近日，福州國企利用集體建設用地建設租賃住房試點的首個專案——戰峰長租公寓入市。此專案總建築面積約2.5萬平方米，總戶數430戶，屬於典型的租賃社群專案。隨著福州此租賃社群專案的入市，後期更多二三線城市的租賃社群也將陸續推向市場。
剛剛過去的2021年，上海、北京等一線城市租賃用地和集體用地建設租賃住房不斷入市，租賃社群掀起了一波熱潮，也可以說是我國租賃社群加速落地的一年。不少運營商更是將租賃社群產品上升至公司戰略層面，與此同時，隨著各地保障性租賃住房政策的不斷落地，保障新青年、新市民的住房產品將陸續推出，建設租賃社群或成必然，因此，未來的租賃社群產品也將成為租賃的主流產品之一。
01.
租賃社群成為租賃產品的新生力量
1、租賃用地和集體用地建設的租賃住房相繼入市
從2017年上海的首塊租賃用地推出至今已有近5年的時間，眾所周知，租賃用地和集體用地建設的租賃住房整體的建設週期較長，就在剛剛過去的2021年，租賃用地和集體用地專案已經由建設期轉為了運營期。目前，上海多以租賃用地建設租賃住房，而北京則是以集體用地建設的租賃住房為主。以上海為例，目前推出的租賃社群專案均位於城市郊區，開業時間都在2021年，專案體量較大，均超過500間。
表：上海已入市的租賃社群專案
資料來源：CRIC城市租售系統
隨著城市新城的推進，倡導職住平衡下，大量的租賃用地產品紛紛入市，從而衍生出了大型租賃社群產品。也正是由於大量的租賃用地和集體用地建設的租賃住房專案的集中推出，2021年可以稱之為租賃社群發展的元年。隨著今後各類涉租用地建設的租賃住房結束建設進入運營期，大批次的租賃社群將扎堆入市。
2、各地發力保租房，建設租賃社群成必然
去年7月，國務院辦公廳釋出了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》後，國家層面和各城市層面都在落實建設保障性租賃住房。今年年後，各地紛紛釋出“十四五”期間，保障性租賃住房的相關建設目標。銀保監會等機構更是前後兩次釋出相關政策，透過金融層面支援發展保租房，為了能夠解決更多新青年、新市民的住房問題。
以上海為例，今後推出的租賃用地建設的租賃住房必須納入保租房體系，同時住宅用地的15%自持部分也將作為保障性租賃住房用途。
根據克而瑞租售監測，以上海為例，2021年共推出涉租用地76幅。按照保租房要求的不超過70平方米單套折算，單體量超過500間的專案佔比近四成，單體量超過300間的專案更是佔比達50%。隨著各城市都紛紛加快建設保障性租賃住房的步伐，涉租用地建設的租賃住房體量較大，以租賃社群形態出現的租賃產品將成為主流。
圖：2021年上海涉租用地折算的租賃住房體量佔比
資料來源：CRIC城市租售系統
3、“租賃社群”產品線上升到公司戰略層面
當下，租賃產品開始轉變，由之前僅僅滿足“居住”需求的分散式+集中式長租公寓產品，往更注重生活場景打造的租賃社群轉變。而在大市場下，租賃運營商也深知這點，開始將“租賃社群”這條產品線提升至戰略層面。
>> 龍湖冠寓：龍湖冠寓向來注重對租住產品的打造，2019年開業的龍湖冠寓顧村公園店，作為龍湖冠寓全國首個全自建專案，已經開啟了租住社群的實踐，隨後，冠寓在各地積極發力人才公寓建設，在2021年五週年釋出會之際，新增“花生”產品線，定位為租賃社群複合型產品，正是由於多年專注於租賃產品研發上的深耕和創新才能為釋出新產品線奠定基礎。“花生”產品維度更加細分，覆蓋更多租賃人群，有效緩解家庭型人群租房難題，進一步滿足租住人群的多組合租住需求，助力完善保障性租賃住房體系。
>> 華潤有巢：2018年華潤置地宣佈旗下長租公寓品牌“有巢”，分為有巢公寓和有巢公館兩條產品線，而到了2021年，華潤有巢已經差異化打造了5條產品線，大型租賃社群、有巢公邸、有巢公館、有巢公寓和有巢新城。華潤有巢肩負央企使命，在上海先後打造了華潤有巢國際公寓社群泗涇店和華潤有巢國際公寓社群·東部經開區店兩個大型租賃社群專案，為周邊人才提供租住保障。
>> 旭輝瓴寓：相較於2020年，旭輝瓴寓以白領和服務式公寓為主，而到了2021年，其拓展了租賃住宅。目前，白領、服務式及租賃住宅佈局佔比為40%，10%，50%，租賃住宅佔據了半壁江山。瓴寓在租賃社群的實踐上有著多樣化的參與方式：
① 參拍租賃用地：過去，租賃用地拿地主體多為國家隊，房企則是以自持為主，隨著租賃政策的不斷利好，重資產模式逐步凸顯，去年旭輝瓴寓聯合松江經開成功拿下2幅租賃用地，也成為繼V領地、華潤有巢後第三家參拍租賃用地的運營商。
② 委託管理R4用地：依託多年在租賃行業的深耕，張江納仕國際社群作為旭輝瓴寓攜手張江集團定製的智慧租賃社群也成為業內關注的焦點。旭輝瓴寓透過輸出專業公寓品牌的服務和產品，提前介入到R4用地的開發與運營，完成對R4用地建設的租賃住房的管理輸出。
③ 成立合資公司，並完成退出：2020年，上海浦江華僑城柚米社群投入運營，而在今年2月，旭輝瓴寓出讓其持有的該專案全部30%股權，實現從該租賃社群專案的資產退出。出讓股權後，旭輝瓴寓作為資管方，將繼續運營該專案，為租賃客戶提供優質的居住體驗，為資產所有者提供持續、穩定的回報。這也是目前業內首例完成重資產退出的專案。
我們看到，不管是龍湖冠寓、華潤有巢還是旭輝瓴寓，他們都是房企系背景，在國家大力發展租賃住房的當下，將“租賃社群”產品提升至公司戰略層面，以房企系的產品打造優勢更好地建設產品，響應政府號召，努力實現全體人民住有所居的目標。
02.
持續深化租賃社群建設，
房企系運營商優勢盡顯
目前市面上的租賃社群更多以房企或者國企為背景的運營商運營，與前幾年創業系、酒店系佔據主流的時代不同。隨著租賃產品的變化，涉租用地的不斷推出，建成的租賃社群對於房企系和國企系的企業更具優勢，他們有著地產的開發經驗，儘管此前的運營能力欠缺，但透過近幾年運營經驗的積累，綜合能力有所提升。此外，房企系依託地產條線對於商品住宅打造的能力，運用到租賃社群上更是有顯著的先決條件。
1、從獨棟到上千間房源的體量轉變
目前國內的租賃市場，個人房源佔比近九成，是目前市場房屋供應的最大來源，機構化的租賃住房整體佔比極低。此前，租賃運營商更多的是對於獨棟公寓的運營，所以稱之為“長租公寓”，而隨著房企系、國企系的不斷介入，加之政府不斷定調租賃市場，大體量的租賃社群開始出現。而房企系運營商也從獨棟專案的運營中積累經驗，同時依託母公司的物業體系，能夠更好地運用到租賃社群的運營管理。
2、客群從以青年人為主到全齡化社群
現在的租客年齡結構由單一向多元開始轉變，甚至有老年人也在租房的情況，這就意味著，擁有一套自己的房子已經不是必然，房屋租住逐步成為更多人一生的選擇。
此前的長租公寓更多的是針對年輕人，對於入住的租客有年齡的要求，老年人和小孩都是禁止入住的人群。而隨著租賃客群的不斷演變，租賃產品也將變得多樣化，租賃社群的誕生更好地解決了不同租客的租住問題，也同樣可以滿足不同租客對於戶型的多樣化需求。無論你是單身、情侶、家庭甚至是三代同堂，各種家庭架構的租住需求都能夠在租賃社群滿足。多樣化的戶型、各年齡層不同的需求，房企在打造商品住宅上有一定的經驗，因此，對於打造全齡化的租賃社群，無不讓房企系的優勢顯現。
3、從單一的住宿產品到完善配套的打造
社群的概念除了有“住”，還需要從租賃人群在社群內的共享、交流、生活、娛樂需求出發，配備一定比例的商業、休閒配套，打造社群公共設施，例如跑道、健身房等。未來，隨著租客群體的多元化，也將嘗試引入教育和醫療的配套資源，比如學校、幼兒園、醫院等，全方位為社群租客提供生活保障。房企系將自身建設商品房的經驗運用到打造租賃社群的產品上，也將遊刃有餘。
03.
小結
2021年可以說是租賃社群發展的元年，租賃用地、集體用地建成的租賃住房紛紛入市，也使得租賃社群成為租賃產品的新生力量。
房企系運營商從前幾年的長租公寓試水到也開始參與到租賃社群的運營中。隨著國家保障性租賃住房政策的不斷落地，加之涉租用地的進一步推出，房企系運營商也將承擔租賃住房的重責，發揮自身建設商品房的優勢，從產品、配套、運營等多維度打造理想化的租賃社群，促進實現全體人民住有所居、住有宜居的目標。（轉自公眾號：克而瑞租售，侵刪）
