大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
要想知道融創朝陽壹號值不值，一休覺得要從下面幾個方面入手分析。
1、基本資訊
單價7.1萬，全裝修，戶型：110-125-145-170㎡。
朝陽區、東四環，地鐵7號線焦化廠站500米。
容積率2.5，10-18層新中式住宅，操盤開發商：融創。
2、區域地段
北京第一次集中供地，只有4塊是五環內，其中3塊在朝陽王四營。
朝陽壹號在北京的東南部，最近的就業區是國貿CBD，直線距離7.7km。
交通方面，地鐵很便捷。門口是7號線，距焦化廠站直線距離500米，換乘10號線、14號線很方便。
五橫兩縱的格局，東四環、東五環，京哈、京津、京滬、京通、廣渠路。
必須要提一句新修的化工路，朝陽區唯一雙向8車道市政路，不堵車，這是重大利好。
在樓盤南側700米，可以直奔東四環。向西3站是歡樂谷，向東9站到環球影城。坊間傳聞：左手歡樂谷，右手環球影城。
優點很多：
（1）東五環內，將近10年沒有新地供應了，稀缺性相當足夠。
2018年開始，限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房，這個政策也進一步增加了五環內住宅地塊的優越性。
（2）城六區朝陽，自帶光環。
（3）2035年重點規劃中，將中關村朝陽園垡頭中心區作為重中之重。有產業利好加持，這是板塊能持久穩健發展的重要因素，也便於打造區域中心。
（4）焦化廠垡頭板塊，已經有成熟居民區，商業需求迫切、地鐵已通、公路在修、有足夠發展的空地、基礎設施逐步在發展，這些都是成為區域中心的必備要素。
（5）朝陽東南部一直沒啥中心，必須得有個領跑者帶動周邊，王四營具備這樣的素質。朝陽起碼會把17號線北側到7號線周邊的這些板塊先發展，比如朝陽港、十八里店，要不然這裡不會修地鐵的。至於小紅門那種朝陽最南側，怕是淪為最末流了。
（6）石景山五環內，同樣是融創的新盤長安悅璽，售價7.95萬，不臨鐵。石景山五環外，單價早就7萬多了，反觀五環內的朝陽壹號7.1萬。
（7）這板塊倡導職住平衡，目前看也在真正落地，不僅是說說的那種。住宅和產業四六分，又由於這版塊的住宅已經不少了，起碼十幾萬居民，因此新的住宅用地會顯得更有價值。
缺點也不少：
（1）朝陽區的南北發展差異很大，不均衡，南側以待成熟地段為主。多物流、倉儲、農貿市場、汽配城。部分地段還是會感覺荒涼，城中村既視感還是會有。
（2）經濟適用房、回遷房、安置房居多，調性不是很高。同期，朝陽的東壩也是這個局面，那時候也很多保障房，尤其南區，現在逐漸洗白了，北區都開始走高階路線了。
焦化廠其實也分南北，保障房基本是在南側，商品房在北側。即便是五環外東壩，同批拿地的中冶德賢御府也要賣8萬了，比王四營貴不少。
安置房的話，其實並非全是壞事，比如通州次渠臺湖、順義仁和臨河也有很多安置房，隨之而來的不僅是老城人口，還有配套，尤其是東西城的名校分校，這是很有歷史依據的。想當年，垡頭、焦化廠這邊也吸納了很多東西城的安置居民，朝陽壹號附近我記得東城的居多。
（3）歷史遺留問題，化工園區土地較多，專案附近是老焦化廠。東首鋼，西化工（焦化廠），因此帶來了諸多顧慮。一休當然也幫大家去了解過，飲用水方面，統一採用的市政供水，不是地下水。土地方面，地塊原本就是住宅用地，並非焦化廠用地，且政府供給土地後，會換土，開發商會找第三方檢測機構並公佈結果。以上是我和開發商瞭解到的，一休也會繼續幫助大家再次調查，對以上幾方面非常在意的朋友，也可以去多查些資料。
（4）商業配套、醫療配套暫時不足，傳聞北京中醫醫院選址附近，但最近聽說地塊屬性不行，也更換位置的可能，但預計不會太遠。家門口商業的話，問題不大，只要人流有了，這些都不是問題。
（5）有人說王四營會逐漸發展成"CBD後花園"，一休倒是不這麼看。原因有三。
首先，王四營到國貿的並非最近的板塊。其次，王四營是有產業加持的，並非純睡城的定位，前景更好。最後，“後花園”的稱號已經在雙井手上了，頂多也就是百子灣來偶爾爭搶一下。
其實也沒必要成為後花園，可以有點自信，哈哈。
3、周邊現狀
一休認為，朝陽壹號是在王四營板塊的中間位置，且聽咱分析。
朝陽壹號南側，基本以住宅為主。
北側是未來的產業配套，也就是中關村朝陽園垡頭中心。
朝陽壹號的西側，有兩個商品房地塊，同期拿地的保利地塊、魯能地塊。
東側其實也有兩個地塊，L04是第二次集中土拍會掛牌的，L04北側也有新住宅，聽魯能的朋友說是中直機關家屬樓用地，也會配建一個公立學校，這是利好。
基於此，所以我說朝陽壹號是東西南北都對稱的，有點那味啊。
4、周圍競品
新房競對必然是旁邊同期的兩塊地了，L04新地塊的結構不好，產品預計會歪七八扭的，明顯不如這次供地的三個盤。
魯能的專案，競爭高標準時發力過猛，分數太高，給自己挖坑了，現在比較懵圈，導致遲遲沒動作。朝陽壹號拿到了61分，其實也不低，剛剛好。大家千萬別以為分數越高越好，理論上是那樣，但考慮開發商成本空間，真沒得賺的話，質量和維權問題那就是必然的了。
保利的專案保利錦上，是三者中唯一沒有高標準的地塊，因為已經利潤不夠了，大部分開發商都退出了。拿地時是“金地＋保利+華潤”，風風火火的三兄弟，後來金地和華潤覺得這是趟渾水想要退地，最後無奈保利獨自上路，財大氣粗的五礦其實也考慮過入股保利地塊，聽說是也感覺賬算不過來，於是作罷。
綠城沁園（豆各莊地塊）偏剛需，產品形式不同，不算直接競對。
先簡單說到這吧，畢竟披露的資訊不夠多，進度和融創比不了。
5、樓盤情況
融創朝陽壹號的地塊，是54.5億+2.44萬平人才公寓（佔比20%）+高標準方案競得，住宅樓面價5.6萬元/平，銷售限價7.1萬元。
佔地面積：48808.674㎡，建築面積：122022㎡，限制高度：45米（區域性60米）。
樓盤是高標準的，所以新風系統、中央空調都是有的，2.95米層高。可以連線新風的空氣檢測裝置，可以控制自家溫度的地暖裝置。
“森系”主題，圍繞“把森林帶回家”的設計理念，及健康生活、綠色材料、智慧系統、貼心管理、舒適環境構成5M智慧小區。
綠色建築3星，健康建築1星。
997戶，15棟 10-18層建築。
車位配比：1:1.2
建築高度：最高不超過52米
開發商團隊還不錯，五礦地產、融創地產、北京城建地產，三家聯合開發，分工明確。公開資訊顯示，五礦佔股40%，另外兩個分別30%。
這塊地最早其實沒有融創的事情，招商出，融創進。
大股東雖然不是融創，但其憑藉出色的產品力，以及北京地區這幾年積累的口碑，妥妥的操盤。大央企五礦和國企北京城建出資護航，更加穩妥了一些。
不得不說，北京第一次集中土拍，融創是戰績最佳的，最火的樹村全部收入囊中，玩高標準的王者，適應新規則的速度也是最快的，五環內一共4塊地，融創自己搞了倆。不僅拿的最多，地塊素質也絕對是Top 3。
膽大敢下手，於是搶地水平高。搶地之後畢竟是要賣房的，這傢伙再次重新整理紀錄，五環內的石景山地塊，從拿地到開盤只用了3個月，給所有新地塊做了表率（去年的話一般最少都得4-8個月），這種速度絕對不是想快就能快的，內部管理要相當強才做得到。
簡單一句話：乾的快的，沒融創質量好。品質好的，沒融創的速度和規模。
地塊結構非常好，長方形結構，整體採光面優秀。但被一分為二了，東西兩地塊預計是分開管理的，也就是說兩個地塊之間有一條不明顯的市政小路，選房時候注意噪音。
這不是開發商的錯，現在供給的新地都讓這麼搞，一休也不理解為啥要這麼弄，基本沒啥好處。
公租房與商品房都在同一個社群，融創也沒玩“軟隔離分開管理”的話術把戲，直接明說了，都在一塊，啥也沒做，倒也實在，比瞎忽悠最後不兌現強。
人才公租在6號樓、15號樓、14號樓，小區的西南角，算是在西地塊內。
一休本來也是帶著有色眼鏡的，習慣了，但是瞭解到融創公租面積是110㎡起步，與商品房面積一樣，無小戶型，瞬間覺得也不錯，畢竟門檻高了，比旁邊的保利新盤50㎡的公租房要強太多了，況且按照現在的要求，這是定位人才公租，與之前的低收入公租房有差異。
相比之前的限競房亦莊壹號，這盤品質定調都更高一些，而且不是軟隔離，一點不必擔心，純正封閉式小區。
6、戶型分析
整體設計水平線上，主力戶型的大體結構類似。
125㎡的戶型有三種，F戶型是唯一的3+1戶型，極致面寬，可惜只有東西通透的，且數量很少。
C、D戶型同為125，結構非常類似，但思路略有差異，C戶型是寬敞3居，D戶型是緊湊4居，功能性不同，就看您個人喜好和家庭居住人口數。
您看完一休的分析，覺得融創朝陽壹號值不值7.1萬呢？歡迎留言！
如果您願意和我交流您的買房疑惑，可以點選關注後私信我。
