下雨對二手房成交的影響有多大？

保利西山林語位於海淀山後板塊，具體位置為北五環外黑龍潭路與冷泉西路交叉路口往西南約190米，是2010年的商品房社群，主打八九十平的剛需戶型，2-3居房源總價在550-700萬之間。

跑盤前我收集一些粉絲對這個小區重點關注的問題，現在一一做個解答。

1. 大雨對小區影響；

7月份北京暴雨，導致西山林語周邊道路積水嚴重的訊息上了熱搜，但大雨對小區有什麼影響？很多購房人很關心，但又從網上看不到相關的後續報道，所以針對這個問題，我也是找小區門口的中介，周邊一些底商的老闆，以及住在小區裡的業主，聊了聊，多方角度做了求證，從他們口中得知，大雨確實對這邊的影響是有的，其中商鋪老闆的跟我說，他也住在西山林語，大雨對小區每個院落的影響程度不太一樣，三期的房子影響比較大，因為降水量確實比較大，降雨持續了一天，加上三期地勢低，地庫也倒灌了一些積水，而一期二期相對地勢高，小區裡存在積水，但沒有波及到地庫或住戶。

2.大雨對二手房成交有影響嗎？

從雨後西山林語的二手房成交情況來看，暴雨前的6月，該小區單月成交30套房源，7月前20天該小區成交7套，確實有所下降，但更多還是因為海淀市場熱度下降的原因，從我踩盤看到的情況，雨後的週末依然有一些購房人來這裡看房。

3.房價“抖”了嗎？

從去年9月到今年8月，西山林語整體抖了15%左右，主力戶型年初到現在抖了8%。具體到房源，該小區流通較好的為2居，客廳朝北主臥朝南的90平左右2居，年初成交價510萬左右，8月成交價560-580萬；像客廳南北通透，小區最優質戶型的90多平2居，年初600萬左右成交，8月650-660萬的成交價格，高樓層掛到700萬左右價格的也有不少；94平緊湊三居，年初550萬的成交價，現在成交價格約為600萬出頭。

4.小區優缺點；

優點：

1）500-600萬這個價格區間，海淀為數不多的次新商品房；

2）有產業輻射，周邊分佈了一些500強企業和網際網路大廠，如百度，騰訊，網易等公司，購買力有支撐；

3）小戶型主導，流通好，因為西山林語大部分都是80-90平的2-3居，而且都是8層左右的小板樓，相對宜居。

缺點：

1） 地勢低，大雨積水影響出行和生活，踩盤時聽小區業主說，物業已經接到通知，會對小區排水做升級改造，同時市政這邊也會對周邊公共道路的排水進行改善，之後我也會持續跟進；

2） 三區戶型，私密性一般，樓密，臥室客廳空間，會看到鄰居的屋子，採光也會受到影響；

3） 自採暖，其實自採暖並不算是缺點，但踩盤過程中從對幾位住戶的採訪來看，這個小區對於採暖溫度和體感的描述是還行，沒那麼涼，我理解這種方式的採暖在這個小區可能不像其他社群溫度那麼合適，所以如果是老人孩子居住，建議還是多問多打聽。

4） 小區距離地鐵比較遠，距離16號線站點4公里左右的。

5.一期二期三期怎麼選？

我簡單說下每期房源的特點，方便你去記憶。一期最早開盤，以大戶型為主，居住密度低，適合改善人群，但總價高；二期小戶型就多一些了，較於三期，樓間距，品質和戶型產品設計更好一些，但比三期同面積的房源要貴；三期是西山林語上車價位的院落，流通比較好的兩居價格比一期和二期要低，雖然和二期同院，但人車分流，環境這些細節存在差距。

如果你想買品質好一點的2居就選二期，如果你想改善買大三居就選一期，如果圖便宜，三期的選擇會更多一些。

6.什麼人群適合在這買房？

我覺得三類人群適合看看這裡。

1） 周邊產業園區工作的人群，如中關村軟體園，在這些大廠上班的年輕人，將來結婚有孩子，把父母接過來，夠住，且能享受到一定的生活品質。

2） 想在海淀600萬左右買個次新商品房，要求品質好，兼顧保值流通；

3） 在北部工作的人群，追求一定的生活品質，同時對學校沒有那麼高的要求。