在二手房交易過程中，我們可能會遇到賣家房貸未還清的情況。這時候由於房屋產權在銀行抵押，所以並不能直接買賣過戶。
常規的操作是簽訂房屋買賣合同之後，賣家先把剩餘的房貸還清，解除抵押之後再進行過戶辦理新房產證，這就是我們常說的贖樓。
贖樓的錢從哪兒來呢？
一般來說就兩種情況，一是賣家自己解決，二是買家幫忙解決。顯然，這兩種方式贖樓對買家來說存在一定的風險差異。
1、高風險的贖樓方式：解押款由買家先行墊付
在贖樓的時候，有的賣家可能會要求先挪用首付款來解押。
這種方式風險性高！
因為提前還清房貸需由房主先向銀行申請，銀行同意之後，房主把資金轉入還款賬戶。等銀行扣款之後才能解除抵押，辦理房產過戶。
對買家來說這個時間不可控，存在一定的風險。
其次，在撤銷抵押之前，房屋存在被法院查封或者拍賣的風險。一些高負債的賣家，甚至有可能攜款私逃。
2、穩妥的贖樓方式：解押款由賣家自行出資，或由第三方墊資
由賣家自行出資解押，在撤銷抵押登記之後再進行正常交易，是最穩妥的解押方式。如果賣家資金不足，也可以透過第三方墊資進行解押。
買貸款未還清的二手房如何降低風險？
1、賣家辦理解押之前，切莫支付首付款
解押手續有既定流程，還清貸款與撤銷抵押之間有半個月左右的時間差。半個月之內，無論是賣家還是銀行，都有可能對房屋進行處分。因此，首付款要在撤押手續辦理完畢之後再向賣家支付。
同時，要弄清房屋的抵押情況，看看是否還有其他抵押登記，最好讓賣家列印一份個人房屋產調資訊。
2、選擇資金監管的方式支付首付款
買家向房東支付首付款時，要選擇第三方資金監管的方式（一般情況下，第三方為銀行）。由第三方對首付款進行凍結，當解凍條件達成時，再進行資金解凍。這種方式可以促使賣家積極辦理解押手續，並主動配合買方辦理過戶手續。
總而言之，購買有抵押的二手房一定要謹慎，最好在補充協議中明確贖樓、過戶的時間節點。如因賣家原因導致的意外，要註明責任義務及違約條款。
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