【1】
土地市場
昌平南大“睡城”
有望“翻身甦醒”
昌平南部片區在產業還未發展前，天通苑和回龍觀地區因為房價及租金低，聚集了大量海淀和朝陽的就業人員居住於此，被稱為北京名副其實的“睡城”。
隨著產業的不斷入駐，昌平南開始逐漸崛起，今年土地新供應，昌平佔了3宗地，要麼是地鐵盤，要麼是臨鐵盤，地段絕佳。
2015年的昌平房價低至1-2萬/㎡，2019年已經漲到4萬+，昌平商品房土地供應卻一直很稀缺，這也是昌平房價持續攀升的一大因素。
2019年昌平區新土地供應2宗，佔比北京土地供應面積6.3%。入市開盤專案3個，2個位於沙河，1個位於陽坊。
2020年昌平總供應1宗地，佔比北京土地供應面積2.66%。入市開盤專案4個，1個位於北七家，1個位於南邵，2個位於霍營。
2021年昌平總供應3宗地，佔比北京土地供應面積7.62%，上半年入市開盤3宗，沙河+南邵+北七家，均為別墅專案。
三宗新供應地塊均在回龍觀板塊是繼2020年霍營入市的奧海明月和奧森ONE外近兩年新上市的剛改專案。
昌平區近三年土地供應稀缺，大多土地供應不能很好地承接海淀北擴的產業就業人群。
改善盤，別墅專案較多，剛需置業多半選擇了迴天地區的二手房專案。
新入市三宗地塊的北清雲際專案和奧森春曉專案，應和昌平區產業人群就近居住，就近就業的需求。
宗地位置緊鄰生命科學園大板塊，很好地承接海淀產業人口外溢置業，和“生命谷”就業人群置業需求。
【2】
新房供應及價格
3年開拓期
昌平新房開啟6萬+時代
2019年昌平區新房供應除了除了少量的限競房專案就是回遷安置房居多。
2020年霍營供應兩宗限競房專案奧海明月和奧森ONE，均價5.8萬/㎡。
限競房入市大大壓低了整體北京的房價，昌平三年新盤供應大多居於昌平新城附近，靠近北六環，改善類的別墅專案居多。
從2020年開始昌平進入5萬+時代，2021年上半年開盤專案均為別墅專案，均價4.4萬/㎡起，均為改善住居的別墅專案，位置臨近六環。
下半年新供應三宗地塊已達6萬+。
北清雲際和奧森春曉是除霍營專案外距離海淀最近的專案，脫離限競房的價格束縛對比海淀近三年新房供應的價格也是真的便宜。
2019年開盤位於清河的強佑府學上院均價7.9萬/㎡。
2020年開盤的融創香山壹號院均價11.2萬/㎡。
海淀今年入市的學府壹號院指導價格8.96萬/㎡，6月開盤的海淀幸福裡均價8.3萬/㎡。
對比剛剛6萬+的昌平南，海淀中關村連線昌平南這一條線上奧森ONE和奧海明月限競房專案基本售罄。
低總價上車，小戶型可選，又可以輻射昌平產業+海淀產業的僅有奧森春曉和北清雲際。
【3】
新房供銷存情況
新規劃促進成交比
昌平南未來可擺脫“睡城”
2019年—2021年昌平的供銷存量一直是存＞供＞銷。
2019年昌平區總供應套數18223套，僅成交7409套，剩餘存量26712套。（包含辦公、公租房、保障房等）
2020年開始昌平的購房需求年突破萬套，總供應18031套，成交12610套，剩餘存量29258套。（包含辦公、公租房、保障房等）
昌平區總規劃發出，包括生命科學園的控制性詳細規劃（2020-2035年）草案等大板塊規劃利好逐步顯現，2021年1月—8月成交套數已過萬套。
2021年昌平區總供應套數5567套，成交套數（1月-8月）10135套，剩餘存量26935套。
供地量小，需求在逐步提升，昌平南產業新增人口不止10萬+，未來的昌平終會擺脫“睡城”之名。
【4】
在售專案產品情況
剛改專案待清盤
“上車”新專案把握時機
回龍觀（入市新盤）
奧森春曉
均價：6.3萬/平米
面積區間：94-130平米
北清雲際
均價：6.2萬/平米
面積區間：81-122平米
霍營（限競房專案）
澳海明月
均價5.8萬/平米
面積區間：140平米
奧森ONE
均價：5.8萬/平米
面積區間：59-128平米
海淀北
海淀幸福裡
均價：8.3萬/平米
面積區間：145-195平米
強佑府學上院
均價：7.9萬/平米
面積區間：83-180平米
學府壹號院
均價：8.96萬/平米
面積區間：183-275平米
澳海明月和奧森ONE入市時，是限競房火熱的時期，作為昌平南距離海淀中關村最近的專案。
兩個專案限價5.8萬元/平米，非地鐵盤的霍營雙子，距離6萬僅差2千元。
兩個專案基本售罄，限競房壓制下低總價，小戶型上市火速瘋搶一空。
海淀強佑府學上院在售均為大戶型，海淀今年的新房供應也均以大戶型改善為主。
奧森春曉地鐵上蓋盤，和北清雲際臨鐵盤，6萬出頭的價格，不可多得。
【5】
二手房情況
緊鄰海淀 價格低
未來升值空間大
昌平南二手房價格比海淀北均價低2-5萬不等。
奧森春曉旁的公園悅府二手房均價7.4萬/平米，與新房價格形成倒掛。
海淀中關村、圓明園等大板塊二手房價格在9.4-10.9萬/平米。
上地以北的西二旗西三旗緊鄰迴天區域，二手房均價也已高至8.3萬/平米。
昌平南板塊稀缺，是距離大中關村最近的大住區。位置緊鄰海淀，可輻射整體大中關村及上地，價格便宜不止2萬。
北清雲際+奧森春曉本身與區域內最新的二手房專案相比價格已經產生約1萬元的倒掛，與海淀北最近的西二旗，西三旗形成2萬的倒掛。
海淀中關村外溢，生命科學園的產業引進，大量“碼農”的湧入對該地的置業需求必然上漲。
新房6萬+，配套成熟，生活氛圍濃郁，雙盤旁邊均有地鐵，配套稀缺。
昌平南的奧森春曉和北清雲際將會不乏高新購買力，想在昌平南投資和自住的客戶抓住“上車”機會，這兩個專案不容錯過。
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