二手房交易是一套比較複雜且繁瑣的流程，通常情況下都是需要由房產經紀人協助辦理，買二手房簽完合同並不代表萬事大吉，之後複雜的流程才是重頭戲，交易流程辦的順利與否，也能體現出一個地產經紀人的專業程度。
而小編最近也看到了很多所謂“中介套路”，交易中的“避坑”方法，什麼“吃差價”、“一房多賣”等等，說實話，說的好多東西都十幾年前玩兒的套路了，現在早就行不通了。
現如今大部分城市的房產交易已經是透明化、正規化，籤三方約，早就不存在什麼“陰陽合同”這種東西了。不過我不否認中介圈確實魚龍混雜，什麼樣的人都有，也會存在違規操作的情況，但是在這我想說一句話：您找個正規的經紀公司，專業的經紀人就完事了。
還有嚷嚷著“中介將要被取締了”的這些標題黨，我勸您也趁早歇歇吧，這事兒咱最好也別以偏概全。好了，進入正題。今天咱們聊聊二手房交易流程的一些事兒。
二手房的交易流程簡單來說就是審資質——籤合同——網籤——繳稅過戶——物業交割，但這只是一個很籠統的流程。而買二手房分全款和貸款兩種方式，貸款也分為商貸、公積金、組合貸，正規的房產經紀機構也需要進行資金監管來保證買方的資金安全。
資金監管說白了就是把錢放在資金監管賬戶裡，買賣雙方都看得到這筆錢，但是誰也動不了，過戶之後一兩天內自動解凍至賣方賬戶，這很好的避免了先過戶還是先給錢的兩難情況。接下來我就詳細說一下不同付款方式的交易流程。
一、全款
全款購房的流程相對簡單，具體為：客戶資質稽核（1個工作日）——簽署房屋買賣合同——辦理網籤——資金監管——繳稅預審——預約繳稅過戶（看預約時間）——辦理繳稅和過戶（一個工作日）——領取新不動產權證書（一般當天出房本）——物業交割——監管資金解凍（t+一個工作日，也有可能過戶當天）。
根據以往的經驗，整套流程大約一個月以內就完事了，簡單直接。新房本下來以後，房款直接由監管賬戶轉入賣方銀行賬戶。物業交割保證金或者戶口保證金之類的在交房，結清水電燃氣物業費之後交付賣方。
這裡需要注意的是，辦理所有的手續時，買賣雙方務必帶好需要的證件（身份證、戶口本、婚姻關係證明等）本人到場辦理，如果買賣方雙方其中一方不能到場，分情況需要提前手寫委託書或辦理委託公證。
二、商業貸款
商貸購房流程只是在全款的基礎上加了個辦貸款的手續，但是分為交易房屋有抵押兩種。商貸購買有抵押的房屋流程具體為：客戶資質稽核——簽署房屋買賣合同——房主預約還款——還清欠款——登出抵押登記——辦理網籤（可同時進行貸款評估）—資金監管—客戶銀行面籤—批貸—繳稅預審—預約繳稅過戶—辦理繳稅過戶—領取新不動產權證書—首付款解凍—新房主辦理抵押登記—銀行放款至賣方賬戶—物業交割。
這裡需要說一下，有抵押的房子不是不能上市交易，也不是不能買，只是有抵押的房子不能辦理過戶和夫妻更名等手續，需要注意的是籤合同前需要到不動產登記機構查詢不動產權屬資訊，確定好抵押額度和抵押權人，避免房屋有查封等風險，而且資金監管也能很好的保證買方資金安全，不會出現賣方卷著首付款跑路的情況。
使用商貸購買無抵押的房子流程同上，只是省去了業主解除抵押的幾個步驟。買方使用商業貸款購房時需要注意的是確定好自己的貸款資質，包括首套還是二套，還有個人徵信不要有“連三累六”的情況，否則銀行很可能拒貸；其次是收入證明需要達到總負債的二倍，劃重點：總負債。
也就是說，名下有其他貸款都算負債，比如車貸，所以開出的收入證明需要覆蓋月供和其他負債的二倍，最後，任何貸款面籤的時候，買方必須到場，不能委託。商貸流程一般也比較快，因為評估、批貸等流程還是比較靈活的，根據以往的經驗，整套流程辦完大概一個月左右，放款基本在過完戶兩週左右。
三、公積金貸款
公積金貸款的優點是時效快，利率低，按現在五年期以上公積金利率3.25%，貸款120萬，25年，月供為5847.79元，使用公積金貸款購房需要注意的問題無非也就是：公積金類別（市屬、國管、中直）、能不能貸、能貸多少錢、能貸多少年、月供多少錢等，這裡我不做過多贅述。主要說說流程，市屬公積金買房交易流程為：客戶資質稽核—簽署房屋買賣合同—網籤—評估—資金監管—公積金面籤+初審—簽署借款合同—繳稅預審—預約繳稅過戶—辦理繳稅過戶—抵押登記—放款—物業交割。
流程上來講跟商貸也沒太大區別，時效上大概一個月左右也就基本搞定了，放款我沒記錯的話是過戶三週左右。?這裡有幾個點需要注意一下，業主方：（1）除業主未成年外，業主本人不能到場的，需要提供委託公證；（2）市屬公積金貸款時，業主需提供非郵儲銀行的儲蓄卡或存摺。買方：原則上，初審時買方必須到場，不能進行委託，房本寫誰的名字誰去就行了，配偶不需要出面。國管公積金和中直公積金買房流程其實也差不了太多，這裡就不細說了。
四、組合貸款
組合貸款許多賣方都不喜歡接受，講真的有些經紀人也不太喜歡辦理組合貸款，原因就倆字，麻煩。但是組合貸對購房者的好處是貸款額度高並且能省點月供，商貸公積金部分利率各算各的，比純商貸每個月能省不少錢。
流程的話拿市屬公積金組合貸舉例：客戶資質稽核—簽署房屋買賣合同—網籤—資金監管—評估—公積金面籤+初審+銀行面籤—公積金審批—商貸審批—簽署借款合同—繳稅預審—預約繳稅過戶—辦理繳稅過戶—抵押登記—放款—物業交割。
看著比較繁瑣，說白了就是同時辦理兩件事情，由於現在組合貸面籤都是在一起辦的，所以時效上也比之前快了很多，全套的流程大概也就一個多月也能辦完，放款的話大約在過完戶一個月左右，但其實加緊辦理的話時效比純商貸慢不到哪兒去，所以賣方現在也沒必要擔心組合貸流程慢的這個問題了。
這裡需要注意的問題，您直接綜上所述就行了。另外這裡給您一個小公式，商業貸款部分的額度=較小值（評估值、網籤價）×商業貸款成數-公積金貸款部分額度。
另外，關於二手房買賣需要的備件，大概有這些：
A.賣方備件有：（1）身份證明原件及影印件；（2）不動產權證書原件及影印件；（3）家庭有未成年人，需提供戶口本原件及影印件，戶口本不能體現直系親屬的，提供未成年人的出生證明；（4）婚姻狀況證明（單身除外）；（5）享受稅收優惠政策的其他證明等，如房屋滿五年的證明、原始購房發票、原始購房契稅票、家庭唯一住房承諾表、購房貸款合同、購房貸款結清證明、貸款利息清單。
B.買方備件有：（1）身份證明原件及影印件，已婚的雙方均提供；（2）婚姻狀況證明（單身除外）；（3）家庭成員的戶口本原件及影印件；（4）享受稅收優惠政策的其他證明等，如家庭購買首套住房證明。
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