2021年的“中秋”，港股忽然出現“暴跌”，其中部分“內地房地產股”甚至出現了“閃崩”，跌幅一度超過了90%。
港股的這一次暴跌，把中國房企的債務危機徹底“暴露”了，並引發了房地產銷售市場的“觀望”。
2021年9月22日，中秋節後的第一天，中國指數研究院釋出“2021年中國重點城市中秋期間樓市成交情況”，結果顯示：
重點監測城市商品住宅成交面積較2020年同期下降69%。
根據中指數的資料來看，中秋樓市成交量基本上是“普降”，一線城市、二線城市、三四線城市的成交量都明顯被“腰斬”。
其中“北京、上海、深圳”等一線城市成交量下降65%，二線城市下降70%，三四線城市下降73%。
可見“三四線”城市幾乎已經“無人買房”了。
與此同時，也是在2021年的9月22日，“時代週報”爆出北京二手房房貸的放款週期高達4個月以上，可能會導致四季度出現“一輪降價”。
在這篇“時代週報”的報道中，重點提到了北京地區的房貸額度“確實存在額度不足，放款週期長”的現狀：
“目前在北京，若要用“公積金貸+商業貸”做組合貸款的話，批貸需要1個月，放貸需要3-4個月”。
“不管是組合貸還是商業貸，怎麼著也得等明年了”。
“行內已經沒有額度，商貸目前不接，放款最早要7個月以後。”
“批貸款好說，但現在額度緊張，不能保證具體放款時間”
“現在已經不接新單，眼下都是在消化之前中介積累的單子，還有幾個億沒有放完，預計明年也是嚴管控的局勢。”
為什麼到了第四季度，銀行忽然出現房貸額度嚴重不足的情況呢？根據這篇報道的採訪，我們總結起來主要就是兩個方面的原因：
第一，是2020年年底出臺的“兩條紅線”政策，要求商業銀行對房地產房貸及個人住房貸款實施“上限管理”，年度貸款額度不能突破上限。
第二，2021年的上半年，北京樓市成交出現了較大的回暖行情，因此用去了幾乎全年全部的貸款餘額。
2021年的一季度以後，北京樓市開始出現“大爆發”，成交量連續出現高位，1-6月份北京新房賣出了4.1萬套，二手房成交了10萬套，同比暴漲84%和64%，創造了歷史新高。
如此巨大的成交量，半年就把全年的貸款額度“吃光了”。
因此從7月份開始，北京樓市成交開始“整體降溫”：8月份北京二手房網籤套數已經下降了10.7%，新房成交面積下降了16%。
我們判斷，這種樓市降溫的情緒將會蔓延整個“四季度”，從而導致市場成交量出現持續低迷，甚至會導致四季度出現一輪明顯的降價。
尤其是北京四季度將亮相的“新盤”專案，降級的可能性非常大。
北京目前二手房市場，“連環單”的現象非常普遍，一旦貸款受限，二手房賣家就拿不到“回款”，無法週轉資金“置換新房”，那麼會帶來兩個結果：
首先是賣家“不想賣了”，買家也“不想買了”，客觀上導致北京二手房市場將會在整個四季度持續“偏冷”，二手房要出手必須降價。
其次是新房“也不想買了”，因為沒錢買了，二手房賣不出去，就沒錢置換新房，從而導致新房“滯銷”，這就是“一二手市場的傳導機制”。
新房一旦賣不動，開發商就“急了”，所以“四季度”對於北京的房企來說，是最容易上火的3個月，也是最為艱難的3個月。
尤其是對於“在第一次集中供地中拿地”的開發商，今年的銷售任務和回款任務是非常艱鉅的，加上大量的專案集中上市銷售，競爭“白熱化”了。
所以，“四季度”北京極有可能會有一輪“新房降價促銷潮”，對於買房人來說，是比較合適的“撿漏”機會。
那麼，北京“四季度”哪些專案最有可能出現“降價促銷”呢？我們認為三個片區大機率會出現“降價促銷”：
第一個最有可能“降價促銷”的片區：王四營“三兄弟”，從7.1萬降到6.5萬完全可以期待。
王四營片區位於東南五環內，7號線地鐵“焦化廠站”，這個片區一下子放出四塊地，其中三塊專案將在四季度集體亮相：保利錦上+綠髮東嶽府+融創壹號。
這三個專案最“奇葩”的地方在於：7.1萬/平米的市場定價完全一樣，120-150平米的戶型大小也完全一樣，甚至都配有“公租房”。
三兄弟都定位成為了“改善盤”。
最小戶型也得800萬起了，而三個專案合計套數超過了2000套，腹地肉搏競爭何其慘烈！
而就在7號線沿線，綠城豆各莊才賣6.5萬/平米，而且全部都是小戶型，總價300多萬就可以上車了，萬盛西才賣6.2萬/平米。
因此我們非常有信心的判斷：王四營三兄弟在四季度大機率會降到6.5萬/平米出貨，這個價位才是“合理入手”價位。
只要王四營三兄弟“敢降”，買房人就“敢買”！
第二個最有可能“降價促銷”的片區是“崔各莊三兄弟”，主打大望京的“韭菜盤”，四季度有望“放血離場”。
崔各莊位於大望京的東北角，是一片待開發的片區。
崔各莊三兄弟就落在這個地方，分別是“望京養雲”、“和光悅府”和“龍樾合璽”，這個地方由於沒有地鐵，只能“割望京的韭菜”，俗稱“望京韭菜盤”。
由於望京這幾年逐漸“海淀化”，高科技公司雲集，房價迅速上漲，大多數次新房專案均價都在10萬+。
因此崔各莊三兄弟8.8萬/平米的均價跟望京相比，看起來確實“不高”。
但最噁心的是：這三兄弟的房價是不同的，其中“望京養雲”由於是新型共有商品房，均價僅有7萬/平米，而“和光悅府”和“龍樾合璽”的售價卻高達8.8萬/平米，整整差了接近2萬的差距。
最奇特的是，“和光悅府”和“龍樾合璽”還配有“人才公寓或公租房”。
三個專案2200戶，戶型大小非常接近，總價1000萬起步的“改善盤”。
很顯然，四季度單價7萬/平米的“望京養雲”一旦開盤，“和光悅府”和“龍樾合璽”要想賣，必須降價。
我們認為：這個片區10%的降價幅度是必須的，單價8萬左右可入手。
第三個片區就是“舊宮”，北京最大的“偽亦莊版塊”，房價突破6萬難度比較大，四季度有望“促銷”一下。
南城大興的“舊宮”板塊是一個很有趣的版塊，一直都宣傳自己是“亦莊”版塊，但自從“亦莊獨立學籍區”出來後，“舊宮”已經被徹底扒光了。
這就是一個最徹底的“大興板塊”，跟亦莊核心區沒有“半毛錢”關係，亦莊核心區的“人大附”，“北京二中”，“建華學校”等，都跟舊宮沒有一點關係。
所以“舊宮”房價徘徊在6萬單價已經很久了，不小心就會跌破6萬。
這個區域內目前有兩個主要在售專案，“合生me悅”和“和錦誠園”，均價都在6-6.3萬/平米之間，一個“小戶型”，一個“大戶型”，大戶型總價起步800萬。
由於四季度，北京大量6萬單價的專案集中入市，包括昌平南的“奧森春曉”，“北清雲際”，以及7號線的“綠城沁園”，這些專案的位置都比舊宮強太多了。
因此“合生me悅”和“和錦誠園”要想在四季度賣房，難度很大，滯銷是“可以預見”的，所以這兩個專案“降價促銷”也在情理之中。
綜上所述，從市場變化上看，北京四季度迎來“新盤降價潮”應該是大機率事件，年底銷售任務的壓力+集中上市的競爭壓力+二手房的趨冷，四季度北京新盤想要“火起來”，非常不容易。
我們的預判是：四季度北京部分新盤至少會有10%-15%的降價促銷力度，這個時候才是最合適的買入時機。
比如王四營降到6.5萬/平米，崔各莊降到8萬/平米，舊宮降到5.6萬/平米等等，將會迎來市場的熱銷。
這個價格，對於買房人來說，當然是比較理想的價位了。
因此北京的“降價潮”，對於買房人來說，也是“撿漏潮”！
北京樓市，在2021年的四季度將重回2018年！
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