北京市第二批集中供地名單終於揭曉，43宗地既讓市場興奮，又有一絲隱憂。
加上上半年出讓的35宗宅地，那麼今年北京市住宅用地供應將達到78宗，總開發體量約925萬平米，這無疑將是北京市一場大規模開發。
在第二批43宗地明牌之後，幫主經過綜合分析，提出幾點猜想：
01
熱門地塊告別天價？
最受業內關注的幾塊地為海淀區永豐和京昌路楔形綠地棚改、豐臺區西二環萬泉寺、石景山區首鋼東南區等幾塊地。
永豐和京昌路地塊都被分割成兩塊地上市，每一塊的起拍價都超過40億元，最高溢價率分別設定為10%和6%，使每塊地最高出價都不會達到50億元。拿任何一塊地對一家房企來說都壓力不小。像5月份融創一家包攬海淀區樹村兩宗大熱地塊的局面是否會重演，令人期待。
永豐地塊不用多說，參考一下海淀幸福裡的銷售歷程，就可以預見這兩塊地的熱度。
京昌路楔形綠地棚改地塊，位置難得，北四環外，東臨京藏高速，西鄰中國農業大學東校區，距地鐵15號線沙灘站約800米，東側兩公里即是鳥巢和奧森，這樣的寶藏地塊，身價應高於北五環外的樹村。
京昌路兩塊地都需配建保障性租賃住房，這也給開發商的規劃設計加大了難度。
相比而言，永豐兩塊地更加純粹，幫主核算了兩塊地的起始樓面價，分別為49334元/平米和50707元/平米，參考去年海淀幸福裡兩個地塊的成交樓面價46670元/平米和50587元/平米，很明顯，地價漲了。但海淀幸福裡勁銷約百億的業績，足以使開發商對永豐信心滿滿。
海淀區供地節奏每次1—2塊，給人一種惜售的感覺，因此每出一塊地都萬眾矚目。這4塊地均屬大熱，都設定了競政府產權份額（最高10%）和競高標準建設方案環節，這意味著買房人可以指導價9折的價格買到房子。
豐臺區近幾年曾“地王”頻出，因為總是能推出二環或三環的稀缺地塊。
萬泉寺地塊位於西二環菜戶營橋西南，毗鄰地鐵14號線菜戶營站，與麗澤商務區僅一河之隔，是距離麗澤商務區最近的住宅用地。
西二環上一次供地還是5年前的華潤崑崙域和中國璽，萬泉寺地塊總建築體量達10萬平米，配套開發教育用地和商業、金融服務業用地，看基因，應是一個妥妥的頂豪社群。
該地塊的起拍價為39億元，起始樓面價約4萬元/平米，設定土地價格上限為44.85億元，且需配建25700平米“保障性租賃住房”，並有競政府產權份額（最高20%）和競高標準商品住宅建設方案兩個環節，這就決定了這塊寶藏之地絕不可能成為地王，未來最低8折的售價也不一定能超過10萬。
石景山首鋼東南區是整體規劃、分批開發，作為收官的剩餘地塊，在第二批供地中，貢獻了標的額最大的一宗地，總建築規模達25萬平米，配建35884平米公共租賃住房，起拍價為78億元，設定價格上限為81.9億元，觸及價格上限後，轉為競高標準商品住宅建設方案。
這塊地開發體量較大，且由北京市保障性住房建設投資中心回購的公租房部分，回購價格僅為10000元/平米。因此，即使成交樓面價上限僅為3.26萬/平米，考慮到平衡開發商在公租房部分的利潤，該專案未來批准預售價能否超8萬將成最大懸念。
從以上熱門地塊的價格限定和競拍環節設定，可以看出政府“限地價、控房價”方面的決心，像以往那樣漫天溢價的地王地塊或將告別市場。
02
金葦別墅區應運而生？
朝陽區首批上市10宗地，二批推出11宗，今年的閘口開得太大，難免讓人產生審美疲勞。
二批地中，孫河前葦溝一下子推出6宗容積率1.4—1.5的地塊，規劃總建築規模達41萬平米，是供地最大的組團。若以套均面積150平米來估算，也將有2700多套供應。
孫河前葦溝具體位置在金港汽車公園、蟹島度假村北側，臨近機場輔路。該區域內有老牌的九章別墅專案，南側約2公里為金盞三個低密專案，共有1542套房源。
幫主認為，前葦溝雖然隸屬孫河鄉，但與傳統的孫河別墅區被機場高速隔開，其南側與金盞鄉小店村接壤，在機場高速與二高速之間形成一個相對完整的板塊。孫河6塊地與金盞三個專案，未來將形成朝陽區“金盞&葦溝別墅區”，預計約4000餘套洋房和疊拼產品供應，區域市場將由“三國演義”變為“戰國九雄”。對於買房人來說，明年在這個板塊選房，真的會挑花眼。
相比金盞及周邊板塊宅地的放量，更被關注的是金盞大規劃藍圖的進展。東壩大街南側的金盞商務區已初現規模，但第四使館區和第二三里屯還停留在藍圖階段。
雖然金盞鄉的土地收儲工作早已七七八八，規劃中的地鐵線路也在建設之中，但是住宅開發先行的節奏，還是讓我們看到了當初CBD和望京開發歷史的影子。
說白了，如果你現在去金盞或東壩看房，不要被眼前的原始景象所迷惑，要相信明天會更好。
03
豐臺青龍湖否極泰來？
豐臺區青龍湖此次上市一宗綜合開發用地，總體量達15.5萬平米，這將使這個有著國際文化會都美好規劃的區域升溫。
很多人可能分不清，青龍湖有豐臺和房山兩個板塊，分別在青龍湖公園東側和南側。
豐臺青龍湖屬於豐臺河西區，被西六環將其與南宮、雲崗、長辛店分割為東西兩部分。由於規劃中的地鐵14號線延長線遲遲沒有開工，該區域雖然有燕西華府、萬科翡翠西湖、萬科雲廬等幾個專案，但作為第一居所的條件並不充分，入住人口也不多。
隨著南城計劃中地鐵14號線西延工程被提上日程，以及9月份中央民族大學將有5000人入住青龍湖校區，人大附中豐臺學校進入第5個學年，這裡的人氣將得到提升，商業配套、生活配套、交通配套的全面改善指日可待。
這個板塊再度放地，將使豐臺區西部的住宅市場供應更加多元化，也將加劇競爭程度。但青龍湖區域規劃中的各大核心主題公園、文化設施等，還未有具體的啟動日程，區域騰飛仍是空中樓閣。
04
順義新城紅海加劇？
城六區放出的地塊多，因此引人關注的話題也多。
另外23宗地，通州副中心3宗地都在六環外，於家務、永樂店、張家灣都屬於通州的邊緣組團，除張家灣距離通州副中心約10公里，可以滿足在副中心工作人群的通勤需求，另兩個地塊都太遠，且無軌道交通，只能滿足地緣客戶置業需求。
通州這幾宗地的推出，也許意味著通州將啟動邊緣組團開發的序幕，讓副中心的福祉雨露均霑。
目前北京商品房供應量最大的順義區，將2宗來自順義新城的地塊一舉推出，上半年該板塊同樣上市2宗地，從這個節奏可以看出順義新城的建設將快馬加鞭，畢竟從最早開發馬坡到現在已將近20年了。
問題是，順義新城目前有4、5個新專案，仁和板塊也有4個專案在售。除招商順義臻瓏府未公佈專案規劃細節外，順義新城馬坡鎮4個專案累計供應3422套房源，仁和鎮4個專案有5157套房源，區域供應量之大，已超過前兩年的亦莊河西區。
紅海既然已經形成，那就讓競爭來得更猛烈些吧。順義新城再增近10萬平米的住宅供應，區域總計將有約萬套房源供應。把該開發的都建了再說，再多的房子也總有賣完的一天。
也許，為了從紅海中儘快突圍，開發商或將掀起價格戰，另一方面，在“提品質”的要求下，這麼多的專案，誰家的產品更好，也就更有賣點。因此，可以接受去順義新城與仁和買房的朋友，可以買到價優物美的房子。
最後，幫主還有兩個猜想：
一是這麼多地集中上市，開發商有沒有那麼多錢去拿地，會不會出現流拍？
二是是否會有更多的外地房企藉機進軍北京市場？如同上半年的建發、越秀，以及發力的卓越，畢竟，北京的市場對於任何開發商都具有吸引力，集中上市這麼多宗地，機會一定會有的。
