本報記者 張慧敏 李未來 上海報道
“尊重常識，迴歸常態，陣痛之後，仍有機會”。近日，在萬科（股票程式碼：000002.SZ）的業務交流會上，萬科董事會主席鬱亮用十六個字概括了萬科對於行業的基本看法。
那麼，機會在哪裡？鬱亮表示，物業、物流、商業，這些賽道夠萬科未來幾年發展了，目前也正在尋找機會。
萬科合夥人兼物業事業集團首席合夥人、CEO朱保全宣佈，未來三年，萬科的物業板塊將完成“百城千街”計劃。
“陣痛之後，仍有機會”
房地產是有周期的，那麼當前房地產行業下行的底部在哪裡呢？鬱亮表示，很多人說熬一熬，冬天過去就會迎來春天，但是要注意的是，經過一個新的發展階段之後，下個春天和上個春天是不一樣的，不能用上個春天的標準衡量今天要做的事情，當前安全比增長更重要，能力比規模更重要。
“今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認為常識能發揮很大作用，幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據。”鬱亮表示，尊重常識很重要，從物極必反這個常識來看，房地產行業過去幾十年的黃金髮展不是常態。
他表示，儘管房地產行業為國家做了巨大貢獻，例如國內的人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，到現在的40多平方米，很大程度上改善了老百姓的居住條件。但是，黃金時代的高速發展也帶來一些問題。例如年輕人買房壓力很大，越來越多的人在城市難以立足，這勢必影響城市的發展。
“2017年十九大報告明確‘房住不炒’後，行業開始迴歸常態，回到常態必有陣痛，但陣痛之後，仍有機會。”鬱亮表示，金融槓桿帶來的紅利消退，便是今天回到常態要經歷的陣痛之一。去年下半年至今，金融行業對房地產行業的金融資源投入佔比在減少。對開發商而言，縮表更直接的表現為要降債務，控槓桿，以及去金融化。一系列衝擊之下，房價下降使購房者受影響、房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。
為什麼說陣痛之後仍有機會？鬱亮再次用一個常識回答了這個問題：“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意”。鬱亮用了三個例子來說明。一個是“家電下鄉補貼政策”浪潮中的美的，一個是2008年奧運會後脫穎而出的運動品牌——國潮李寧，還有一個是日本的房地產企業——大和房建。
鬱亮介紹，日本的房地產行業在上世紀九十年代出現大衰退，大和房建經歷了日本房地產行業大縮表的過程，但它如今已連續十餘年位列世界五百強的第三百名。大和房建原來是以開發業務為主，現在的業務包括租賃公寓、物流、代建等，其中租賃公寓和物流業務在日本排名第一
“常識告訴我們，只要做的好，仍有機會。”鬱亮表示，中國的房地產行業情況比日本要好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機會。每一個值得改進的地方，都是萬科業務發展的空間和潛力。那麼接下來，萬科的錢怎麼花？鬱亮沒有正面回答，他表示，萬科正在尋找機會。不過，他也表示，物業、物流、商業，這些賽道夠萬科未來幾年發展了。
物業板塊將完成“百城千街”計劃
房地產開發業務方面，當前房地產行業整體下行，在三道紅線等政策壓力下，房企打折促銷加緊回款的動作頻繁。會上，有媒體問“萬科是否會以價換量”萬科集團合夥人兼南方區域事業集團首席合夥人、CEO，深圳公司首席合夥人張旭表示，會採取比較靈活的方式。
另外，近期全國多城都結束了第二輪集中供地，很明顯，第二輪集中供地中，國企是市場贏家，而民營房企幾乎“躺平”。第二輪集中供地中，萬科的參與度也不是很高，對此，鬱亮表示，萬科沒有停止拿地，只是標準高了。
物業方面，萬科合夥人兼物業事業集團首席合夥人、CEO朱保全表示，當前，物業公司迎來環衛收購潮，不過萬科沒有收購一家環衛公司。他表示，“物業城市”模式不是簡單地複製服務內容，不是單純地替換環衛公司，也不是單一地整合同類型業務，而是公共服務流程的再造，其創新意義在於把物業企業的系統思維和流程管理融入城市治理服務。另外，朱保全還表示，“物業城市”的關鍵是釐清政企邊界，政府需要適當放權，企業來穿針引線。
交流會上，朱保全還宣佈，未來三年，包括萬科物業、萬物梁行、萬物雲在內的物業板塊將共同完成百城千街計劃。據悉，萬科在探索老舊小區長效運營管理模式，目前，萬科物業在全國288條街道內住宅的市場佔有率達25%以上，預計到2021年底，會覆蓋300條街道。
除了房地產開發和物業，物流也是交流會上的重點話題。據萬科集團合夥人兼物流事業部首席合夥人張旭介紹，2015-2021年，萬維物流業務覆蓋了46城，倉儲規模突破1100萬平方米，冷鏈園區33個，已經形成全國性高標倉儲和冷鏈物流網路，目前，萬維物流主要聚焦7個行業，主要服務行業裡的頭部企業，客戶包括沃爾瑪、百勝中國等企業。
那麼，萬維物流的利潤構成是怎麼樣的？張旭表示，來自倉儲的收入和利潤佔比最大，因為萬科剛剛進入這個行業，其他的板塊目前競爭激烈。
業務交流會上，有媒體問到，萬科是否會對恆大進行幫扶。鬱亮表示，行業冬天來了，大家都冷，要先保證自己過冬的問題。萬科願意做對行業有利的事情，前提是要保證市場化原則。
