房地產企業境外債的違約，已經引起了相關方面的密切關注。
第一財經記者從相關人士處獲悉，10月25日，國家外管局上海分局召開會議，對房企境外債到期情況進行摸排，要求週三前提交本年度境外債到期情況，週五提交今年年底境外債的安排，含到期本金和利息，回購需求、自有資金安排等。
多家房企人士向記者表示，此番排摸的目的就是要掌握是否存在違約風險，其同時強調這並不是新出臺的規定和要求，僅為定期摸排，更新資訊。
地產債引監管層關注
監管層對於房企美元債的關注，源於近期地產美元債頻繁爆發的違約事件。10月以來，花樣年、新力等房企先後出現美元債違約或延期兌付的情況，地產美元債市場震盪。資料顯示，截至10月中旬，有35家房企美元債價格跌至90美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下。
同時，中國恆大（03333.HK）的流動性危機，是否會引發這龍頭公司債務違約，亦受到越來越廣泛的關注。
央行網站20日公佈的《易綱行長在2021年G30國際銀行業研討會的發言及問答》稱：“總體而言，恆大風險是個案風險。應對措施方面，我們一是要避免恆大的風險傳染至其他房地產企業。二是要避免風險傳導至金融部門。”
10月26日，當代置業釋出公告稱，公司於10月25日到期的12.85釐優先票據，未能按時償還票據本金及其應計但未付利息。這筆資金規模2.5億美元的票據，是目前當代置業5只存續美元債中規模最大的。當代置業將此次違約，歸因為“預計之外的流動性問題”，而其面臨的不利因素包括宏觀經濟環境、房地產行業環境以及COVID-19疫情等。受此影響，上述票據本金及其應計但未付利息的還款安排，未能於當日達成。
有統計顯示，加上新違約的當代置業，今年以來出現債務違約的房企數量已經升至9家。
不過，房企違約仍數少數，大多數房企依然看重信用評級，積極堅守最後底線。上週五，極有可能違約的中國恆大在寬限期截止之前打款支付了一筆美元債的利息，暫時緩解了市場的緊張氣氛。
目前，絕大多數資金面相對靈活的房企，正積極展開回購工作，釋放出保兌付的訊號。日前，包括中梁控股、中國奧園、正榮地產等在內的多家房企釋出了回購資訊。據不完全統計，2021年下半年以來，共有18家房企陸續回購超100次。
在市場信心脆弱的背景下，這些舉動的意義在於提振市場信心，等待訊息面的邊際緩和。
地產美元債遭受重創打擊
冰凍三尺非一日之寒，地產美元債的信用危機從今年初便開始累積。
1月份，華夏幸福流動性危機開始暴露，2月份正式出現違約；進入6月份，恆大事件則開始發酵，伴隨著商票、交樓等方面的信用問題曝光，其債券價格也快速下跌，並且波及到其他一些弱資質的發行人。此後，藍光發展也出現違約。
平安證券研報顯示，負面輿情帶動地產板塊負面情緒及市場風險偏好結構性分化，6月份，中資美元債高收益指數跌幅約為2.54%，而投資級指數上漲0.91%。
此前，市場的擔憂僅聚焦在部分基本面較弱的發行人身上。直至10月4日，花樣年公告稱，同日到期的2.06億美元優先票據未在該日付款，宣告違約。該次違約超出了投資人預期，被認為打碎了市場信心的最後一根稻草。
10月中旬，某券商固收團隊在一場關於近期中資地產美元債市場情況的會議上提到，花樣年在最後一個交易日，其上述違約債券還是交易在99.5美元的水平，市場預期公司是會進行支付的，此後的違約“強烈地引發了市場對很多發行人償債意願的懷疑”。
花樣年“躺平”後，當代置業、新力控股也先後釋出公告，披露了其信用風險事件。
多重影響下，9月末至10月中旬的短短半個月內，地產美元債出現大跌。當代置業多筆美元債淨價從75-94美元不等，迅速跳水至19-32美元；佳兆業集團也有多筆美元債從此前的80美元左右跌至30美元附近；陽光城的多筆美元債遭遇了同樣的急挫。
國金證券統計顯示，截至10月12日，有35家房企美元債價格跌至90美元以下，19家跌至80美元以下，7家房企甚至跌在50美元以下；累計17家房企境內公募債收益率上行超過100個基點。“如此群體性下跌，體現出市場對房企信用風險的擔憂不斷加重，定價提前反映了房企的表外負債和潛在違約風險。”
一路下跌的同時，境內房企還迎來了評級機構的一連串信用下調。10月18日，國際評級機構穆迪下調多家房企的企業評級，包括綠地控股、陽光城、中國奧園、佳兆業、祥生控股集團、富力地產等在內的多家房企中招。
通常情況下，“評級下調對股權和債權融資都有負面影響，可能會陷入評級下調-估值調整-再融資困難-再融資風險提升-基本面惡化-評級下調的惡性迴圈。”億翰智庫研究總監於小雨表示，信貸額度下降、融資成本上升等是常見的現象。
而對於當前的房企來說，發不出債才是更嚴峻的問題。有業內人士指出，評級向下調整，會使得各金融機構減少與該類企業的合作。“近期房企美元債很難發。”有境外融資市場熟悉的人士稱。
10月份以來房企境外發債的次數明顯減少。不完全統計顯示，10月份至今，僅有海倫堡、大發地產成功發行了兩筆綠債。而這兩筆美元債的票面利率分別為11%、13.5%，明顯處於高位。不過，有房企內部人士表示，當前時點下能成功發行債券便是好事一樁，利率高低已不那麼重要。
在市場信心低迷、發債視窗收緊的大背景下，如何應對每個企業都是不小的考驗。“一些現金比較充裕的企業會對部分短期到期的債券進行回購，或者有些實控人會在這個階段向企業提供貸款，”上述某券商分析會中提出，“整體都是向企業注入現金。”
房企自救維護融資渠道
美元債一直是國內房企融資的重要來源之一，大多數企業並不想堵死這一個通道。因此，不少房企都在這段時間努力向外傳遞著積極的訊號。
10月份以來，包括正榮地產、銀城國際控股、中梁控股、弘陽地產、建業地產、龍光集團等在內的多家房企在回購存量美元債。其中，銀城國際控股回購額度最高，約為6500萬美元，佔存量金額的32.5%；正榮地產次之，於公開市場回購合計3300萬美元存量票據。
同時，10月15日，奧園對外披露，其進一步回購了總額為300萬美元的優先票據。奧園管理層表示，今年至今已購回本金總額1500萬美元債，同時其2021年內到期的境外美元債已悉數贖回，2022年1月到期5億美元債已完成再融資。
據克而瑞不完全統計，2021年下半年以來，有18家房企陸續實行境外債回購舉動，回購次數超過100次；僅中梁控股就進行了25次境外債券的贖回動作，累計贖回1.29億美元境外債。
除了回購，加強與投資者的溝通也成為必選動作。10月25日晚，雅居樂釋出公告稱，由於近期地產行業的現狀，其近期與投資者進行定期溝通的頻率有所增加，而透過近日的溝通，雅居樂向“投資者保證有足夠資金償還到期債務，本公司在本公告中再次確認該宣告”。
很明顯的是，儘管回購動作頻繁，但整體而言，房企當前的回購額度並不高，回購動作的主要目的還是在於提振市場信心。克而瑞指出，從贖回數額來看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，佔初始發行金額4.07%。
這也在一定程度上反映了房企當前流動性並不十分充足。某房企資金部人士表示，美元債明顯下跌的背景下，以低折扣進行回購實則比到期兌付更為划算，而企業回購算不上大手筆的原因大機率是“沒錢”。
目前，多家企業回購動作的效果並不明顯，對恢復市場信心作用不大，克而瑞證券首席分析師孫楊向記者表示，當前房企“不要暴雷，能挺住就是最好的做法了。”
只是，到期債務壓頂的情況下，“挺過去”對現階段的房企來說也不是件易事。光大證券研報資料顯示，今年四季度共有92.95億美元的地產美元債即將到期，2022年全年則有544.16億美元債到期。
過去，房地產企業可以透過在市場上不斷融資來滾動，借新還舊，“但現在整個市場的發行視窗和再融資視窗收窄，這就意味著對於未來短期內到期的這部分債券，企業進行償付，對於現金流是淨消耗的過程。”上述券商會議上提到。
融資渠道收緊的同時，銷售作為房企另一大現金流入途徑，也持續走低，這使得房企的資金面進一步承壓。克而瑞資料顯示，今年7-9月裡，TOP100房企實現單月銷售全口徑金額同比接連下降，降幅分別為7.6%、19.6%、36.6%，持續擴大。
此前，銷售疲軟疊加短期大量債務到期，也被外界普遍認為是花樣年違約的關鍵。
國金證券固收分析師段小樂指出，“花樣年三季度銷售僅128億元，同比下降16.04%，專案去化速度明顯放慢，造成一定回款壓力”，而同時其對美元債依賴程度較高，並出現借高還低的情況，此後行業融資環境惡化，也難以透過滾續對沖到期，公開市場的剛性兌付使得債務壓力加大。
所幸，在美元債發行和再融資視窗短期內難有明顯恢復的背景下，國內的政策端已有暖風吹過，在包括央行等在內的監管層定調“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”之後，糾偏訊號釋放，按揭貸款、開發貸也有放鬆的風聲。
“當前地產融資維持邊際放鬆是大機率事件，但從政策放鬆拐點到信用瑕疵房企融資端真正放鬆需要時間。”平安證券稱。
孫楊也預計，政策面、基本面有所回暖，市場得到修復，“最快要到年底明年初。”
