法律上對房子的分類很簡單，只有商品房和存量房兩種，商品房就是一手房，存量房就是二手房。
商品房採用期房預售制，購房人從開發商手裡買房。雖然取消預售的呼聲越來越高，但目前依然是預售制。存量房是購房人從業主|賣家手上買。
過去一套合規的房子有土地證和房產證，兩證齊全。現在是不動產權證，“房地一體”。
房產證要不要換成不動產權呢？
不用，憑房產證和土地證同樣可以交易，只是停辦了房產證，沒有作廢。
70年是土地使用年限，房子是所有權。
在我們國家，土地歸國家和集體，關於使用權的年限都是土地使用年限。40年商業、土地承包40年等等涉及到的使用年限都是土地。《民法典》第三百五十九條明確，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
我們所建造的房屋是所有權，可以按照規定處置，買賣，出租，包括百年之後子孫後代可以繼承。房屋是終身，沒有年限限制。
70年土地使用年限從什麼時候開始算呢？
從規劃審批之後就開始計算。簡單來說，開發商買地，手續齊全之後，土地年限就開始計算，等他們建房，賣房，交房，到我們手上已經過了三、四年。所以，我們到手的證都不到70年。不動產權證上有一欄使用期限，從xx年起至xx年止，就是土地使用年限。
存量房的種類繁多，除了常見的開發商建造的房子之外，還有小產權房、回遷房、房改房等。我們來了解一下交易量比較大的幾種房子。
一、小產權房
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用。"小產權房"不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。按國家的相關規定，"小產權房"不得確權發證，不受法律保護。
作為買家遇到這種房子要不要買呢？答案：不買。
對於實在買不起商品房，非得要買的朋友。我們只能提醒會遇到的風險。
風險提示一：不能過戶，類似租房； 提示二、遇到拆遷，補償安置給原房東。房款以借貸的名義歸還。總之，是風險大於回報，要不要購買就看自己願不願意承擔風險。
講個真實案例便於大家理解，老梁夫妻在二十年前買了一套小產權房，雖然沒有證，可是房子便宜，位置也不錯。
老梁非常滿意，最近聽到一個說法，如果原房東過世了。房子會當作遺產繼承給房東的子女，（小產權房繼承的是使用權，而不是所有權）如果房東的子女不認可老梁與原房東的交易，那麼房子得歸還。而老梁只能拿回20年前的購房款和20年來的利息。
老梁不同意，雖然是小產權房，由於區位好，房子至少漲了10倍。用20年前的購房款，現在根本買不回同樣的房子。老梁愁壞了。
老梁的顧慮是對的，按照國家的相關要求，"小產權房"不得確權發證，不受法律保護。既然買了這種房子就得承擔後果，他著急也沒用，只能期待對方子女將人情，認可這個買賣。
有人可能會說，這不公平。舉個例子，法律一直說不能殺人，不能犯法，還是有人殺人，犯法，那就承擔判刑的後果。同樣，不要買小產權房，不要買小產權房，法律不保護，還堅持要買。那麼，出了問題就別怪法律不講情面。
二、拆遷安置房
這種房子能不能買賣的依據是什麼呢？土地性質。
1、原土房屋的土地是集體土地，徵拆之後的返遷房也是集體土地，這種房子不能上市交易。集體土地上的房子不得買賣。
2、原本房屋的土地是國有土地，正常回遷也是國有土地，可以交易，這種房子多回遷在商品房或者經濟適用房小區。
所以選擇購買這類房子找專業人士詢問清楚土地性質，不然付了錢又不能過戶，就麻煩了。
三、自建房
自建房顧名思義就是自己建的房子，這種房子有手續齊全的，也有沒有手續的，全看業主有沒有辦，當然有些也是政策不允許辦。
我們就來了解一下手續齊全，可以上市交易的自建房，
這類房子在中小城市比較多，一棟三四層的房子，沿街聯排或者獨棟。買不起別墅，又想獨棟就會選這樣的房子。
這種房子分為商住、住宅和商業。
1、商住，，價格不高，稅費高，自建零成本，一層按店面計算。貴，多貴呢，假如100萬的房子，一層店面30平方，差不多10萬左右的稅。店面面積越大，稅越高。所以遇到商住自建房，先去稅務機關了解稅費再考慮要不要購買。
至於為何是零成本，稅務核稅滿幾年是以稅票為依據，自建房建成後不繳稅，所有以零成本計算。成本是可以扣除的，零成本無法扣除，自然金額就高。
2、商業，整棟都按商業最貴，雖然樓上會打折，但總價折算下來，比商住貴。
3、住宅，按住宅計算，和別墅的演算法一致，在可接受範圍內。
房子能不能買？和土地性質有著直接的關係。
應該有人遇到過，同一個小區，為什麼有人的房子不能賣。比如經濟適用房，滿五年可以買斷，不是滿了五年就能上市交易。而是要補交部分房款和土地出讓金，將經濟適用房轉成商品房才能買賣。
互動：大家有沒有想買又拿不定主意，或者想要了解的其他房屋的其他種類，留言、私信都可以。我會第一時間為您解答。
