文章摘要：買房時你會想到銀行沒有貸款額度了嗎？近期一線熱點城市的二手房購房者陸續遇到該問題。面對購房週期變長，時間不可控，買賣雙方如何應對，我們首先要知道為何會出現“房貸荒”。

本文知識點：

1.為何會出現“房貸荒”？

2.購房者該如何應對？

3.“房貸荒”下的市場亂象要注意

“最近去辦理房貸，銀行說下半年一點額度都沒有，直到明年才有可能有額度。”一位北京二手房購房者表示。

“房貸荒”從區域性蔓延至多個城市二手房市場。今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市多家國有行、股份行及城商行，房貸額度趨緊，貸款週期拉長，放款需要排隊等待，甚至出現對二手房停貸。

多位二手房中介向幸福裡表示，目前銀行資料稽核趨嚴，主要稽核借款人的首付款來源、徵信、銀行流水等，順利過審後，等待放款的時間很長，需要四到六個月。

為何會出現“房貸荒”？

如今市場的“房貸荒”主要是源於2020年年底，中國人民銀行、銀保監會聯合釋出了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。根據不同的機構型別，劃分不同的房地產貸款集中度。其中，針對中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。而中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。這使得今年以來，銀行加強了對房地產貸款的控制。

接下來的貨幣政策也是以平穩為主。2021年9月9日，人民銀行貨幣政策司司長孫國峰表示，"今後幾個月流動性供求將保持基本平衡，不會出現大的缺口和大的波動"。此外，近年來央行透過言行一致的操作和預期管理穩定了市場預期，在目前條件下，可能不需要原來那麼多的流動性就可以保持貨幣市場利率平穩執行。

一般來說，“房貸荒”是週期性的，往年房貸緊張的情況會出現在年中，年末兩個節點，主要是因為貸款額度在週期末尾剩餘不多，且進入結算週期，各銀行放貸的意願降低。

不過，自2021年1月，央行和銀保監會重磅出招，建立房地產貸款集中度管理制度，並提出“兩道紅線”要求之後，各銀行對住房貸款的管控加大了，市場“房貸荒”才顯得如此窘迫。

第一道紅線是“房地產貸款佔比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。

第二道紅線是“個人住房貸款佔比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。

購房者該如何應對？

經濟學家餘豐慧近日表示，根據供求關係原理，額度緊張就是供給不足，價格必然上漲，即：房貸利率提高在即，額度緊張，利率上漲是大趨勢。

而資料表現也是如此，今年全國房貸利率整體水平開始止跌轉漲，全國房貸的平均利率已經連續多個月處於穩步上升的狀態。在今年5月，全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11BP；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲了8BP。而到了7月份，全國首套、二套的房貸平均利率則分別達到了5.38%、5.65%。

幸福裡研究院分析師提醒購房者，一般來說銀行下半年和季度末，貸款額度相對緊張，賣房人可酌情把握買房進度。如果有購房計劃，一定要提前計算好貸款時間，買賣雙方要提前溝通好交易週期，如果遇到房貸緊張的情況，可與買家溝通可否適當延長過戶週期，防止耽誤買房計劃。

“房貸荒”下的市場亂象要注意

近期，有媒體報道，有機構推薦購房者購買一款名為“交易保”的產品，購房者購買這款產品之後，再去申請房貸可以保證2-3周放款，產品宣傳"房東早拿錢，省去墊資費，買家早拿房，落戶上學不耽誤。"

這款產品打著資金監管旗號，實則是金融機構與銀行聯合進行房貸插隊的金融產品。在“房貸荒”的背景下，對於一些著急的買家和賣家來說，這類產品確實有一定的吸引力。

更有甚者，有賣房者反映，其房屋的買家在某股份制銀行進行按揭貸款後，銀行放款較慢，買家也不急於銀行放款。但其當時急需資金，便到銀行諮詢如何能儘快放款，銀行經理告訴他買一份終身壽險即可。在購買完保險後，賣房人在次日便收到了下家的按揭貸款款項。

由於購買保險本非賣房人本意，他只希望銀行能儘快放款，所以購買完保險銀行放款後，他便在猶豫期內將保險退保。

近年來，“房貸荒”下的市場亂象層出不窮，此前有購房者反映，有黃牛聯絡自己稱花錢就能“插隊”放款，而最終結果往往是銀行如期放款了，這其中是否有更多利益關聯，購房者很難真正瞭解。

早在2012年，監管就曾規定商業銀行"不準借貸搭售"，但近年來金融業強制搭售或捆綁銷售的情況仍時有發生，銀保監會、消保局多次釋出通報，點名幾家國有和股份制銀行強制搭售保險產品。

幸福裡研究院分析師提醒購房者，如遇到類似違規問題，可向銀保監局等相關部門投訴反映。

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