1990-2000年，廣義貨幣M2增加了8倍，用CPI衡量的物價上漲了101%；
2001年至2018年末，M2發行增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。
過去的20年，雖然貨幣發行很寬鬆，但是我們並沒有感受到持續的高通脹。
同樣過去的20年，有資格與M2正面剛的不多，但房地產確實算一個。
於是開口便是“貨幣超發”與“房價上漲”論述便不曾斷過，而本文只想告訴各位
——今後請遠離滿腦子貨幣超發、房價上漲的人！
我們在看M2（廣義貨幣）的同時，同時也會關注另一個指標
—— M2/GDP。
透過這個比值，我們可以更好地衡量、感受貨幣與經濟發展的微妙關係。
透過上圖，我們可以清楚地看到自2008年開始的4萬億刺激後，這個比值開始了新的征程。
2015年，比值就首次突破2；
2020年疫情原因達到歷史新高，飆到2.15。
一方面，我們可以看到貨幣對經濟的刺激越來越不頂用；
另一方面，很大一部分貨幣根本並未流入實體經濟也是板上釘釘。
大夥兒總說，貨幣是資產價格的晴雨表便來源於此。
雖然自2005年開始，因房價高而看空樓市的聲音數不勝數，但屢次被打臉的同時開始變得聰明起來
—— 猜不對就加入。
與城市本地人，一起見證了信用貨幣時代房地產的饕餮盛宴。
但當初的壯年總會老去，朝陽也會下山，僅依託貨幣氾濫的邏輯投資還成立麼？
首先，先帶大家回顧一下過去20年貨幣超發的邏輯什麼？
超發第1個階段，2011年之前。
之前我國實行強制結售匯制度，即所有的外匯必須賣給銀行，所有的外匯支出向銀行購買。
雖然國內消費需求不高，但是沒關係；國外需求高，我們的經濟依然可以強勁。
出口了多少貨，貨賣了多少dollar（美元），最終都要換算成人民幣流進國內。
過去20年，老美的作為世界頭號需求國，透過印美元持續刺激全球需求，刺激工業生產加工國的經濟蓬勃。
1997年，美國網際網路泡沫危機，開啟印鈔機併發模式；
1997年 — 2007年，經濟繁榮，印鈔機24小時不停電；
2008年，美國次貸危機，印鈔機更是加大功率、加大併發；
2009 — 至今，印鈔機24小時不停電，時而併發加功率。
正所謂別人的砒霜，我的蜜糖。
鷹醬的每一次印鈔，都是刺激熊貓的國內訂單，刺激出口海外的集裝箱，膨脹了實體小老闆們的錢包。
鷹醬的每一次印鈔，票子都分發到了全球，也包括咱這兒。
在受鷹醬需求投放的那些年，外匯的增加與多年持續出口順差以及外商投資持續增加直接相關。
也就是說發行的貨幣與經濟增長直接相關，貨幣的超發源於外部需求，而富起來的民營老闆也恰好趕上了這個時代。
在強制結售匯制度下，老美印的票子轉換成人民幣，源源不斷流進國內，資產開始緩慢上漲。
2011年強制結售匯制度終結，國家規定的外匯賬戶可以保留，企業和個人將多餘的外匯賣給外匯指定銀行，並非一定賣給央行。
這波操作降低了國內印鈔機的馬力，賺的dollar不一定非要流入國內。
但此後M2/GDP比值反而如同2001年一般，再一次狂飆，天量貨幣席捲而來，又是為何？
超發第2個階段，2013年之後。
2013年左右，各種花裡胡哨的金融創新噴湧而出。
影子銀行快速崛起和擴張，前幾年賺到盆滿缽滿的實體經濟在誘人利潤中徹底沉迷，伴隨著加槓桿，資金也快速擴張。
隨著監管部門對部分金融子行業的放開，各種理財產品、漫天信託產品、灰色貸款等也開始應運而生。
除了信貸擴張帶動M2增速大幅上行，更為可怕的是銀行的很多表外資產創造了大量的信用和流動性。
我們可以看到，脫離了貨幣被動投放之後，市場上的“水”主要來自於槓桿的擴張。
這回沒有基礎貨幣天量超發，但是貨幣透過並未及時得到監管的野生方式自我膨脹，造就了這一輪的貨幣超發。
2018年，資管新規的實施給金融行業帶來了巨大的影響，商業銀行自主信用創造的途徑被各種量化指標和監管指標所限制，貨幣寬鬆所依賴的又一途徑受到制約。
而與之同時，僅憑藉“放水”原因購買房地產的邏輯已顯然不成立。
2018年後僅憑貨幣超發，不考慮基本面買房的，恐怕都還納悶憑啥別的城市在漲，我的不漲了？
原因也很簡單，過去的大放水與金融亂象已徹底成為過去，指望放水推動房價上漲的邏輯基本失效。
貨幣的持續超發，聰明的資金總會尋找一個規模足夠大、安全邊際足夠高的硬核資產沉澱。
這是自房地產戰艦近20年持續狂飆的本質所在。
隨著金融監管，經歷亂象不再，鑽漏洞再來一次“偽創新”已無可能。
或許不少朋友也已經忘記，資管新規拖了又拖，今年年底也要見分曉了。
2018年前，經濟增速是無可替代的第一目標，政策大開大合，經濟既要託著又要舉著。
每一次走弱，透過更加兇悍的逆週期重新拉起需求；
每一次疲憊，透過創新式嘗企圖圖提高經濟效率；
每一次困局，透過債務轉移重新喚醒。
而2018年後，一切都在陸續改變。
經濟質量變為第一位，政策精準調控，經濟只託不舉。
逆週期雖然發力，但相當剋制，且已開始向跨週期過渡。
而隨之受影響的，便是貨幣。
如何理解穩健的貨幣政策，專欄中明確了央行量價工具的不同目標：
量，保持M2和社融和名義GDP大體匹配；
價，利率符合經濟潛在增速產出水平要求。
貨幣政策的數量工具更關注經濟的絕對增速，因為社融M2與其匹配是絕對增速概念；
貨幣政策的價格工具更關注經濟的相對增速，也就是經濟和潛在增速匹配度的問題。
那麼只要對GDP增速下行的容忍度變高，M2的增速下降也就成為必然，以時間換空間，房地產的泡沫可以被時間所逐步化解。
而隨著去年疫情的貨幣相對寬鬆，領導對貨幣的流向已有了足夠的技術與資料應對。
況且從資金面的情況來看，一是國家放水程度不如從前，二是通往房地產的水管已經越來越多被關緊。
至此試圖以貨幣超發引導你買房的，要麼是真不懂，要麼是真能忽悠。
在過去20年之中，人口、經濟與貨幣相互配合，走出了樓市一路向上的長期趨勢。
而加速這一趨勢的，便是人們嘴裡所謂的放水。
但全面大放水，已是歷史。
長期持有房地產能獲得不錯的收益，而在長週期之中抓取調控政策波段操作的，更是賺得盆滿缽滿。
各位要明白，房地產曾經能夠成為貨幣的蓄水池，而非文物字畫那樣的曇花一現，是有不斷增長的需求在支撐。
這也是房地產與其他任何投資品最本質的差異所在。
在《不少城市，已經人人買得起房》中，我們介紹了幾個因為貨幣膨脹等原因也開動的樓市戰車，現如今確實已有熄火的跡象。
原因也無非是貨幣與需求雙雙被KO，而不服輸的領導仍在等待某種不可言的救援。
而需求還在持續的熱點城市也並非需求個個夯實。
交易要看買家，1000個人裡只有1個潛在買家的城市，跟有10個潛在買家的城市，已失去比較的意義。
但沉醉於虛空邊際價格中的人們已經不在乎接盤者，他們的眼裡只有一個讓人心血來潮的數字。
過去考察了不少城市，有的讓人感到可怕，有的令人唏噓，有的已經被政策錘的泡沫全無，有的還在假裝狂歡。
時代變了人不一定有感知，就像還有人期待貨幣放水刺激一波，卻完全不知道這條路3年前已經禁止通行了。
至此，請務必銘記
—— 投資有風險，購房須謹慎。
至此，請務必遠離
—— 還滿腦子貨幣超發、房價上漲的人，要麼是真不懂，要麼是真能忽悠。
行情變了，就不要再墨守陳規，不然真會吃苦頭的，也希望諸位可以轉發給已被貨幣超發論洗腦的朋友。
