出品|清流工作室
作者|王曉悅 主編|趙妍
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繼恆大之後，一封融創的求助信再次點燃房產行業的焦慮情緒——融創看似穩健的財務報表背後，其資金鍊是否藏有風險？
清流工作室發現，透過入股與退出融創旗下的專案公司，中融信託為融創提供資金的同時，也幫助融創進行專案公司“出表”，這或許形成了融創部分表外負債。據媒體報道，摩根大通認為融創實際負債率為138%，遠高於目前財務報告顯示的87%。
除了從信託獲得資金支援，2020年以來，融創也嘗試用應收賬款進行融資，其中部分基礎資產為融創旗下專案售樓尾款。值得注意的是，融創還用集團內部關聯公司之間產生的應收賬款進行融資，獲得超過35億元的資金。
“金主”中融信託入股合作
融創中國2021年半年報顯示，如果將合營公司及聯營公司的銷售收入計入，融創中國上半年的合同銷售金額超過3200億元，而融創中國按專案持股比例應占的權益合同銷售金額只有2000億元，比全口徑的合同銷售金額少了約1200億元。
這樣的落差也體現在利潤表上。融創中國上半年的經營利潤大約是145.5億元，而如果按照權益法入賬的利潤只有22.4億元，不足全口徑利潤的15.4%
對專案持股比例較低，意味著融創旗下專案引入了不少外部資金。
比如，今年3月融創旗下的南寧融恆房地產開發有限公司（下稱“南寧融恆”），就引入中融信託為持股49%的股東，並將手中剩餘51%的股權質押給中融信託。南寧融恆於今年1月的土拍上擊退萬科等6家房企，最終以8.17億元的價格拿下良慶區鳳凰路以南、東風路以西GC2020-145地塊。
外部資金來自信託等金融機構，這也引發市場對融創中國“明股實債”的質疑。清流工作室發現，中融信託曾在入股融創系專案公司後，又在專案進入銷售階段時退出。
2017年中，融創中國的全資附屬公司大連融創置地有限公司（下稱“大連融創”），斥資32.32億元收購大連潤德乾城房地產開發有限公司全部股權和債權，並將其改名為大連融創顥騰房地產開發有限公司（下稱“融創顥騰”）。融創顥騰持有大連開發區濱海新區1號地，該地塊用途為住宅及商業，計容建築面積為120.26萬平方米，其中住宅部分115.35萬平方米，商業部分4.91萬平方米，收購時尚未出售。
收購完成不久，融創又將該專案公司轉手給中融信託。2018年3月，大連融創退出融創顥騰股東列表，中融信託接盤融創顥騰100%股權。但到了今年2月，中融信託將融創顥騰100%股權重新轉讓給大連融創，大連融創又於今年9月將所持股權質押給瀋陽鑫合會誠企業管理有限公司（下稱“瀋陽鑫合”）。
奇怪的是，股權挪騰期間，至少從記錄上看，大連融創是直到今年2月才重獲融創顥騰的股權，融創顥騰2020年報也顯示，公司當年唯一的股東是中融信託。但在融創中國2020年的年報中，上市公司卻稱間接持有融創顥騰100%股權，並將其列為附屬公司。
清流工作室注意到，中融信託在提供資金入股的同時，也幫融創旗下某些專案公司實現“出表”。
今年3月，融創旗下的西雙版納環球世紀會展旅遊開發有限公司（下稱“環球世紀”），也引入“金主”中融信託。中融信託出資2.1億元拿下環球世紀70%的股權，融創還同時將手中剩餘30%股權也質押給中融信託。
資料顯示，環球世紀正在對外銷售其開發的融創觀瀾雲頂專案，為融創貢獻售樓收入。不過，融創系目前持有環球世紀的股權降至30%，環球世紀的資產和負債也不再納入融創的合併報表。
2020年底，融創旗下的哈爾濱融創領拓置業有限公司（下稱“哈爾濱融創”），引入中融信託為持股50%的大股東。今年初，融創又將所持哈爾濱融創30%的股權質押給中融信託。
資料顯示，哈爾濱融創曾於2020年初拍下松北區7宗地塊，總成交價格接近6億元。目前，該公司正在售賣融創·冰雪影都的樓盤，為融創貢獻售樓收入。不過，因融創僅持有哈爾濱融創30%股權，該專案公司的資產和負債並不列入合併報表。
2021年半年報顯示，融創中國的現金短債比為1.11，較去年年底提升0.03；淨負債率為86.6%，較去年年底下降9.4個百分比；提出預收款後的資產負債率為76%，較去年年底下降2.3個百分比。
用內部應收賬款進行融資
頻繁轉讓、質押專案股權的背後，是融創對資金的渴求。除了尋求信託的幫助，融創中國也在嘗試用應收賬款融資。
資料顯示，孫宏斌透過海外信託層層持股，控制香港上市公司融創中國（01918.HK）43.69%的股權。在境內，融創中國以其控股公司——融創房地產集團有限公司（下稱“融創集團”）為發債主體募資，融創集團旗下覆蓋房地產開發、銷售業務及文旅等多個板塊。
清流工作室獨家獲得的資料顯示，融創集團利用集團內部往來產生的應收賬款進行融資。
2020年11月11日，融創集團及深圳融創文旅產業發展集團有限公司（下稱“融創文旅”）作為共同債務人，向珠海金控股權投資管理有限公司（下稱“珠海金控”）融資32億元。為此，融創集團質押其對融創文旅的應收賬款總額32億元，作為該筆融資的質押擔保。協議顯示，上述應收賬款是融創集團和融創文旅達成的“借款協議”產生。
值得注意的是，這筆交易的“金主”珠海金控，是華髮集團旗下公司。而華髮集團旗下的上市公司華髮股份，曾於2020年11月24日宣佈，與融創文旅合作開發位於深圳市寶安區一宗127.1億元的地塊。雙方為此合資設立公司，華髮一方認繳出資34.3億元，持有專案公司49%股權；融創文旅認繳出資35.7億元，持有專案公司51%的股權。
也就是說，融創文旅入股該地塊的資金，大部分是從華髮系的金控平臺借來的，而融創為這筆大額借款提供的質押品，是融創系內部往來產生的應收賬款。
融創集團的另一筆債權轉讓，也有類似的操作。
2020年12月4日，融創西南房地產開發(集團)有限公司（下稱“融創西南公司”）與五礦證券有限公司簽訂債權轉讓協議，融創西南公司將其持有的對恩平市國揚雅景房地產開發有限公司（下稱“雅景房地產”）價值3.7億元的債權轉讓至五礦證券，有效期至2023年11月22日。
這家欠債的雅景房地產也是融創的“自己人”。工商資訊顯示，融創西南公司持有雅景房地產90%的股權，且融創西南已將這些股權質押給五礦證券。
融創西南公司是融創在西南區重要的收購平臺，其應收賬款融資數量更為龐大，幾乎都是轉讓旗下專案的售房尾款，其中以萬達文旅的應收賬款為主要資產。
融創西南公司將持有的購房尾款轉讓至招商財富-金源招融4號單一資產管理計劃，合計獲得30億元的融資。合同詳情顯示，這批購房尾款大部分來自成都、桂林、昆明及重慶等多個文旅城專案。
融創西南公司另外多筆應收賬款則轉讓給融鑫商業保理有限公司（下稱“融鑫保理”），共計融得資金近1.7億元。這家融鑫保理早期由廣東碧桂園資管管理有限公司間接參股，曾被媒體曝出向樓盤潛在客戶兜售理財產品。
此外，融創西南公司還將應收賬款轉讓給申萬宏源證券有限公司，所涉金額超過13億元。
王曉悅是清流工作室高階作者，常駐廣州。
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