房子,是我們這一代人的宿命。
買房,是大多數人人生中最重大的一次投資。這次投資,涉及數百萬資金,牽扯“六個錢包”,一點都疏忽不得。
投資要謹慎,剛需更要謹慎。
這是一篇最有誠意的剛需買房指南,打破樓市誤區,尋找入場時機,建議轉發且收藏。
01 誤區
剛需買房的第一大誤區,當屬“剛需要抓緊上車,越早越好”。
這種說法聽起來似乎有道理,而且隱藏一層言外之意:既然都要自住,無論房價是漲是跌,都不會帶來實質影響。越早買,越能享受到居住價值,更能免於等待的焦慮。
然而,這種論調忽略了一個關鍵現實:樓市是有周期的。
即便過去20年,中國樓市一路上行,中間也玩過幾次過山車。2008年部分城市回撥幅度高達30%,2014年個別城市房價回撥幅度超過20%,2018年開啟的這輪調整,部分城市降幅也超過10%。
值得一提的是,在上一輪樓市啟動之前,大量二三四線城市在2011-2015年橫盤了五年之久。
所幸,在強勁的經濟增速和貨幣寬鬆之下,這些危機最終轉危為安。但不是每次都有這種幸運,當樓市進入下半場,貨幣寬鬆邊際效應遞減,加上居民槓桿率攀上歷史新高之後,這種規律是否適用,必然要打上大大的問號。
回到現實,即便曙光總會來,但只要現金流出現問題,未必每個人都能熬到曙光到來的時刻。
所以,正確的態度:不是越早上車越好,而是隨時做好上車的準備。等待樓市週期的變化,在樓市復甦的週期進行交易,而非在狂熱期瘋狂往裡衝。
02
陷阱
剛需買房的第二大誤區是,是剛需就買,投資要謹慎。
這裡也有一層言外之意,似乎說剛需比投資更能承受風險。
這種說法的悖謬顯而易見。剛需的錢也是錢,相較於投資者,剛需的錢更加來之不易。剛需往往都是耗盡家庭六個錢包,用盡多年積蓄,才能換來樓市唯一上車的可能。
無論是資金承受能力,還是風險應對能力,抑或資金在不同領域的分散配置,剛需全都不如投資者。為什麼投資都要謹慎,剛需卻要拼命往前衝?
顯然,與剛需相比,投資者的資產組合更加多元,在樓市之外還有別的投資渠道,擁有更大的應付風險的能力。這與拿“六個錢包”來買房,不可同日而語。
相比投資者而言,剛需只是多了居住功能。但無論誰買房,看的都不只是居住屬性。即便是剛需,也未必能忍受在山頂高位站崗的寒冷。
所以,正確的態度:以百分之百投資的謹慎態度來看待買房,不要被所謂的“無論房價漲跌,反正都要住”衝昏了頭腦。
03
政策
無論如今的房價能否為剛需群體所承受,但必須承認的一點是,在中國的樓市調控體系中,剛需是受到一定照顧的。
第一重照顧來自限購。限購體現的是政策對於本地戶籍居民的照顧,北上廣深外地居民需要交納5年社保或個稅,方能獲得購房資格,而本地戶籍居民則直接擁有兩套購房資格,這是限購的政策用意所在。
正因為這一點,有許多人試圖透過落戶直通售樓處,有些城市也將“落戶=購房資格”作為吸引人才的籌碼。
第二重照顧來自金融政策。首套房一般可享受2成或3成首付,且政策利率十分之低,二套房則不僅要接受4-7成不等的首付,同時房貸利率上浮10%乃至更多。
如今房貸利率都在上浮,這是大環境所致。即便如此,首套房貸利率,尤其是公積金貸款利率,仍是大多數普通人一生中所能拿到的最優惠利率,沒有之一。
第三重照顧來自限價搖號,政策強制開發商讓利於購房者,這是這一輪樓市出現的新現象。
限價之下,新房價格與二手房價格倒掛,既然倒掛就存在利差,利差越大,套利空間就越大。許多城市明確“無房的剛需群體優先搖號”,這就是將這一套利空間直接輸送給剛需購房群體。
鼎盛時期,在南京、杭州等城市,一套新房與二手房之間價差高達幾十萬乃至上百萬。無論是否用於套利,對於剛需群體來說,搖到本身就是賺到。
第四重照顧來自強力調控,只要地方政府想去遏制房價,就能按住房價,而按住的房價,恰恰是對剛需最大的利好。
這其中,最典型的城市當屬長沙。論反炒房的力度,論樓市調控的穩準狠,長沙甚至超過北上廣深。而論房價收入比和租金回報率,長沙又遠遠低於許多三四線城市。
長沙將房價狠狠按住,對於炒房者自然是有去無回,但對於本地剛需,則是不可多得的利好。
04
地段
剛需買房,必須兼顧居住價值和投資價值。
因此,剛需買房與投資購房的邏輯出現分野。投資者,看的是未來升值空間,尋找的是投機炒作的可能性。快進快出,以小博大,乃投資的不二法門。
對於剛需來說,升值空間無比重要,但是否有居住價值同樣十分重要。有升值空間但兌現遙遙無期的地方,有短期炒作之利卻無長期支撐利好的地段,顯然不能輕易納入選擇範圍之內。
剛需買房,重點要關注三個關鍵詞:地段、地鐵和租金。
其一,地段是第一位的。寧可選擇交通、教育、醫療、商業配套相對豐富的城區二手房,也不要輕易投資偏遠郊區的“三無”新房。
一個城市,最好的地段,當然是CBD區域,有高階產業有金領群體;次之的地段則為交通樞紐、商業中心或一流學位區域;再次之,則是擁有商務配套的副中心,後者郊區的地鐵TOD樞紐,這裡商務配套比商業配套更重要。
最差的地段,商務、地鐵、商業配套全無的遠郊區,或者勞動力密集產業聚集的郊區,或者空炒概念而無落地可能性的新區,以及老破小密集、拆遷改造可能性微乎其微、同時學位和醫療資源缺乏競爭優勢的老城區。
其二,地鐵是關鍵。對於普通家庭來說,衡量區位的關鍵,不在於開車的直線距離,而在於公共交通的通達性。
尤其是處於郊區的樓盤,沒有地鐵,價值會大打折扣。而處於地鐵交通樞紐的樓盤,尤其是擁有TOD概念的區域,資產流動性和安全性則會更高一籌。
其三,租金的重要性越來越高。租金回報率高低,決定現金流和資產流動性。即便剛需買房自住,有無隱性的租金現金流也是關鍵。
一個連房子都租出不去的區域,自然不適合自住。而租金遠遠低於周邊區域的樓盤,必然存在一定問題。在未來,不產生租金的區域,不僅不適合剛需,同樣不適合投資。
05
時機
剛需購房的最佳時機是什麼時候?
其一,樓市復甦之際,也就是右側交易,這是相對穩妥的選擇。
右側交易是個股市術語,簡單點說就是在上升趨勢確立時買入,而不是在下跌趨勢加大時抄底。
右側交易固然買不到最低點,但相比於抄底抄到山腰上,則更為穩妥,且更適合剛需。具體而言,這就是樓市逐漸鬆綁,貨幣寬鬆配合,樓市成交量開始逐步復甦時。
其二,政策重啟刺激之時。
不是任何放鬆,都意味著政策刺激,有些放鬆只是維穩之用。真正的刺激,則是讓房地產作為經濟增長的利器,這不是地方發發紅標頭檔案穩樓市這種小打小鬧就能達成的。
這裡有三重訊號:
一是降息與降準同步到來。
二是一二線城市限購公開鬆綁。
三是房貸全面寬鬆,其是降低首付比例,實際房貸利率降低到基準以下,取消認房又認貸政策,等等。
其三,政策重點惠及剛需之時。房貸利率下降,首付比例下調,乃至套利空間巨大的限價搖號出現時,都是剛需入場時機。
其四,剛需換房,最需要的是樓市穩定。換房最擔心的是房價波動帶來的風險。相比而言,在市場穩定之時,最適合改善型需求置換。沒有外力影響,選擇空間充裕,正是居住質量升值的最佳時機。
06
不要有這三種思維
在樓市裡,永遠不要有這三種思維。
第一種是隨時上車論。正確的態度是,剛需隨時做好上車準備,等待樓市週期的變化。剛需的錢比投資更加來之不易,更難以承受樓市波動風險。對待自己的錢,無論如何謹慎都不為過。
第二種是幻想抄底。不要整天幻想抄底,而要有避免高位接盤的警惕。中國樓市是政策市,受國內外經濟環境影響,政策可謂瞬息萬變,不要妄想抄底,但要避免在樓市狂熱時蜂擁而上。
第三種是過度擔憂崩盤。對於普通購房者來說,記住“投資有風險”即可,不要將小機率事件主導自己的選擇。只要擁有良好的現金流,不過度加槓桿,即便最壞的情況出現,影響也會十分有限。
凱風君多次說過,悶頭買房的時代已經過去,無論剛需還是投資,對於人生中最大的一筆支出,無論如何謹慎都不為過。