近期經歷了一些商業專案收購、以及用商業專案作為抵押融資合作開發的情況，由於每次自己跑現場調研，隨後都需要等評估機構出具評估報告作為價值參考。
結合幾次評估機構出具的報告，想和大家簡單聊一聊商業評估、市調一般都關注些什麼點，希望能有助於大家快速判斷商業價值，為合作談判打個底。
商業專案評估市調，一般可以從專案區位、主體本身、權益情況和品牌優勢等四方面進行。
專案區位
作為地產人，應該都聽過“地段！地段！地段！”這句話，專案所處的地段就是該物業的價值基礎，所處地段越核心，繁華程度越高，商業地產價值越高。
區位包括位置、規劃定位、所屬商圈、四至、與周邊重要配套的距離、臨街臨路狀況等等。
譬如專案是處於商務區還是商業居住混合區，所屬商圈的基本功能、定位、檔次、商業氛圍、交通、流量等等。
這些都可以結合當地的城市規劃，發展方向、交通路網來進行判斷分析。
專案主體
1、建成時間
建成時間涉及到建築物的剩餘可使用年限、折舊攤銷、維護維修費用。
一般來說，建成時間越早，建築物樓齡越長，折舊攤銷及維護維修的費用也會越高，那建築物相應剩餘的價值也會降低。
2、建築結構
建築結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構等。由於不同建築結構的造價成本不同，因此會影響到建築物價值的評估。
對於商業地產專案來說，混合結構和鋼混結構的建築較多，鋼結構比較少；
建築結構有的透過現場調研可以觀察到，但有的也不好判斷，我們可以透過不動產權證載資訊，或者交易中心的登記資訊中進行核查。
3、空間佈局
建築內部空間設計佈局，決定了商業內部人流動線。
譬如出入口的位置，是在建築物內部還是臨街，都會對商業地產的經營產生影響，進而也會影響到其價值。
另外，大型商業物業一般都需分割出租，且不同經營業態對面積有不同的要求，如百貨商店的經營面積一般需5000㎡以上，超級市場500㎡以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。
內部空間能否靈活分割，對其業態規劃、後續運營收益也會產生較大影響。
4、樓層
通常狀況位於底層的商業用房價值要高於其他樓層的商業用房。
根據估價實踐，大型商業大廈二層的價格可能是底層價格50%-80% ，三層為底層40%-60%。
然而對於一些社群內的商鋪，二層價格可能只有底層的35%-50% 。
一般評估2層、3 層和 4 層時，分別取1層的 70% 、60% 、50% 。
但是如果有自動扶梯上下，首層商業用房與其他層商業用房的價格差距將大大縮小。
這個主要根據現場勘查的情況，各樓層的便捷程度以及樓層差異對人流的影響程度來判斷。
5、淨高、開間、進深
不同業態對於淨高、開間、進深要求不同。
一般情況下：社群商鋪首層層高宜小於或等於4.8米，不得超過6m，其它層商業設施層高宜小於等於4.2m，不得超過5.1米。
商業地產層高太低會比較壓抑，不利於對外經營吸引顧客；如果層高太高，建築成本會提升，且會降低實用率。
而開間進深比1:2~3:10之間是合理區間，通常3:5的開間進深比例對於一般業態來說是比較有利於經營的，最接近黃金比例0.618，最大進深最好不超過15米。
例如：
6、裝修、設施裝置
商業物業外立面、內部公共空間的裝修；設施裝置，如電梯、空調、通風、消防系統等都會影響商業房產價值。
權益情況
專案權益情況調查包括稽核權屬人基本資訊，所有權及使用權，是否有進行抵押或存在其他限制情況，當前租賃情況等資訊，並對專案合法合規性進行調查。
權益情況可以先與關聯方進行訪談了解，然後利用國家企業信用資訊公示系統、企查查、啟信寶、天眼查進行搜尋核實；
此外也可以在現場跟物管人員、商鋪租戶等進行諮詢瞭解；物業的抵押或其他特殊限制，最好也去當地政府不動產權登記中心現場進行核實。
關於專案收益的情況，主要是實地調查下不同業態商鋪的租金、租約時長、空置率等來判斷其每月或者每年的現金流量；
也需要同時瞭解周邊相同級別、相似規模的商業專案，以便於進行比對。
品牌優勢
品牌優勢，包括開發商本身品牌及商業運營團隊的品牌。品牌在業內知名度，管理團隊的運營能力，對於未來經營收入有著較大的影響。
一個好的商業品牌，可以為物業增加不少的附加價值，譬如萬達、新城吾悅、華潤永珍城等等。
在現場考察專案時，可以透過觀察商業專案的商鋪入住率、業態分佈是否合理、入駐品牌知名度，動線及人流量等情況，側面瞭解管理團隊的運營能力。
總的來說，商業專案市調可從這幾個點出發去進行實地考察，當然，在出發前我們也需要先對專案有基本的瞭解，做好相應的資料準備，這樣出去市調才能事半功倍。
一家之言難免會有所缺漏，歡迎大家補充討論。
來源：牧詩地產圈（id：mrthinkers），本文已獲授權，對原作者表示感謝！
