大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
今天想來聊聊位於分鐘寺的豪宅世茂北京天譽，還是老規矩，一休將從8個維度進行專案剖析。
先來劃個重點：
1、單價12萬左右，豪華裝修。
2、東三環，分鐘寺，十號線。
3、十二年一貫制，首師大品牌。
4、品質房企世茂操刀，自持物業。
5、園林非常棒，與西山龍胤同級。
6、起步戶型較大，圈層良好。
8大問題，靈魂拷問
1
地鐵交通，咋樣？
家門口就是10號線分鐘寺站，這是北京第二條環線，因此可換乘的線路很多。
往北一站就是十里河，換乘17號線和14號線，去麗澤、北京南站、三里屯、望京、未來科學城都比較靠譜。
10號線基本是沿著三環半，能換乘的線路實在是太多了。不免俗套地說一句：往北5站即到國貿。
公路方面，守著東三環，便捷程度自然也不在話下。
一休大實話：
東三環這段，堵車是出了名的。沒辦法，企業多就業機會多，車多人多有時候是好事也是壞事。
京滬高速雖然也很臨近世茂天譽，但對於上班族來說，平時使用的機會少一點。
因為從環線論的角度說，天譽很靠裡，已經靠近京滬高速的起點了，到頭了，除非您奔城外去。
悲催的是金茂東叄金茂府和合生縵雲這倆盤了，京滬高速沒借光反倒增添了一點不利因素，選房時候要注意，這三盤的周圍環境都是優缺點明顯，不懂的問我。
地鐵和交通的情況還真不用多說，穩妥秒殺絕大部分專案了。六個字概括：東三環＋十號線。
還真有一個說出來有點凡爾賽的缺點：天譽距離地鐵有點近，對睡眠品質有極致要求的朋友，可以多做做功課。大體來說，問題不大，因為地鐵沒穿過下面，而且不是緊挨著。
2
區域地段，咋樣？
這環節很有的說啊，想必意向買家們也都有所瞭解，一休再補充一點我的分析，歡迎評論區討論。
分鐘寺，看似朝陽，實則豐臺。看似無盡繁華，實則欠發達。倆字：“尷尬”。
目前的分鐘寺大部分都還沒完成拆遷，城中村一般的風貌著實不敢恭維。臨近兩站的成壽寺、十里河也沒強太多，大荒地、建材市場、汽配城、倉庫、批發市場為主。
一句話：現在的東南三環，其實破破爛爛的，甚至不如南三環。
現在的情況不理想也就算了，未來如何呢？
很遺憾，分鐘寺最被詬病的就是：兩區交界，沒發展。更有偏激的網路編輯給分鐘寺判了死刑，細想，好像是衝著專案來的，此處不說太多，想聽故事的私信一休。
一休大實話：
區域現狀不用說了，現階段配不上12萬的價格是實錘。
但未來就真一點期待都沒有嗎？
一休認為有待商榷，應該以發展眼光看，也從歷史的角度回看。
兩區交界的地方其實很多，三區交界的也不少。從現實現狀的角度分析，大部分發展的都很差嗎？都是三不管地段嗎？並不是吧。
當然，確實是有些交界處發展的很差，任何人不能否認。但咱只從機率角度說，正常發展的還是要更多一些。
各位細品，那些沒發展起來的兩區交界都有什麼共同邏輯呢？
基本都是在四環外，而且本就是村子，也沒有任何規劃，這是三個重要特點。
東小口也存在這問題，一休就不太看好，我的邏輯：五環外，三區交界，只有住宅無其他統一規劃。人流量長期不足，甚至地鐵規劃都沒想著中間來一站，以至於霍營立水橋這段要行駛5km多。這是東小口基本面，細節原因還有開發商以往操盤做法、地鐵站位風險大的問題。
但分鐘寺是三環概念，不管是從環線論還是商圈論，稀缺性都是完全沒法比的。東三環最大的內城更新專案，少有的先規劃後開發的版塊，天賦和起點出身是完全不一樣的。專案層面來說，所有配套也一起引入了，並不僅僅是住宅，是有規劃的。是先有地鐵再賣地的，和東小口不同。
所以，此兩區交界非彼兩區交界，要具體分析。
當然，一休並不是在吹捧分鐘寺，沒意義，我不想惹一身騷，熟悉咱一休侃房的都知道咱的風格。只是簡單認為不能一棒子打死，開發商和資本好像不至於是傻子。
至於說兩區交界就不會重點發展的說法，確實有一定的邏輯性和依據，但咱也不可否認孫河、未來科學城的存在，對吧？
咱們繼續往深了說啊，分鐘寺這大片地的一級開發是珠江，而拿下這三塊地的是合生。。。
什麼意思？有什麼聯絡呢？
簡單來講，可以理解為手足企業，而且是24K純親的，實際幕後Boss都是老朱總，兩家公司分工不同。
老朱的女兒負責合生，老朱的兒子負責珠江。珠江合生系真是賺足了，一級二級都抓住了，重倉分鐘寺。隨後，來自北京的金茂和來自上海的世茂摻和了進來，舞臺越來越大。
說了這些，對區域有什麼好處呢？
首先，珠江合生系其實很擅長拿大塊的土地，這種做法多少有點“造城”的意思，既然是深耕，那就會對周邊的基礎設施建設和配套的引進負責。比如昌平生命科學園的那一大片。
其次，金茂和世茂因為也下了本錢，也有義務對周邊環境做出提升。這種大開發商都明白，有的錢雖然現在花出去感覺是打水漂，但是對於二手房價格和長期的品牌價值無疑都是很有必要的。
再透露一點，很有意味。
分鐘寺還有新土地沒賣呢！
按照慣例，幕後的大地主為了日後賣個好價兒，也會給出點實質利好，這是真正的風向標。大地主是誰，大家都懂，您細品。
圖來自合生縵雲，地段類似，可參考
3
價格，值嗎？
現狀現價來看，是不值的，站崗幾年是必須的了。
未來10年之後，或許一般。未來20年，一休認為會很不錯。
先看看分鐘寺三個專案的樓面價吧：
東三·金茂府，72億，樓板價6.7萬/㎡；
世茂·天譽，65.4億，樓板價7.3萬/㎡；
合生縵雲，42億，樓板價7.6萬/㎡；
世茂其實顯得很“中庸”，土地的總價和單價都不是最高或者最低。
在三者最後的產品上，入手門檻最高的是縵雲，暫且不說是真牛還是裝。入手門檻最低的是金茂，世茂又是中間的那款。
樓面價這麼高，不做豪宅是不可能了。
就同位置的這三者相比，世茂和合生算是規矩一點，都是按照原計劃12萬左右的定價。但金茂不僅僅開盤搶跑，開盤時候給了不少優惠，連初期的主推戶型也明顯很算計另外的哥倆，其實顯得挺小人的。如果金茂是我身邊的朋友，那我一定要揍他了“你本來就濃眉大眼底子好，咱仨說好一起搞事情，你卻耍小伎倆。”
一休大實話：
比較扎心的一種說法是：分鐘寺無學區，國貿和望京的人群不如考慮人朝、人朝分、陳經綸帝景、陳經綸嘉銘。
說句公道話，您真要是對學區和較真，那咱就去西城和海淀吧，東城都別看。況且以上那批學校，不也是指著當年旁邊優質新房小區起來的嗎？
如果按照周圍二手房的資料來看，世茂北京天譽確實也不香。即便是10號線附近，能達到如此價格的也就是萬壽路、世紀城、萬柳、海淀黃莊、中關村、太陽宮這幾個版塊。
一定有人會說，同樣價格，我買以上這些地段不香嗎？
香啊，沒問題啊。個人選擇，見仁見智。因為這種預算的朋友，買二手房和買新房的就不是一類人。
分鐘寺這仨盤必然也是有其優勢的，要不然怎麼叫板啊？
那就是居住體驗、戶型設計、科技感、智慧化，這是老房子沒法比的。相比那些帶學區的次新房，毛細血管網、除霾新風系統也都是優勢。這些概念聽著稍微虛一點，就看您信不信，是否願意為以上附加值和產品本身買單了，見仁見智，不點評。
4
生活配套，方便嗎？
世茂天譽一直強調1.7平方公里生活圈的概念，實際上就是想突出家門口配套齊全，與宋家莊的北京金茂府1公里生活圈有異曲同工之妙。
樓盤東側，京滬高速以西，有45萬㎡的樹林。一則是為了給CBD和東三環附近再多一點“綠肺”，很稀缺。二則也有利於京滬高速的環保治理。
靠譜一休提醒，這就是樹林，可沒說是公園啊。
旁邊確實倒是有一個3.5萬㎡的運動公園，在合生縵雲的旁邊，家門口遛彎是足夠的。
這大片林海如果不是公園是不是很可惜?
算是，但對於部分房源的景觀來說，其實公園和樹林差異不算大。最關鍵的是樹林變公園的難度也不算大，就看未來區域發展了，業主們可以提要求反饋這事。
預留了5.8萬㎡教育用地，配套12年一貫制公立學校，開發商表示：確定引入了首師大品牌，首師大附中附小。
商業用地方面，合生做了主要貢獻，一是因為它是三者的“發起人”，另外合生本就有商業佈局，這次的商場品牌是合生裡，合生匯的升級版，對標SKP規模的。
醫院部分尚未確定，一休認為地塊偏小，估計規模不大，也有可能引入私立醫院。
一休大實話：
未來可期，家門口很方便。得益於10號線的便捷，享受城市核心配套也算方便。
周邊的商圈：國貿、三里屯、崇文門、王府井。
5
戶型，好嗎？
3種戶型，社群均一性很好，面積段考慮也算周全。
因為是奇偶錯層排列，因此每種戶型對應兩種戶型圖，一共6種戶型圖。奇數層是客廳帶陽臺，偶數層是主臥套帶陽臺，導致尺寸面積略有差異，價格不等。
145㎡左右，三室兩衛兩廳。
以中間戶為主，因此做不到轉角露臺和270°採光，另外兩個大戶型都能做到。
沒能做到雙明衛算是小遺憾。
185㎡，四室兩廳三衛，全部邊戶。
兩個暗衛是減分項，主臥套衛生間朝南，享有完整採光面，算是加分項。
雙套房設計，客廳的採光、通風、景觀一定是沒毛病的。
這戶型剛進門沒覺得咋樣，一旦走到客廳會豁然開朗。
215㎡，四室兩廳三衛。
整體結構與剛才那個類似，而且優化了不少。餐廳客廳的優勢保留了，多了一個明衛，也更加規整了，使用率提升了，一進門就會有豪宅既視感。
整體尺寸也有了提高，預算充足的話，還得是215這個。
東邊戶的部分房源，是可以欣賞到國貿景觀的，繁華都市感來了。
一休大實話：
雖然是三居起步，但是門檻依然很高，因為這三居的145㎡足夠一般專案的四居，可以保證良好的圈層。
8棟住宅，494戶。
145㎡的194套，佔比39%，185㎡的214套，佔比42%。215㎡的86套，佔比18%左右。
如果是家裡有老人的，可以考慮一層帶下躍的戶型。
戶戶南北通透的，一梯一戶，豪華裝修，每一戶都是雙玄關，歸家儀式感很強，這是普通專案不能比的。
6
樓盤設計，合理嗎?
外觀採用未來式建築風格，挺超前的，世茂稱之為“星曜天幕”。
長相與中海的甲叄號院其實有點撞臉，設計團隊不排除參考的可能，但合生縵雲其實也採用了這種風格，都算是創新，點贊。反觀東叄，延續傳統路線，產品力改革的決心不強，專注搶客戶去了。
世茂的品牌在北京其實有點吃虧，專案不多，但都很精。
全國範圍內，世茂的操盤面積和銷售額都是很靠前的，全國Top 10的房企。
提到地標maker，大部分人會想到綠地，這哥倆都是來自上海灘，世茂也算是。
但區別很大，世茂是品質控，在豪宅領域頗有建樹。物業是具備國家一級資質的，可以單獨拆分上市在資本市場割韭菜的那種，水平自然是說得過去的，相對穩健不少。綠地是浮誇派，專注到處搞“綠地中心綠地廣場”，後續運營的大多不咋樣。債臺高築，真正有危險的那種。
天譽系列算是世茂的頂級產品線了，在南京和杭州的面世過，口碑還可以，這次是天譽系的首次進京。
園林設計要算是世茂北京天譽的一個大亮點，復刻北宋畫家李成的《晴巒蕭寺圖》仿畫成園。
景觀面積達約2.3萬㎡，一個大尺度的中央公園，搭配五個小花園。
這完全得益於天譽專案60-100米優秀的樓間距，反觀旁邊的某專案30米的樓間距還是要優越不少。
天譽的園林對標的是自家產品西山龍胤，那是單套最高10億的超級豪宅別墅專案，故宮北院對面。
豪宅標配的會所必然也是有的，2300㎡私人會所、私人宴會廳、健身房、游泳池、SPA館等於一體，世茂也向優秀的同行學習，搞起了“四點半學堂”，方便有娃上學的家庭。
據開發商透露，天譽自帶20項黑科技。比如分戶式溫度調節、微米級淨水系統、真空靜音系統、四季新風系統、智慧預警維修、光學技術、同層排水系統等空間基礎配件。室內魔鏡、手機管家、智慧物業等智慧人居服務，無感同行、人物分流、電子貓眼等安全防護裝置。
一休大實話：
產品力方面，其實分鐘寺三兄弟都不弱，這種直面硬槓的局面，沒有點看家本事是不敢招呼的。
都是高水平，關鍵就看開發商對於專案的定位是什麼，是賺錢還是口碑。這有巨大的差異，不便公開多講，私信問吧，一休多少還是做了些功課的，而且不是表面說辭的那種。
7
五年後回看，價格會怎麼樣？
本文的開始，一休就有過分析，不贅述。
只是對於交界版塊，一休還想提出一個角度，一家之言，真誠歡迎探討。
行政區域的劃分導致彼此推諉不作為，但如果是上層意志，會不會一切就變的不同呢？
比如大興機場，雖然固安貢獻了大量的地皮，但因為北京出面，這事也變得不一樣的。再比如雄安新區，上升到了新高度，其他各級都乖乖讓路就完了。
因此，在地段足夠優質且稀缺的情況下，是否分鐘寺地區的改造會有更高級別的統一規劃？一休屬實也說不好，值得思考。
8
還有啥毛病？
版塊的不利因素已經分析的夠多了，現在說一下微觀層面。
世茂北京天譽東側臨路，有升級成小主路的可能，不確定。西北角是醫院用地規劃，選房時酌情考慮。
分鐘寺的通病：地鐵站西側有一片回遷房，好在不是大房本的，對二手房的影響不大。也不挨著本盤，更不是在本小區內部，居住體驗不太耽誤。
但是現在供地的新商品房，大機率繼續延續幾年前的“混居”了，一言難盡。
西側還有一個頤方園體育綜合館，倒是算利好，喜歡運動的朋友們肯定了解這裡。
金茂和世茂是如何入局的？
眾說紛紜。
世茂售樓處一直是獨狼一般，最初在山水文園底商，現在分鐘寺地鐵站旁邊。反正就一直沒和那倆盤挨著，很有故事性，想聽的私信。
終極問題，我會買嗎？
如果我對價格很敏感，追求極致價效比，有便宜的絕對不買貴的，不分原因。如果我只看地段和周邊配套，認為產品力是虛無縹緲的，那我不會考慮分鐘寺，顯然不符合我長期的價值觀，這定價著實讓我難以理解。我會去看看朝陽公園的次新二手房，多少有一點富人區的光環。或者雙井的次新房，富力城首城國際都能看看。但我不會現在買，歷史最高點，誰買誰接盤，入手節點太差，咱緩一緩。
如果我是買車也必須幹到頂配的那種人，品質控，對社群居住環境很看中，也堅信充滿科技和智慧的新房日後一定跑贏大盤，願意為品牌和產品溢價買單。那我完全理解，即便是同地段老破小和次新的價差也會很大，這是常態，分化加劇。我相信環線論已經失效了，無學區老破小也一蹶不振了。我會考慮分鐘寺，相信這地方早晚能起來，得以發展的眼光看。
如果我預算足夠，打心底也挺想住新房的，對孩子上學略顯佛系，即便不要求東西海，但是起碼也想有一個已經出來成績的學校。地段的話能接受，大不了10年內周邊一點都不發展，反正地鐵和東三環不至於給我搬走吧？那我也真會糾結，有時候真不是房子的事兒，教育這塊雖說品牌名校加持，預計不會差。我也會猶豫，是否要看看帶學區的二手次新呢？
在京叄號院、分鐘寺三兄弟、金茂府二期等競品舉棋不定的高預算朋友們，如果想讓一休給出量身定做的建議和可行性方案，統統私信問吧。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，需有專業的建議才行。一休非常願意免費為您解答買房相關疑問，加關注後點私信提問即可。
