房地產行業正在經歷著一場大洗牌，而一些房企嗅到了“撿漏”的良機。
近日，美的置業與金科地產分別就多家公司收購及出售事項訂立協議。其中，美的置業擬向金科地產收購南京科宸房地產開發有限公司53%股權及南京山河宸園企業管理有限公司50%股權。
公告顯示，上述收購代價為人民幣9.07億元，其中收購價合共人民幣8.32億元，以及轉讓貸款本金人民幣7560萬元。
收購代價將部分由收購事項買方承擔收購事項更替貸款項下人民幣497,362,000元的負債所抵銷，因此，收購事項買方於收購事項應付的收購代價淨額為人民幣409,848,000元。
於收購事項完成後，各收購事專案標公司將成為美的置業的全資附屬公司。
先後接盤雅居樂、正榮專案
值得注意的是，美的置業逆市接盤多個房產專案股權。
據悉，僅僅是2月23日至2月24日這兩天時間，美的置業就從正榮地產手裡接過了3個專案的股權。長沙“美的正榮濱河苑”專案的土地是正榮地產在2020年12月以約10.83億元的價格競得的，3個月後美的置業加入，以50%的持股比例進行合作開發。企查查的資訊顯示，2月24日，正榮已經退出了所持長沙正榮正茂置業有限公司的50%股權，美的置業的持股比例升至100%。
同樣是2020年12月，正榮地產還在天津拿了一塊地，成交地價為11.28億元，美的置業是在半年後才入股，持有專案公司——榮福（天津）置業發展有限公司49%的股份。到了2月23日，這個名為“和築梅江”的專案便與正榮地產再無瓜葛，成為美的置業持股100%的專案。
正榮地產首次進入無錫是2020年5月，以10.89億元競得西漳12號地塊，專案名為“正榮美的雲樾”。今年2月24日，正榮地產退出了在該專案的51%股權，依然是美的置業接盤。
除了接手正榮地產的專案股權，2月份，美的置業還跟金科股份進行了專案層面的收併購。重慶美科房地產開發有限公司在2月8日發生股權變動，美的置業的持股比例由此前的50%上升為100%，金科股份實現退出。重慶美科房地產開發有限公司擁有重慶的“美的金科郡”專案。
如果將時間線拉長，不難發現，自2021年下半年以來美的置業便頻繁從合作伙伴手中收購專案股權。2021年10月，開發“美的·花樣年·雲璟”的佛山市順德區美岸房地產開發有限公司變更為佛山市美的房地產發展有限公司持有100%股權，此前持股35%、認繳出資額約3億元的深圳市樂年置業有限公司已退出。據瞭解，深圳市樂年置業有限公司為花樣年旗下子公司。
在武漢，目前名為“美的·雲築”的專案曾經有兩個股東。2019年4月，美的置業以28.57億元的價格競得該專案的土地，同年7月底，雅居樂加入進來，持有49%的股份。成為股東2年多後，雅居樂還是選擇了退出，於2021年12月22日將股權係數轉讓給了美的置業。
美的置業的收併購邏輯
在2021年以前，地產行業較為知名的“白武士”是萬科、世茂集團等民營房企，而本輪流動性危機則令國企、央企成為了眾望所歸的“白武士”人選。民企背景的美的置業能夠在這一輪的收併購市場中異軍突起，很大程度上歸功於過去數年相對穩健的財務管理策略。
據瞭解，截至2021年6月末，該公司的淨負債率由2020年底的79.2%降至58.2%，現金短債比提升至2.21，剔除預收款後的資產負債率下降至74.7%。期內的有息債務裡近八成來自銀行借款和公司債券，無須依賴美元債和前端融資來償還到期債務。
2021年，美的置業保持了銷售額的同比增長，實現合同銷售金額約1371.4億元，同比增長8.7%。據瞭解，該公司計劃2022年實現“三條紅線”全部綠檔，整體按照“去庫存、控投資、降負債”的總體方針，推進降檔工作。
美的置業此輪的收併購有個很明顯的特點，那就是交易對手為出險房企，或者資金緊張面臨剛性兌付的企業，風險切割、最佳化城市佈局、土儲調倉、紓困同業、保障業主權益和產品品質，則是主要目的。
近兩年，美的置業較多采用了合作開發的投資方式，2020年新增的60個專案裡，只有12個專案的權益佔比是100%，2021年上半年新增的23個專案，僅9個是持有100%權益。而該公司的合作方中，目前有不少都面臨著流動性壓力。美的置業方面表示，併購標的需要符合公司的城市升級戰略，還要考慮專案本身質素、賬面資金鋪排等方面的因素。
該公司有關人士對中國房地產報記者表示，2021年上半年的集中供地使得大部分房企得以快速補充土儲，但下半年政策和金融端持續收緊，市場的驟冷加上金融的限制導致部分房企資金緊張，疊加2022年上半年的償債高峰，一些房企將面臨生死困境。基於這些原因，預計今年不少房企會持續有出售專案或股權以回籠資金的需求，因此收併購市場應該會有比較好的機會。
融資優勢明顯
獲招行60億併購貸款額度
從實力的角度出發，美的置業敢於逆勢收購，確實有所仰仗。
要知道，美的置業的背後，是實力雄厚的美的集團以及何亨健家族，自然底氣十足。
而就在近日，美的置業成功發行了2022年度第一期中期票據，發行金額15億，發行利率為4.50%，期限4年。這也是2022年首家獲得中期票據批文併成功發行的內房股民企。
此外，3月3日，美的置業更是獲得招商銀行提供的120億元地產融資額度，其中60億元專用於美的置業業務併購，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品，並提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務。
據悉，除了獲得招商銀行在併購融資方面的支援，雙方還就個人住房按揭貸款業務加強合作。根據《按揭戰略合作協議》，招商銀行將授予美的置業個人住房按揭貸款專項額度60億，開通個人住房按揭業務審批、放款的綠色通道，確保業務操作的處理時效，並針對重要客戶的個案需求，採取一戶一議的機制予以協調解決。
而在融資成本方面，美的置業也優勢明顯，甚至可能比一些央企、國企還要低。
根據2021年半年報，去年上半年，美的置業加權平均融資成本為4.92%，新增有息負債融資成本低至4.74%。
雖然融資沒問題，不過，值得注意的，美的置業還是“三道紅線”踩線房企。資料顯示，截至2021年上半年，美的置業的淨負債率為58.2%，現金短債比為2.21倍，扣除預收款後的資產負債率為74.7%，踩中一條紅線，為黃檔房企。
此外，美的置業還存在“明股實債”的嫌疑。
資料顯示，2021上半年，美的置業的應占利潤裡，少數股東權益為8.47億元，比2020年同期的3.30億元增長了156.68％，佔了總利潤的28.21％。
不過在權益佔比方面，同期美的置業的少數股東權益為204.23億元，佔了權益總額430.73億元的47.41％。
也就是說，美的置業作為踩線、有“明股實債”嫌疑的房企，仍頻頻發債融資用於收購擴張，即使底氣再足，也存在著一定的風險。
來源：中國房地產報、氫財經、觀點網、
地產資管界，由房地產導刊綜合
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