作者：楊家偉
一、什麼是“倒了”？
近期，恆大被推向風口浪尖，導火索是恆大財富（理財產品）無法兌付到期利息，且恆大財富總經理杜亮提前兌付了730萬元解套，引發一系列爭議。
銀行有息負債、供應商應付賬款、合作伙伴承兌匯票等等，每一項都是天文數字，都是恆大現階段無法承受之重。
受到決策層“房住不炒”的定調，下沉到三四線城市大舉拿地的恆大步步受限，不僅限購還限售，不僅限漲還限跌，曾幾何時拼命搶拍的優質地塊卻成了燙手山芋，短期難以變現，資金週轉困難。
這時很多人會問，恆大如果倒了，我買的恆大房怎麼辦？
首先，要明白市場主體“倒了”的含義，像恆大如此體量的市場主體可不像是路邊小餐館經營不下去就跑路了，因為他們有許多債權、債務、不動產物權、抵押權，還有無數的合同確定的各種法定和約定義務。
從法律意義上，“倒了”一般理解為“破產清算”或“破產重整”。（注意是“重整”，不是“重組”，重整是嚴格意義的法律含義，需要受到程式、期間、權利義務分配的法律約束。
那麼“破產清算”和“破產重整”有什麼區別呢？
01
重整仍有挽救希望，重點不在“破”，而在“立”；但清算是嚴重資不抵債挽救希望渺茫，重點是算一算有多少財產，債權人看怎麼分；
02
重整的主要目的在於維護公司事業，恢復經營能力，避免破產，而清算主要的是為了彌補債權人的經濟損失。
03
重整一般都需制定重整計劃（例如引入戰略投資者、改善經營方案等計劃），重整計劃經法院批准後，對所有債權人、債務人均具備法律效力；清算無須法定計劃，一般按照法定程式進行破產宣告，對企業所有債權債務進行資產盤點後，採取變價和分配的方式予以清算。
簡而言之，“重整”還能搶救，“清算”沒救了。
從國家層面，為維護社會穩定和經濟穩定，更傾向於重整。從商業運營層面，也傾向於重整，大家給個機會，企業還能活下去。而考量重整還是清算最重要的因素就是持續經營的必要性和可能性。顯而易見，為了社會穩定，恆大持續經營下去更有必要且有持續經營的可能性。
海航就是教科書般的案例，如此龐大的企業，被依法裁定破產重整。2021年9月13日最新訊息是，海航已引入遼寧方大集團和海南省發展控股有限公司作為戰略投資者。（遼寧方大集團就是在2021年河南洪災時豪捐一億現金和一億物資的方大）。
海航透過債轉股、大股東償債、借款利率和還款期限最佳化等的重整計劃，旨在提升資產質量，資產負債率大幅降低，現金流能力增強。
但海航重整對於普通公民的影響跟恆大不太一樣，受海航重整影響的普通人具有侷限性，基本上為兩大群體：
1、購買了海航股票的海航股民；
2、海航員工。
海航的供應商、銀行、合作伙伴等債權涉及的都是商業糾紛，而恆大卻實實在在的影響到了民生，住房民生，無論是從國務院作出的《政府工作報告》還是中央經濟工作會議上的定調，都把住房作為了最重要的民生。
恆大，作為國內首屈一指的房地產開發商，影響的是千千萬萬個購房人，背後都是千千萬萬個家庭幾代存下來的血汗錢，社會影響頗深，如處理不當，會民怨積沸，造成社會動盪，非同小可。
二、恆大重整，我買的房還是我的嗎？
恆大重整的話，有的購房人會問：我的房就不是我的了嗎？
首先，需要明白的是不動產物權變動以登記為生效要件，即未經不動產登記機構登記的不動產，不發生物權變動效力。
對於購房人的房屋產權處理分為兩大類：
01
房屋已建成
房屋已經建成的情況下，也就是“現房”，破產企業即有對購房人履約的可能，也就是業主大機率能夠拿到房子。你買的房子，大機率能拿到完整產權。
開發商已經辦理了整個專案驗收後續，取得了大產權即初始產權，這種情形業主只需要憑藉購房合同、購房發票去到房管局直接申請辦理產權證明，在繳納規定的費用之後通常都會領取產權證明。
02
房屋未建成
若企業破產宣告時房屋尚未建成，也就是“期房”，這種情形只能作為遺留問題留待處理，通常是新的地產公司或者物業管理公司接盤之後，才能繼續前面開發商的遺留工作，因此業主只能等待，在此期間，購房人通常難以合法轉讓。
人民法院受理破產申請後，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。
1、按揭貸款所購房屋的權利歸屬。
企業破產時房屋的權利歸屬。現房按揭中，開發商破產對房屋的權利歸屬沒有任何影響。購房人僅需繼續向銀行清償債務，並以房屋為擔保即可。
在期房按揭中，購房時房屋尚未建成，購房人不享有房屋的所有權。當房屋建成後，若房款已經付清(購房人支付了首付，貸款銀行以購房人的名義付清了餘款)，購房人即可委託開發商向當地房地產登記處申領《房地產證》並取得房屋所有權。之後房地產企業的破產對房屋的權利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續向銀行清償債務，並以房屋為擔保即可。
2、分期付款買房時房屋的權利歸屬。
與按揭買房不同，在分期付款購房的情形下，在轉移所有權之前，根據破產申請受理時，購房人是否足額支付價款可以分為以下兩種情況討論：
第一，購房人已經付清全部價款的，所購房屋被排除在破產財產之外，購房人可以要求破產管理人轉移房屋所有權，並向房地產管理部門申請變更房屋登記。
第二，購房人尚未付清全部價款的，房地產企業尚未轉移所有權，雙方均未履行完畢合同，破產管理人即有權決定是解除合同還是接受價款並轉移房屋所有權。
針對開發商名下的商品房被列為執行財產時，這裡直接引用一條司法解釋處理《【最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
也就是說如果符合上述條件的，即使開發商因負債被執行其名下物權未變動的商品房，購房人可以排除該房屋被執行。
從法律關係上，你買的房還是你的資產，破產重整不是直接把你的資產直接變成開發商的資產，這點不用擔心。
三、避免爛尾
需要擔心的是什麼呢？爛尾。跟諸多購房人一樣，最怕買到的期房爛尾。
爛尾樓指開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產專案。簡單的來說，爛尾樓的根本原因就是資金鍊斷裂。
而解決資金鍊斷裂最根本的兩條途徑：
1、等資金。
2、等續建者（接盤俠）。
許多開發商不想將辛辛苦苦做的專案轉手讓人，四處籌錢，實在沒辦法或在政府介入下才引入其他投資人進行復工開發建設工作。
爛尾樓不僅僅是購房人心結，也是政府單位的心病，許多城市對爛尾樓有特別政策，復活爛尾樓除享受國家規定的稅收優惠外，還可享受經營服務性收入減半，行政事業性收費全免等優惠，在期限內購買的消費者還可享受免徵契稅的優惠。
有些優質地理位置、商業配套、學區配套的爛尾樓反而讓購房人趨之若鶩。
因為買期房，就有一定賭的成分在裡面，選擇大開發商是希望把爛尾的風險降至最低。
而業主如遇爛尾樓該如何處理呢，從法律意義上，不建議購房者退房，因為退房後，開發商與購房人的法律關係從買賣關係變為債權債務關係，債權債務關係在破產清算流程裡的優先順序在買賣關係之後，簡而言之，拿到房屋權屬比拿到一張收據或欠條靠譜，在後續法律流程中購房人比普通債權人具有優先拿到補償款的權利。
最後，就是購房人要密切關注施工進度，如逾期交房或施工進展嚴重受阻，可趁早申請政府職能部門介入，也可以聯合其他業主向法院起訴。
四、恆大事件會如何演變？
那麼，我們推演一下，恆大資金鍊出現嚴重問題，恆大會採取哪種方法？
兩者都會用，既會四處籌集資金，包括變賣資產、降價銷售、低息貸款、引入戰投，也會將部分樓盤的開發建設權利整體轉讓給續建者，有可能你買的樓盤開始姓恆大，後來姓了融創或碧桂園甚至是某個小開發商。
對於購房人來說，開發商是誰最多隻是品牌帶來的力量，因為大開發商有強大的資金鍊和現金流保障工程建設順利，如今大開發商都不能保證建設工程順利，那還有哪些開發商可以推心置腹呢？
如果恆大將部分樓盤開發建設權利轉讓給第三人，購房人的權利能夠得到保障嗎？此時，續建者受讓了權利也應當承擔相應義務，此時的權利義務已透過法律流程轉移給了續建者。恆大對購房人承擔什麼義務，續建者就對購房人承擔什麼義務。
2021年9月，許家印攜各區域負責人簽訂《保交樓》軍令狀，因為樓盤順利交付是關係到千千萬萬個普通購房人的生活，順利交付才能保障恆大有繼續存活的可能性，如因資金鍊斷裂遇大規模停工停產，不僅會造成延期交房進而商業信譽無法挽回，嚴重的還會造成社會動盪。
房屋交付的問題，政府可以透過行政手段組合拳進行整治和清理，而金融理財產品卻很困難，因為法律關係不同，權利義務關係不同，社會意義也不同，金融理財爭議難以透過行政手段解決爭議。
所以，政府會打出一系列組合拳解決恆大帶來的風險，畢竟恆大手裡還有大量儲備土地和優質資產，可以供恆大續命。
恆大大機率透過與政府或接盤者談判，快速出手手中儲備資產及非主營業務板塊。
各級政府高層都在觀望，因為確有較大矛盾需要解決，既想解決爭議避免帶來社會動盪和群體性事件，也不想恆大攜輿論要挾政府救助以此尋找高價接盤俠。既想化解恆大資金鍊尷尬從而順利交房，又不想帶來未來其他開發商無序擴張且承擔過輕經營不善責任卻由政府兜底的反面示範。
至於恆大財富的兌付問題，實質上是金融產品，金融產品有虧有盈，所以不是目前恆大迫切需要解決的問題，投資產生的爭議按照法律規定和合同約定進行處理，違約的承擔違約責任。至於網上許許多多說是用養老金、父母低保金等投資理財產品的，這裡就是投資虧損風險承受能力的自我分析問題，投資有條底線就是：投資即使全部虧損，也不會嚴重影響到正常生活。顯而易見，很多人無視這條不成文的底線，那麼責任由誰承擔呢？
當然，恆大財富的兌付其實也是時間問題，未來很有可能會實現兌付，但也會解除原合同。世界上哪有那麼多高息保底的投資產品好事呢？很多金融產品，你看著他們利息，他們看著你的本金。
未來，恆大變賣資產基本已是板上釘釘了，且會出售與主業（房地產）無關的業務板塊。
是否破產重整，需要看恆大的債權人、銀行、供應商、投資人及購房人，以及政府部門是否能給恆大充裕的時間去籌集資金，資金缺口很大，處理流動性危機需要時間。
無論今後恆大走向如何，近2萬億的債務危機，已經夠格寫到企業經營和工商管理的教科書裡了。
恆大經歷過這次磨難，不僅給所有人投資人、企業經營者、購房人上了一課，也給政府上了一課，政府今後對於房地產行業一定會更加收緊相關政策並加強監管，高層一定會下定決心讓房產行業不得利用過高槓杆操盤。
前方遍佈荊棘，但仍須砥礪前行，歷經坎坷，不破不立。
這次教訓，對於恆大，對於執政者，都是刻骨銘心的。
小勝靠智，大勝靠德。
