沒有接觸過財務的人可能是第一次聽說“表外負債”，這玩意知名度不高但潛在威力巨大，可能在外界毫不知情的情況下突然爆發讓一家公司立馬陷入債務危機。
大家應該都聽過恆大集團近2萬億元的負債吧，2萬億元指的是表內負債，也就是公司資產負債表裡能夠被外界觀測到的債務情況，表外負債指的是未顯示在財務報表中只有公司高層人士掌握的負債，是不是聽上去就很唬人呢，事實上也確實挺嚇人的。
為什麼會有表外負債
房企的三條紅線政策都聽過吧，監管部門對於房地產開發商提出了三個與債務有關的財務指標，超過比例則觸碰紅線，對外借債規模將受到控制，超過越多限制越多，三個指標全超意味著不能再向銀行借一分錢了。
計算房企是否觸碰三條紅線的基礎資料來自企業的財務報表，為了讓報表內的負債少一些，房企們透過各種方式搞出了表外負債，一種雖然實際上得還但不會出現在集團合併財務報表裡的負債。
監管部門主要是透過財務報表瞭解公司的經營與財務狀況的，表外負債繞過了監管，所以我才會說這是潛在的風險，威力巨大的定時炸彈。
房企們利用表外負債的好處
表外負債對房企最有利的地方在於欠的錢不用納入集團財務報表，具體是如何體現的呢？簡單給大家講講。
假設A集團投資了兩家公司，分別為總資產1億元、負債6000萬元的B公司和總資產2億元、總負債1億元的C公司。
A集團持有B公司20%股份，控制不了B公司，在對其核算時直接按照市值乘以持股比例計算。假設B公司市值為5000萬元，A集團持有的20%股份對應1000萬元市值，那麼在A集團的合併財務報表中會出現一項1000萬元的金融資產，不會顯示任何負債。
A集團持有C公司70%的股份，能夠控制C公司，需要將其納入合併財務報表中，那麼A集團的合併財務報表中會出現2億元的資產和1億元的負債。
B公司沒有納入A集團的財務報表，是以淨資產的形式出現的，不會給A集團帶來負債。
納入合併財務報表的C公司則讓A集團多出了1億元的負債，如果這些負債主要是短期銀行借款的話，A集團的財務報表明顯會難看不少。
好的資產房企希望併入報表，不好的資產則不希望進入報表，那些專門為借錢而設立的公司就更加不願意讓他們出現在財務報表裡被外人和監管部門看到了。
是否取得控制權是並表與否的關鍵
國有國法、家有家規，到底是表內負債還是表外負債有一套嚴格的會計制度，不是房企們的財務想怎麼調就怎麼調的，否則涉嫌“做假賬”，這可是要坐牢的。
決定是否併入集團財務報表的核心判斷原則為“控制”，也就是集團能否控制旗下的公司。
一般來說持股比例超過50%就能判定為控制了，比如上面舉過的A集團透過持有C公司70%的股權形成了控制。
除了透過絕對控股掌握控制權外其它情形也可能被視為控制。
比如，A集團擁有D公司40%的股權，剩下的60%股權由60位完全不認識的股東持有，每人均持有1%的D公司股權，雖然A集團未能持有超過一半的股權但實際上能達成控制D公司的目的。
又比如，A集團持有E公司40%的股權，剩下的60%股權由三位股東持有，各自拿著20%，這樣看來A集團不能控制E公司。但E公司的最高管理機構董事會一共有9人，其中6人是A集團派出的，因此A集團實際上控制了董事會，那麼也可認為A集團能夠控制E公司。
總之，是否控制要看很多因素，實質重於形式，一旦確認控制就得併入報表，相反則不用。
表外負債搞得定，財務總監有能力
如何在規則範圍內將負債變成表外負債是財務總監的一項重要工作，最近兩家房企完成了一筆專案公司的交易完美地詮釋了這種能力。
藍光發展是一家已經暴雷的房企，去年年底將旗下的一個專案公司以1元的價格賣給了重慶悅寧山，1元相當於免費送，之所以那麼便宜是因為在出售專案的同時藍光發展將原來共計承擔的37.6億元的負債一起轉給了重慶悅寧山。
專案雖然賣了1元但藍光發展不虧，畢竟30多億元的負債不用還了，集團資產負債表裡去除了這筆大額負債。
購買方重慶悅寧山成立於2021年12月，註冊資金為10萬元，明顯是一家專門用來收購專案的殼公司，該公司背後股東有兩方，一是北京孺子牛、二是金科地產，各自持有50%的股份。
這筆交易的實質很清楚，藍光發展將專案公司（旗下有多個在建地產專案）送給了金科地產，同時金科地產幫藍光發展承擔37.6億元的負債。
從交易對價的角度來看沒有什麼太大的問題，可同樣作為房企的金科地產增加了37.6億元的負債，這會影響整體財務狀況，金科也是受到三條紅線限制的開發商啊。
如果因為這筆收購導致集團融資被限制的話就得不償失了，還好金科地產的財務總監財技高超，將37.6億元的負債變成了表外負債。
重慶悅寧山是收購方，37.6億元的負債算在它身上，金科地產持有重慶悅寧山50%的股份，財務報表中卻不用將重慶悅寧山作為子公司併入，也就不會顯示出這筆負債，為什麼呢？
前文講過，並表與否的關鍵是能否達到“控制”標準，根據重慶悅寧山的公司章程規定，公司重大事項必須經過半數以上表決權透過，也就是得超過50%同意才行。
金科地產只持有重慶悅寧山50%的股份，沒有達到50%以上，無法憑藉一己之力掌控公司；另外一方面，北京孺子牛同樣持有重慶悅寧山50%的股份，也無法控制公司。
因此，重慶悅寧山沒有實際控制人，兩位股東都控制不了這家公司。
顯然，在無法控制的情形下金科地產不需要把重慶悅寧山納入財務報表，這家公司承擔的37.6億元債務也就用不著放到表內了。
其實明眼人都能看出北京孺子牛隻是配合金科地產完成表內負債轉化成表外負債的公司，37.6億元的錢實際上還是由金科承擔的，只是不進財務報表後這筆債務外人看不到、監管部門也不會算入三條紅線之中。
這麼一來，金科地產完成了既收購專案公司又不讓增加的負債進入集團合併財務報表的目的，可謂一舉兩得。
表外負債最終是要還的
不論是表內負債還是表外負債最終都是要房企還出來的，只是後者無法觀測到。在信貸環境收緊後表外負債就像是一顆隱藏著的定時炸彈，一旦爆破不僅威力驚人還出乎意料。
有一家名為佳兆業的深圳地產開發商，這是一家綠檔企業（三條紅線均未觸碰），表面看上去財務狀況在各家房企裡屬於非常不錯的，但在部分橙檔（觸碰兩條紅線）和黃檔（觸碰一條紅線）房企還未爆發債務危機時佳兆業出現了債務違約和專案停工。
突然暴雷讓外界驚歎不已，買了期房的購房人更是沒想到這麼一家綠檔房企也會因為債務問題而交不出房。
這是怎麼回事呢？難道是佳兆業做了假賬？其實不然，我相信看完本文的人應該明白到底是怎麼回事，佳兆業的財技和表外負債一樣突出。
我相信不只佳兆業一家房企因為隱藏的表外負債暴雷，財技再好也不可能讓欠的錢歸零，該還的還是得還、該來的也一定會來。
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