要恢復原狀，購房者會被法院判決退還借款本金及資金佔用利息。若此時銀行貸款也已斷供，銀行也會起訴購房者要求行使抵押權去償還剩餘貸款，在此期間銀行的貸款不僅會產生大量的利息，也會同時產生鉅額的罰息、複利、律師費、訴訟費等。而在法拍過程中，一拍按照評估價的0-30%降價，二拍按照0-20%降價處理。因新房拍賣會產生鉅額的稅費，對於部分法院要求稅費由新的買受人承擔，會導致房子在一拍大機率流拍，最後在市場價值百分之70左右成交。部分法院要求稅費由被執行人承擔，此時則需要出賣人承擔高達幾十萬的稅費。最終不僅導致前期還貸的費用全部虧空，還會導致房子丟失的情況下還另欠銀行和開發商各幾十萬元債務。
