市場行情向下,房企越來越容易陷入賺“假錢”的怪圈:
銷售額年年增長、合同負債不增反降、利潤還是越來越少。
所有人都知道,相對其他規模型行業,這是一個高槓杆生意,但高槓杆應該帶來合理利潤,甚至是高利潤。
很抱歉,中國TOP100的房企裡,淨利潤率超過20%的房企屈指可數。TOP10房企中,有且唯一一家是中國海外發展(00688.HK )。
上半年,中海實現營業收入1078.8億元,淨利潤219.7億元,淨利潤率20.4%。
同時期內,碧桂園淨利潤率跌破10%,招商蛇口的淨利潤率13%,保利地產的淨利潤率16.3%,同比下降1.8個百分點;綠地的淨利潤率為3.9%,同比下降1.2個百分點。
綠地由於有大量低利潤的建築業務,稀釋了整體利潤率,但其房地產及相關業務的毛利率也僅為23%。
實際上,淨利潤還要看權益比率,中海擁有高權益比例。上半年,扣除公允價值變動收益15.5億元后,中海歸屬於母公司股東淨利潤高達207.8億元,同比增長10.9%。
房地產行業淨利潤率下降,無非有三個原因:土地成本高、開發過程成本高、銷售價格低。
作為內地房地產開發的“元老”級房企,中海僅僅佈局全國40多個城市,覆蓋最重要的一二線城市。
中海的銷售均價在2萬元左右,逐年波動不大,這個價格在行業屬於前列。
至於開發成本,有著“工科”房企之稱的中海,成本管控能力堪稱行業最強。
上半年,中海的營銷費用、行政費用、財務費用之和佔總收入比例僅為3.7%,也是行業最低。其中總財務費用為40.32億元,同比降低9.4%。
截至上半年末,中海的有息負債為2284.5億元,同比略增7.3%,淨負債率維持33.8%的絕對低位。
有息負債總量有所增加的同時,實現了財務費用降低,在於中海融資成本下降,以及債務結構的改善。
6月16日,中海內地子公司發行信用債,3年期20億元,票面利率低至3.25%;5年期10億元,票面利率3.55%。
到了8月份,中海內地發行信用債利率繼續下行,4年期5億元,票面利率下探至2.75%;7年期15億元,票面利率3.25%。
這樣的信用貸款利率,不僅僅來源中海的央企背書,更重要在於中海長期低負債發展的歷史。
排除了銷售價格和開發成本之後,擁有最高淨利潤率的中海,也面臨淨利潤率下行的原因是:
土地成本階段性走高。
2018-2020年,中海的新增拿地平均成本分別為每平方米8181元、12960元、10066元。也就是說,2019年的拿地成本走高,導致瞭如今結算收入淨利潤的下行。
從上半年拿地結果來看,中海已經做出了針對性調整。
上半年中海僅在14個城市拿下20幅土地,樓面面積489平方米,總地價513億元,摺合每平方米10491元。
相對於上半年2072億元的銷售額來看,中海的拿地支出偏低,但從集中供地、控制成本的角度來看,中海旨在維持利潤率。
“投資紀律重要過拿地本身,不會為了買地而買地。”
中海地產董事局主席顏建國一再強調,中海在投資策略上堅持主流城市、主流地段、主流專案的策略,更加重視高能級城市、核心地段的土地獲取,堅守投資刻度,要求合理回報。
中海管理層年初透露,2021年新增土地權益投資預算為1650億元,中海管理層現時仍然確定,這個目標沒有變化。
對比往年,中海拿地主要集中在下半年。這意味著,中海今年拿地首要目的還是控制成本,下半年應該是其拿地主要視窗期。
實際上,集中供地新政下,中海對於拿地並沒有懈怠,而是在遵守投資紀律和商業發展邏輯基礎上,進行精細化管理分析:
完善集中供地政策下的投資決策流程,包括一些產品的標準化;
上半年在22個集中供地市場中,中海參加了400多次競投,希望用勤奮獲取更高的成功機率;
透過產業資源整合、城市地標、棚改、城市更新等模式,上半年獲取了蘇州中泰專案、蘇州超塔專案、長春潤德專案、深圳龍崗南約專案等大型專案。
房地產行業從土地紅利、金融紅利遞進至管理紅利,整體槓桿率決定了房企能否活下去,利潤率決定了企業能否活得好。
地產這盤生意越來越迴歸於本質,在整個生意鏈條的第一步便開始充分競爭,同時考驗房企的戰略定力和判斷。
房企不再簡單比拼規模和極致週轉速度,而是比拼誰能控制土地的結構性成本,誰能最大限度維持開發成本,誰有最好的資本信用拿到融資。
沒有真金白銀的利潤,地產這場遊戲很快就會玩不下去,哪些房企可以活下去、活得好,中海給出了最明顯訊號:
看看他們什麼時候拿地,透過什麼渠道拿地,拿了多少地,成本是多少。