國人為何如此痴迷於買房？對此不同階段的人有著不同的理解。對於70後而言，成家立業、先有房後有家是每個男人的必經之路，毫不客氣地說能夠擁有屬於自己的一套房子就是終極夢想，也許當今很多人都不明白，但不得不承認這就是傳統思想的魅力。而對於80後而言，隨著各行各業的理財手段興起，此時買房就顯得很有價效比，短期有著明顯的上升空間，而長期也跑得贏膨脹，與其說大家喜歡買房，還不如是選擇了最有價值的投資。
當看到這句話時，請問大家感受如何？客觀來講，一代又一代人都聽過這句話，但現實很打臉，事實證明那些曾經沒有買房的人最後都後悔了，房價的上漲似乎真的超過了市場經濟的本質。而對於90後而言，買房卻成為了必需品，最關鍵的是和剛需繫結在一起，例如結婚、孩子上學，越來越多的年輕人在抱怨的同時又不得不接受現實。
平心而論，從這3代人房子所扮演的角色變化來看，無疑證明了一個現實，那就是房子從最初的住房需求成為了投資金融產品。事實上這一點在各維度資料上也得到淋淋盡致的體現，例如我國槓桿率從2008年的17.9%上漲至2020年的62.2%，在如此漲幅的局面下，超過50%都是住房貸款，也就是說100個負債人當中就有50個人揹負房貸。其次在過去20年時間裡，我國商品房總銷售138億平方米，就算不包括小產權房和宅基地，核算下的住房資料早已突破人均1.2套。僅從這些赤裸裸的資料來看，任何經濟的過度聚集都存在金融槓桿的轉移，或者市場資源兩極分化，例如我國住房空置率為22.4%。
如果將眼光放在今年樓市，其實可以用一句話來形容，那就是賣房的人比買房的人還多，不管是開發商還是二手房市場，局面發生了翻天覆地的變化，或者說曾經的房子不愁賣，當下卻成為了各地城市的“保樓行動”開始了。
至於為何會造就這樣的趨勢，最核心的因素就是開發商“自身難保”。客觀來講，從2018年開始，開發商的現金流週轉開始出現拐點，一方面是央行、銀保監會明確表態降負債、弱槓桿，2021年更是針對金融機構明確限制涉房貸款佔比，這對於早已習慣高透支的開發商而言，無疑是巨大沖擊。另一方面國際和國內形勢的變化，導致各行各業經濟受挫，在沒有線下流量的局面下，說實話實體經濟的確招架不住，最直接影響就是購房者手上根本沒有錢。
在以上2點的助推下，越來越多的開發商最真實的狀態浮出水面，對此相信大家都知道一些新聞，有的開發商甚至退租辦公地點了。也許是相關部門的監管壓力，也許是開發商釜底抽薪，如何將現有的專案房子如期交付，這已然成為了當務之急，甚至有的官方部門為了遏制風險產生，積極幫助解決債務糾紛。
而在這敏感時刻，13個省市的財政迎來考驗，說白了曾經扛大樑的土地財政出現了波動。雲南、廣西、山西、甘肅、河北、江西、遼寧等13個城市2021年土地出讓金同比下滑超過20%，其中昆明跌幅高達77.3%。對此不少專家表示，最主要原因還是市場低迷，特別是二手房參考指導價打擊投機後，越來越多的城市開始擴大住宅供應。而對於頭部城市而言，第三輪土地集中出讓才是影響的關鍵，從現有資料來看，今年延續將會是大機率事件，這也代表著土地財政下跌也是今年要面對的問題。
客觀來講，此時樓市的風向很簡單，保樓行動正式拉開序幕，不管是開發商還是監管部門，當下優先考慮的是購房者的合法權益，或者說在這個關鍵時刻，開發商的一絲疏漏都有可能被放大，也就是短期1-2年內，絕大多數開發商並沒有經歷去拿地建房。而接踵而至的是土地財政的下行趨勢，這就是各地城市主體接下來需要思考的問題，如何透過現有的經濟體現扭轉房地產行業的高槓杆局面。對此不少人都覺得房地產稅算是最後一張王牌了，透過稅收制度增加持房成本，從而反哺城市經濟建設，同樣一筆錢，只是來源不一樣而已。
總的來說，今年樓市形勢有點像2014年，市場有點壓抑，消費市場的購房意願並不是很景氣，特別是在金融政策穩健情況下，這一次結局恐怕和2014年截然相反。對於購房者而言，請記住一句話，那就是儘量選擇現房，看得見摸得著才是安全的。
