進入下半年以來，買房門檻降低，房價也下跌了，很多人看到了希望。統計部門資料顯示，10月全國平均房價降低到9749元/平，回落到萬元以內，同時在70個大中城市中，10月新房價格下跌城市增加到52個，二手房下跌城市增加到64個，70%以上的城市房價都降了，可以說不再是個別地區、個別城市才有的下跌現象，而是成為一個普遍現象。

雖然說房價轉折點已經出現，大家對未來市場走勢都充滿信心，覺得現在房價下降，是自己擁有住房的好機會，然而，真正到了買房的時候，購房者卻顯得十分糾結。因為現在的市場走勢，買了房怕房價繼續下跌，如果不買又怕市場反彈，畢竟經驗告訴我們房子會越來越貴。糾結：買房怕跌、不買怕漲，究竟該不該買房呢？

小風是生活在普通城市的一個職員，明年打算和男朋友結婚，現在兩家長輩正在商量著各自出些錢給小兩口買套房子，當做婚房使用。老人的心意年輕人都懂，但小風兩人聽到很多房價下跌的訊息，於是給房說君發來訊息，諮詢這樣的形勢下能不能買房？因為擔心買了房價下跌，老人的錢也會打水漂。

1、對普通家庭來說，買房涉及金額大、風險大，房價還是很高

房說君認為，小風的家庭，正是很多普通家庭正在面臨的現狀，因為對絕大多數家庭來說，買房要動用的資金太多了，就目前來看，大城市沒有四五百萬是不可能買房的，就算在三四線城市，房子單價都達到七八千一平米，想要買房至少準備百來萬，相比起人們的收入水平，在年收入自由十萬左右的家庭中，買一套房至少要十幾二十年。

按照現在的房價水平，即便下跌了不少，但全國房價還是很高，就比如10月銷售均價9749元/平，也只能說明房價回落到1年前，對購房者來說幾百元的降幅根本不值一提。但這樣的趨勢卻讓購房者很是擔心，因為這就意味著後期只要市場一波動，房價就有上漲或是下跌的可能，對購房者來說風險太大了，很少人敢用全家的積蓄去賭，所以沒有明確房價走勢之前，他們都很難作出決定。

顯然，購房者對房地產沒有清晰的認知，聽風就是雨，很容易因為市場走勢，加上專家的說辭而改變自己的方向，但問題是，樓市專家的話有時候真的不能夠全信，他們為了自己的利益，今天可以說房價漲，明天可以說房價會跌，經常能看到各類專家在不同言論之間互相“打架”，而購房者卻在這些觀點的引導下，沒有自己的判斷，買房自然難下決定了。

2、3個訊號出現，2022年房價或超出想象，該不該買房已經清楚了

首先，樓市金融措施收緊，房企資金受到限制。去年9月，央行聯合房企召開會議並制定三道紅線措施，透過控制房企的融資規模來倒逼房企降負債，隨後今年又出臺房貸集中管理，再次從房企融資端施壓，購房者的貸款也受到影響，直接影響了房企賣房回籠資金的速度。

借不來錢，房企只能透過不斷降低售價來吸引購房者，以達到回籠資金的目的。再說了，2023年是三道紅線出“成績單”的時候，這就意味著明年將是緩衝期的最後一年，為了完成降負債率任務，明年的樓盤促銷力度將會越來越大，甚至超出大家的想象。

其次，供需關係逆轉，樓市已經進入買方市場。一個典型訊號是，樓市的存量房源不斷增加了。新房全國100城庫存數量就超過了5.1億平方米，二手房到3季度，60城就有320萬套庫存量。不管是新房還是二手房，對各自市場帶來的衝擊力越來越大，為了提升銷售量，整個市場都在降低售價，但成交量並沒有得到提升，所以量價齊跌的現象在不少城市接連出現。在這種情況下，如果房企需要獲得市場，起碼售價要低於周邊二手房，才有競爭力。

最後，舊改替換棚改，三四線樓市失去資金和拆遷戶的支撐。進入2021年，舊改措施開始加速，針對20年房齡的老舊社群進行升級改造，雖然拆遷棚改仍未停止，但規模減少對樓市的影響力也逐漸消失。舊改替換棚改，這一措施的變化，讓很多三四線城市都撐不住了，在調控嚴加管制，以及失去資金和拆遷戶的支撐後，房價會逐步迴歸理性。

從以上3點可以看出，市場的趨勢將會越來越傾向於購房者的利益，畢竟房子是給人居住的，隨著一系列的措施的落地，房子迴歸居住屬性將是板上釘釘，房價也會迴歸到合理水平。那麼，如此利於剛需購房者的樓市環境，對於這部分人群來說，是要儘快買房，抄底撿漏，還是持續觀望，對比清楚購房環境呢？

3、今明兩年，是“儘快買房”還是“持續觀望”？看清這2點趨勢

房說君認為，一般來說，對於一座城市是儘快買房還是持續觀望，要弄清楚城市的人口流動情況和土地活躍度。

對人口流動來說，對城市的影響很大，有些城市由於知名度很高、經濟發達，因此對人口有很強的吸引力，每年都會有大量的人口流進。從房地產發展角度來看，這樣的城市會享受長期的人口紅利，基本不用擔心房價下跌的問題，相反一些城市長期處於人口流出狀態，這類城市的樓市發展，貶值的可能性會更大。

對土地市場，則是直接反映出開發商對樓市的態度，這一點雖然人們沒多少了解，但開發商卻是先知先覺，在對一個城市投資之前，都會考量好城市的人口、經濟、區位等因素，所以購房者可以透過城市土地拍賣情況，來對樓市發展趨勢有更深入瞭解。

對於小風來說，因為是自住且是長期生活的城市，不存在選擇別的城市可能性，所以人口和土地只能納入考慮範圍，比如一座城市人口聚集的區域可以選擇附近購買；如果城市到處都是新樓盤的新區，日常所需配套都沒有跟上，那起碼得兩三年之後才能配備齊，不建議購買。

房說君有話說，綜合兩點，既然市場趨勢正在往利於剛需的方向步進，對於小風這樣的家庭就不用擔心買房會虧錢的問題，再者選擇城市區域上也要注意人口和土地兩點，才能避開同一城市房價不一的趨勢。

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