2019 年，家住衢州的紀先生出於剛需，想要置換一套大一點的房子。在將自己原有房屋賣出後，紀先生經房產中介介紹看中了劉先生的房子。一番你來我往後，最終敲定紀先生以 220 萬元的價格購買劉先生的房子。簽訂《二手房買賣合同》的當天，紀先生便支付了 5 萬元定金。
兩個月後，紀先生終於辦齊了各項手續，而雙方約定辦理房產過戶手續的時間也如期而至。誰曾想此時，劉先生卻提出因為房屋價格上漲，要至少加價 5 萬元才賣，不然雙方就解除合同。白紙黑字的合同簽了，定金交了，房款也準備好了，就差"臨門一腳"，賣方卻違約了，這個變故讓紀先生措手不及。
無奈又憤怒的紀先生將劉先生訴至衢州市柯城區人民法院，要求解除雙方簽訂的合同，同時要求對方雙倍返還定金 10 萬元並賠償房屋差價損失 25 萬元，合計 35 萬元。
拒絕履行 顯屬違約
法院判了
庭審中，劉先生認為案涉房屋是自己與妻子藍某的共有財產，自己簽訂《二手房買賣合同》時未取得藍某同意，現藍某不同意出售房屋，兩人簽訂的買賣合同無效，自然無法履行合同，僅同意返還紀先生 5 萬元定金。
因本案的案涉房產價格確有波動，依紀先生申請，柯城法院委託資產評估公司對雙方約定辦理房屋轉讓手續時案涉房產的價格進行評估。經評估，該時間案涉房產價格為 238 萬元，比合同約定的成交價高出 18 萬元。
法院經審理認為，紀先生與劉先生簽訂的《房地產轉讓合同》系雙方真實意思，雙方均應嚴格按照合同約定履行義務。紀先生依約向劉先生支付定金後，劉先生未在約定期限內履行房屋過戶手續，顯屬違約。因劉先生明確表示拒絕履行合同，現紀先生訴請解除雙方簽訂的《房地產轉讓合同》，具有事實與法律依據。因劉先生不履行合同義務，紀先生變賣原有房產後，未能實現重新購置房產的目的，現由於房價變化等因素，增加紀先生今後購房成本，造成紀先生損失 18 萬元。
最終，法院判決解除雙方簽訂的買賣合同；被告劉先生返還原告紀先生定金 5 萬元並賠償紀先生損失 18 萬元，共計 23 萬元。目前，該判決已生效。
法官說法
購房是生活中的大事，無論是買方還是賣方都要對交易過程中的風險有所防範。
買賣雙方要選擇社會信譽高、提供中介服務有保障的中介機構，買方對房屋是否屬於夫妻共同財產、是否存在其他共有人要核實準確，如屬於共有財產的，要求夫妻雙方或者其他所有權人共同在合同上簽字。同時，房屋買賣合同系買賣雙方在自願、平等基礎上達成的契約，一旦達成，各方均應嚴格遵守。如達成協議後，買賣雙方有反悔造成違約的，均應承擔相應的違約責任。
根據《中華人民共和國民法典》第五百八十八條：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。根據民法典規定，定金罰則和違約金不能同時適用。本案中，根據合同中雙方雙倍返還定金的約定與鑑定機構鑑定產生的實際損失，法院酌定按鑑定機構所鑑定損失確定違約責任，判決被告賠償原告損失 18 萬元，同時返還原告預交的 5 萬元定金。
法條連結
《中華人民共和國民法典》第三百零一條：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無權處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。
《中華人民共和國民法典》第五百八十四條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時遇見或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
轉自：衢州市柯城區人民法院 湖南高院
來源： 政法頻道
