開頭先澄清，不是鼓吹房價上漲，而是強調樓市底層邏輯。
當下要記住關鍵的樓市訊號：
1、相信調控能降房價的，太天真。
2、輕視房住不炒的，又太無知。
別急著槓啊，這並不矛盾。
房住不炒是大盤，不會變，不會亂。
堅定高舉旗幟不動搖，但再說一次，不炒≠不漲。
2016年開始提出的房住不炒，5年過去了，漲沒漲，自有判斷。
但好在有房住不炒的庇護，沖洗乾淨了混雜在樓市中的汙泥。
現在的樓市，越來越乾淨了。
輪廓已現，訊號已出。
調控來了，口嗨多了，房價呢？
不少城市房價是下跌了，但我們瞪大眼睛看看，有些是真跌，有些只是短期回撥。
房價下跌是有比較物的，賣2萬的時候你入手，後面賣3萬了，然後又回撥到2.5萬了。
這不是下跌，叫回調。
而你2萬入手，後面調控來了，只賣1.5萬了。
嗯，這叫下跌。
所以到底跌沒跌，是有參照錨的，說的就是入手的時機問題。
所以房價真跌了嗎？
我們以3年為一個房地產週期來看一下。
好在我們一直有做每月房價地圖的習慣，資料還能找得到。
翻開2018年9月的房價地圖：
當時上海黃浦區均價還是15.5萬，長寧區10.6萬，普陀區9.7萬，靜安區8.6萬，浦東新區7.6萬。
再結合我上月釋出的房價地圖：
黃浦區均價11.8萬，長寧區8.5萬，普陀區7.1萬，靜安區9.3萬，浦東新區7萬。
這樣一對比，上海跌了啊！
沒想到吧。
可從我們監測的資料來看，2020年2月上海的均價是58131元，而8月均價是65003元。
這一年半時間，上海又漲回來了。
如果把時間拉長到3年，現在上海不過是迴歸高位。
但如果時間退回1年半，上海確實經歷了一輪大漲。
所以到底是漲是跌，關鍵看你入手的時機。
2018年入手上海，到現在可能只是回本而已，但如果你2020年初入手上海，到現在哪怕吃大鍋飯資料，漲幅已經超過11%。
包括北京上月房價和2018年9月相比，多數區域也是下跌的。尤其昌平區，下跌最狠，高位時候5萬，現在只有4.5萬。
北京2018年9月
北京2021年8月房價
按照我們已有的房價地圖，以3年為一個週期，上漲的城市其實有：
深圳、廈門、廣州、杭州、南京、天津、蘇州、寧波、合肥（猛漲）、重慶、成都、長沙、西安、昆明、佛山、東莞、珠海、南昌（微弱）
而3年週期房價不漲反跌的城市是：
北京、上海、福州、青島、武漢、鄭州、貴陽、哈爾濱、石家莊、濟南
資料是不完全統計的，三四線城市也漲跌不一，江浙地區的多數三四線城市3年期間漲多於跌，而多數三四線城市是一路下跌。
尤其是2017-2018年是一批三四線城市轟轟烈烈的棚改大年，多數人早就被套牢在高位了。
對於這些漲跌城市榜，不必過分驚訝，畢竟是大鍋飯資料，你漲我跌，最後沒漲沒跌，誰也不服誰。
不過透過3年的清洗，倒是看清楚一條通俗易懂的道理：
分化早已深藏於樓市中，並且在未來熊長牛短之下，該漲的繼續漲，該跌的站不起。
樓市規律早就是馬太效應，強者掌握了絕大數資源，越來越強。
這個少數人掌握了社會的大多數資源一樣，出生決定出路，你快馬加鞭都可能望塵莫及。
強者愈強，但強者中頗有分化。
譬如北京，3年還未迴歸輝煌。
但北京內部極具動盪分化，昌平、石景山、豐臺、房山、大興一直在下滑，而中部東西城和東部通州區則昂揚向上。
如果3年前，你站在分叉口，選擇了不同的路子，向左還是向右，如今截然不同的命運。
譬如深圳，光明區18年房價均價才3.9萬，現在最貴的二手房去到8萬。
錯過的人肯定捶胸頓足，掩面哭泣。
這就是投資房產的樂趣，暴擊的快感。
譬如武漢，這次放到了下跌榜單中，從地圖上看，江漢和江岸區漲幅不少啊，可武昌區跌幅太明顯了。
2018年9月武漢房價
2021年8月武漢房價
其他外圍區域漲跌不一，但漲幅真的基本可以忽略不計了。
只能說樓市也無限內捲了，一套100分的試卷，你選對了城市，恭喜你，70分到手。
但最後的30分的難度很高，能拿滿分的人不多，拿了滿分之後，你以為完事了。
翻開背面的卷子一看，我C，還有附加題，20分，這就考驗點智商+情商了。
我想說明的樓市訊號是什麼呢？
調控來了，房價確實會有短期回撥。
這是政策的魅力，閻王要你三更死，不會留你到五更。
還喘氣的，可以補插上兩刀。
但只要有價值的城市，你把戰線拉長一下，一樣漲得回去。
只要結果是漲的，過程其實就不太重要了。
比如上海和北京，高位回落之後又回去了，只是你想賺多賺少，這考驗你的入手時機。
這次深圳廣州被調控強壓，房價回調了，再等泡沫擠擠，一樣可以買。
一線城市要產業有產業，要人口有人口，有什麼可擔心的。
強二線城市也同樣，雖然城市能級不如一線城市，但資金總量決定你的選擇方向，只要版塊對了，跑贏一線城市的漲幅也不難。
而環一線城市同樣，只要挨著大佬，大佬吃肉，它喝湯，也絕對跑贏一大批老家三四線城市。
不用被短期政策性回撥整得焦慮了，堅持樓市底層邏輯，淡淡定，要做時間的朋友，而不是時間的炮友。
只有一個建議，不要老想著底部，實話說沒幾個預測得準的。
但也別輕視了房住不炒的魄力，現在是不能搞死房地產，不是不能搞房地產。
房子金融屬性沒辦法動搖，就沒法搞垮大家的信心，但鞭打的手段可以很多。
除了二手房指導價，強制增加首付之外。
放貸慢、甚至停貸現在越來越普遍了，買套房，3個月6個月批不下來，而且房貸利率還一漲再漲。
房貸利率5%衝6%,6%衝7%的，擊垮多少買家的心裡築防線。
我們要重視房住不炒的訊號，因為這是熊長牛短的開始。
還想像深圳光明區這樣3萬變8萬的，機率已經很小了。
當前樓市一片混沌，開發商債務違約開始頻繁暴雷。
據說恆大財富也暴雷了，沒想到恆大狠起來，連自己員工都開始收割。
這裡先不展開說。
另外一邊，城市輪番調控還沒收手，大到一線城市廣州出臺二手房指導價，小至安徽蕪湖也實行搖號的新房限購3年。
一場由上至下的樓市清肅運動已經開啟。
但就沒有利好城市，利好樓市的訊息？
前段時間，第五所證券交易所落地北京。
橫琴粵澳合作區橫空出世、前海擴容訊息已經確定落地。
城市依舊有利好。
這樣的邏輯又是什麼？
就如同大鬍子李老師說過的：無非就是你選對了城市，利好時不時就會到，房價自然也會水漲船高。
這就是選對城市的魅力啊。
很多城市之所以能成為大城市，是因為地理位置造就的。
中西部之所以落後，政策之所以不關注，是在於先天條件不足。
香港為何能成為國際大都市，就是因為三面臨海、內接大陸，是國際市場上的一個重要港口，有成為國際大都市的潛力。
在改革開放初期，交通方式不如現在發達，海運憑藉著運量大、成本小佔據運輸的領導地位。
這也是當年沿海城市能迅速崛起的優勢體現。
上海也是如此，上海也是三面環海，也是重要港口、金融中心，目前上海的地位已經毋容置疑。
貧富差距向來不只存在於人與人之間，也在於城市與城市之間。
現在窮的可能越窮，富的會越富。
之前對於證券交易所的爭奪，站在城市均衡發展的角度來看，中部武漢，西部重慶和成都，似乎都是最優選擇。
但結果還是北京拿下，說好的政治中心和文化中心為主，但依舊不捨得捨棄經濟中心的地位。
說來說去，還是因為北京有這樣的實力，金融總部多，資金總量全國第一，還是北方第一大城，北京都沒有，北方怎麼行。
還有深圳，深圳的利好一直不斷，所以才能造就如此的房價。
為什麼深圳能崛起，早期的經濟特區到現在的社會主義先行示範區，包括這次前海擴容，提出的都是這次大幅增加可供發展的用地，有三分之一的產業用地要面向港資港企。
橫琴粵澳合作區也是如此，橫琴面向澳門，前海面向香港。
實話說，都是蹭了地理位置優勢的光。
如果不是因為這樣的位置優勢，政策還真不一定陸續有來。
所以只要堅定城市發展的底層邏輯，堅定持有我們所說的有價值的城市資產，你躺著，政策都會傾注而來。
因為人與人之間的差距，城市與城市之間的差距，真的從“出生”那一刻就決定了。
調控很多，房企很亂，利率很高。
這是當下的困境。
但越是亂的時候，越不要慌了陣腳。
不要被調控降價所迷惑，也不要被沒價值的城市低價打折所誘惑。
越是動盪的樓市，底層邏輯越夯實。
