2017年7月19日下午，北京萬達索菲特酒店，王健林和融創董事長孫宏斌、富力董事長李思廉組了一個大局：
融創以438.44億元收購萬達旗下13個文旅專案的91%股權，富力以199.06億元收購萬達77家城市酒店全部股權。
簽約現場的談笑風生背後，是王健林在會議室內“現場摔杯子”的傳言。
時間線拉到4年後的今天，似乎這次“摔杯為號”也是萬達迎來曙光的訊號。
因為，當萬達斷臂求生後，陷入至暗時刻的房企越來越多了。
本榜單不具有權威性
01 百強房企董事長
被法院懸賞1000萬花紅
“提供財產線索者，最高得懸賞金10%，最高1000萬元。”近日，山東青島市中級人民法院在官網釋出的一則懸賞通告備受關注。
據懸賞公告，由於被執行人陳建銘及相關法人上海三盛宏業投資（集團）有限責任公司（下稱“三盛宏業”）等拒不履行1億元債務、利息及違約金，申請執行人向法院申請釋出執行懸賞公告徵集被執行人財產線索，按實際到位執行款的10%支付懸賞金，即最高1000萬元。
2019年10月，因為員工理財產品近7億到期遲遲不能兌付，同時還出現公司高管及掌門人陳建銘親屬提前“兌付”的情況（眼熟不？），上海三盛宏業遭員工堵大門維權。
面對員工的聲討，陳建銘一度聲淚俱下地說：我也很難過。
結果，2021年1月，三盛宏業向法院申請破產。但到了4月，法院又准許該公司撤回了破產重整的申請。一系列操作讓外界倍感疑惑，負債累累的三盛宏業，渡過難關了嗎？
02 恆泰地產的“靖康元年”？
最近，恆泰地產再一次被法院列入失信人名單，其創始人兼董事長程宏先生，也再一次被限制高消費。這是自今年三月份以來，程宏先生第四次被法院限制高消費。
從2020年開始，恆泰地產的資金越來越緊張。商票到期無法兌付，銀行和信託公司的借款，也不能按時償還。多次被法院凍結資金和股權。
2021年，恆泰地產的形勢，更是雪上加霜。到今年6月底，恆泰地產已被各個地方的法院，強制執行多達十一次，被執行標的4168.63萬元；加上以前被九次執行，累計被執行二十次，累計被執行的標的，近1億元。
與此同時，恆泰地產開發的房地產專案，大面積停工、不得不延期交房。
程宏先生曾經說過，他要做一個有野心的成吉思汗，開疆拓土；決不做守城的宋徽宗。
不過從企查查上看到“程宏退出”四個字，總讓人覺得靖康元年似乎不遠了。
03 世紀併購案後
福晟依舊危機四伏
去年福晟曝出債務危機後，世茂與福晟的“世紀併購案”引起滿城風雨。
不過今年以來卻稍顯沉寂，但是7月份有訊息顯示，福晟集團再被列為執行人，並且再次被股權凍結，兩日凍結權益數額超6億元。
據世茂表示：福晟紓困平臺不對福晟集團相關債務承擔法律責任。福建福晟集團既有的各類債務、專案生產資金投入等由福建福晟集團自身產生的經營效益來承擔和償還。
也就是說，福晟集團的債務危機，靠的還是福晟自己。
福晟的困境在於很多土地為舊改，不是有效貨值，因此福晟的自救之路，道阻且長。
04 泰禾佛系躺平
“沉船上不思自救”
泰禾暴露危機的時候，行業極度震驚。畢竟在當時，這是一家20強房企，發展勢頭一度如日中天。
然而盲目的追求規模化的泰禾也應證了《左轉》中的名句：其興也勃焉，其亡也忽焉。
在高價拿地，追求企業規模化的背後，債務也規模化。據悉，泰禾違約債券已達400多億，泰禾集團總負債已達2000億元。
相比其他企業積極解決問題。泰禾面對債務危機，泰禾集團直接躺平，專案停工，債務不還。
其董事長黃其森近日忙於一個名為御匠聯盟的組織，此民間文化機構，旨在宣傳中式建築，宣揚官式建築的工藝。
面對泰禾的不復工不建房，加上董事長的“不務正業”顯然這一切激怒了焦急等待的業主，一位憤怒的業主跳到了臺上，拿出錦旗諷刺黃其森。
業主們等收房，員工們等工資，黃老闆還得腳踏實地地加倍努力。
05 恆大從“債務危機”滑向“信任危機”
恆大現在的問題已經不是“債務危機”了，而是開始演化成了“信任危機”。
坦白說，我一直堅信恆大不會硬著陸，畢竟恆大多達2.14億平米的土地儲備，貨值接近2萬億。單是這個貨值，就可以把恆大1.97萬億的總負債全部包圓了。另外，恆大還有像恆大物業、恆大汽車、香港恆大總部等等這些不錯的資產，也值很多錢。
然而，債務好還，信任難留。
恆大土儲充沛，但也只是土地，最終還是要賣樓兌現，在這樣危機之下，有多少人願意購買恆大的房產呢？
此外，恆大財富的“讓領導先走”被曝光，幾乎要堵住了恆大自救的所有希望！
企業經營總有順逆，出現了危機，如果能夠處理得當，商場裡面大家還是可以繼續合作，不愉快的事情總會過去。但如果信任沒了，危機會繼續快速瀰漫。
06 一杯200億交杯酒
蘇寧陷入危機
誰也沒有想到，200億戰投恆大，接盤37座萬達百貨門店的蘇寧，如今也陷入賣身自救的泥潭。
2020年12月10日，蘇寧控股集團張近東、張康陽父子將手中股票全部質押給阿里，出質股權數額10億人民幣。
2021年2月3日，蘇寧易購釋出了一則實控人張近東股份質押的公告，截至公告日，張近東已累計質押股份數，佔其所持股份比例的21.09%。
因為無力支撐，蘇寧直接解散了上一年中超的冠軍球隊江蘇蘇寧隊。
而為解決蘇寧面對的流動性危機，蘇寧易購開啟了賣資產、賣股權的自救之路。
9月14日，武漢武商集團股份有限公司以總價款33億元，收購南昌蘇寧廣場專案。
其實，蘇寧本來還是有錢的。
2017年11月6日，中國恆大發布公告，蘇寧控股集團旗下蘇寧電器集團之全資子公司南京潤恆，將向恆大地產戰略投資200億元，恆大地產增資擴股完成後，南京潤恆將持有其4.7038%的股份。
不過考慮到現在恆大現在的難處，預計200億債務變成了股份，蘇寧或將繼續留在恆大。
為好朋友兩肋插刀，最後只好插自己兩刀。
07 藍光“斷臂求生”之路
四川的地產龍頭藍光被推上了風口上。不僅深陷債務危機，全國多個專案被爆停工。
今年6月4日，藍光發展創始人楊鏗宣佈辭去公司董事長職務，改選楊武正為董事長。這意味著史上最年輕的“地產二代”，年僅26歲的楊武正正式接棒藍光發展。
正如風雨飄搖的宋朝，楊鏗給其子留下的藍光發展，則是一個“深陷債務風波”的“爛攤子”。
因此，藍光不得已走上了“斷臂求生”的路子。
去年10月，藍光就將其借殼上市的殼公司迪康藥業100%的股份以9億元的代價轉讓給了漢商集團，從此藍光集團就退出了“地產+醫藥”雙渦輪驅動戰略的醫藥板塊。今年2月，藍光選擇將旗下已經上市的物業公司藍光嘉寶賣給了碧桂園，套現48.46億元。
接著5月27日，藍光釋出公告將旗下無錫和駿房地產有限公司53.17%股權出售給萬科。結果，拿到錢的藍光立馬提前贖回了債券“18藍光07”。
但是很顯然，一系列“斷臂求生”獲得的資金，並不足以覆蓋藍光現有債務。
08 一封求助信
曝光“河南王”的窘境
鄭州一場洪災更讓“豫系”龍頭房企建業地產倍感“焦灼”。甚至不惜提交了“求助信”，請求幫扶救援。
信中說，7月份，河南水災給建業造成各類經濟損失超50億，懇請政府儘快償還各類款項逾 50 億元，分類減免和緩交建業旗下公司的增值稅、所得稅；並允許部分在建工程延期交付，延緩支付部分土地款等方式幫助度過難關。
求助信內容流出後，港股建業地產當日估計下跌5.39%，報收1.58港元。
接著，建業不得不連夜召開會議澄清：建業的困難屬於短期困難，沒有大家說的那麼慘。
不過建業地產的資產負債率連續三年保持高位水平。而且從2020年下半年開始就開始依靠“借舊換新”的方式，發行債券來歸還以前的欠債。
值得注意的是，穆迪也將建業地產的評級展望從“穩定”調整至“負面”。
不過9月20日，胡葆森增持建業地產股份100萬股，是否給大家更多信心呢？
除了以上房企，最近存在一定危機的房企還有：華夏幸福、寶能以及富力等。
華夏幸福：
自從今年三月因債務問題“暴雷”之後，華夏幸福已經淪為投資者口中的“垃圾股”，公司股價持續下跌。截至2021年9月16日收盤，華夏幸福股價報收於3.87元每股，近一年公司市值下跌了超過80%，公司總市值只剩151億元人民幣左右。
華夏幸福2020房地產10強，河北龍頭房企，負債總額4000億，上半年虧損近100億，截至9月4日，違約債務本息合計878.99億元，賬上幾無可動用資金。
曾作為華夏幸福白衣騎士和最大金主的中國平安，計提損失359億。中誠信國際已將華夏幸福從信用評級名單中除名。
寶能：
曾因“寶萬之爭”一戰成名，玩得一手資本騰挪術的“野蠻人”寶能，近期卻頻頻出現債務違約，迎來流動性危機。
寶能系旗下的深業物流集團釋出公告，中國華融正在向它的股東深圳鉅盛華追訴一筆40多億元的貸款。
9月以來，寶能四次被法院列為被執行人，累計執行金額高達70.4億元！
據瞭解，春節前後寶能集團各個版塊開始裁員，從總部到各分公司，裁員比例在20%-30%。不僅裁員，還欠薪，為此寶能只好分期發放拖欠員工的工資。
富力：
2017年，富力斥資199億收購了萬達70個酒店，但這個頗有爭議的動作，成為富力財務上的負擔，富力其酒店業務持續虧損。加之2017年、2018年富力連續逆勢擴張，下沉二三線城市，最終使得債務持續增高，淨負債率到2019年衝高到200%。
按照年報的指標資料，富力仍處於“三條紅線”中的紅檔。2020年年報顯示，富力地產的借款總額為1597.3億元，一年內需要償還638.92億元的高額負債。而截至期末，富力持有現金人民幣399.5億元，非受限現金短債比為0.4，資金鍊非常緊張。富力還進行了裁員，相比2019年底員工人數，去年富力在崗員工縮減了近4成。
評級機構穆迪宣佈將廣州富力下調至B2、香港富力下調至B3；評級展望為“負面”。
那麼，對於購房者來說，到底什麼樣子的房子，才能買得足夠安全呢？
第一道鐵律“三道紅線”。“三道紅線”在去年推出，初衷是防止信貸資源流入過度借貸的地產公司，推進房地產市場降負債、去槓桿的程序。
簡單點說，這個政策就是為了擠泡沫而生的。其實，對於地產這種資本密集型行業來說，揹負一定量債務是非常正常的，只要規模可控，各項回款順利，還債就不是大問題。
但三道紅線出臺之後，本來債臺高築的房企們已經融資受限，再加上最近幾個月，各種調控政策壓頂，買房意願降低，按揭放款變慢，慢慢地，連銷售回款也變成了大問題——所以那些連財技都玩不溜的，明顯就是在這輪大逃殺中最危險的一群。
而三道紅線，從大機率上來說，踩線越少的，還是越安全。
而這“三道紅線”也並非每條都是洪水猛獸。從當下來看，和爆雷最相關的指標，是現金短債比。現金短債比是企業在一定時期內貨幣資金同短期債務的比率，簡單點說，就是“馬上可以用來還債的錢”和“馬上要還的債”之間的比例，小於1就有資金鍊斷裂的風險。
當然房企有各種各樣的財技，去規避“三道紅線”，成為“合規房企”。表外的龐大資金鴨梨，照樣可以把公司拖到搖搖欲墜。
所以，還要再關心幾個典型的指標。
1、 應付票據/應付賬款
簡單點說，就是用更多的商票，拉更長的賬期，去擠佔上游供應商的錢——
2、 永續債
永續債是不計入負債的，沒有報表上的負擔。但永續債有個挺大的bug，暗藏一個特殊的利率跳升機制，假如後期處理不當會反噬歸母利潤。
6月底曾經有過以下訊息，以這次調控的堅定程度，關於房企商票、永續債、這些表外負債的監管，只是遲到，並不會真正缺席。
另外，從機率上買國企的房子更安全——就算資金鍊斷裂停工爛尾了，也還能期待一下被轉手盤活。
相比國企來說，民營房企本來就難以受到銀行渠道的偏愛，在債券評級市場，也天然存在劣勢。民企的融資渠道更窄，融資成本更高，塌樓的可能性也就更大。
結 語
房地產的暴利時代已經一去不返，事實告訴我們，依靠高週轉、高負債、高槓杆、激進擴張來攻城略地，終究是水月鏡花。
隨著政策調控持續加碼，房企忽視了流動性穩健與現金流安全問題，忽視了房地產強週期與強政策性的行業特徵，在遭遇行業強力調控下最終翻車。
