一、地產美元債近期頻受關注：政策部門開始釋放維穩訊號

在國內融資渠道持續收緊、融資環境顯著惡化的背景下，地產美元債已成為地產企業的救命稻草，目前存量規模更是高達2100億美元。不過受恆大等事件影響，地產美元債市場近期頗受關注，整體上看維穩訊號較為明顯。

（一）2021年10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在金融統計資料新聞釋出會上表示“近期受個別房地產企業債券違約等風險事件的影響，境外房地產企業美元債價格出現較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現後的自然反應……將敦促發債企業及其股東嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務”。

（二）今天（2021年10月26日），國家發改委外資司召集部分地產企業在京開會，據悉此次參會的地產企業大多為美元債大戶，會議目的旨在摸底地產企業美元債到期情況，一定程度上釋放出維穩的訊號。

（三）政策部門之所對地產企業美元債更為關注，原因大致有以下幾個：

1、近期地產企業美元債遭受重創，下跌幅度較大，已經引起市場恐慌。例如，新力控股與恆大的美元債價格已分別跌至15元和20元左右，花樣年的美元債已分別跌至30元左右等。

2、地產企業美元債的投資者雖然70-80%仍為中資機構，但至少也有20%左右為外資所持有，且市場規模已經超過1.30萬億人民幣，一旦地產企業美元受到較大沖擊，將對國際形象以及後續境內企業境外融資產生較大沖擊，同時風險還會延伸至境內、走出去的非地產企業以及相關金融機構，引發金融市場動盪。

二、地產美元債基本情況

（一）存量620只（規模2100億美元），佔全部中資離岸債的22%以上

1、根據統計，截止目前，中資離岸債存量為2059只（規模合計9481億美元），其中金融債547只（規模合計3575億美元）、地產債620只（規模合計2100億美元）、城投債309只（規模合計789億美元）。

可以看出，以人民幣計，中資離岸債規模超過6萬億，其中金融債2.30萬億、地產債1.34萬億、城投債0.50萬億。

2、自2012年11月15日國資背景的中國海外發展在香港發行第一隻離岸地產債以來，不到十年的時間裡，中資離岸地產債數量已驟升至目前的620只，規模亦達到2100億美元（約合人民幣1.40萬億元），佔全部中資離岸債規模的22%以上，成為僅次於金融債的第二大中資離岸債品種。

（二）46只地產企業離岸債以非美元幣種（如人民幣、港幣等）計價

在我們所統計的620只地產企業離岸債中，有46只以非美元幣種計價，如人民幣、港幣等。具體看，以人民幣計價的地產美元債數量有18只（規模合計為128.54億元人民幣），以港元計價的地產美元債數量有21只（規模合計為324.03億港元）、以馬來西亞林吉特計價的地產美元債數量有5只（規模合計為4.01億林吉特且均為碧桂園發行）。

（三）地產美元債簡史：2017-2018年是分水嶺

1、雖然地產美元債始於2012年，但在2012-2016年期間一直處於不瘟不火的狀態。2016年10月以來，供給側改革步伐加快推進，國內金融環境明顯趨於收緊。受此影響，地產企業境內融資渠道亦明顯收緊，地產企業公司債、股權及非標等融資渠道均被堵住，地產企業融資開始出現較大壓力。

2、為此，地產企業自2017年開始紛紛轉向境外融資，2017年地產美元債顯著升溫，數量和規模由2016年的28只和96.98億美元驟升至2017年底的172只和1625億美元，呈幾何型級別的增長。

3、針對地產企業境外發債規模增長較快、地方城投公司評級整體較低、部分企業外債償還能力受到關注等問題，2018年5月國家發改委、財政部聯合釋出《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》（發改外資（2018）706號），明確提出以下幾點要求：

（1）擬舉借中長期外債企業要實現實體化運營，依法合規開展市場化融資，充分論證發行外債的必要性、可行性、經濟性和財務可持續性，同時依託自身資信狀況制定外債本息償付計劃，落實償債保障措施。

（2）擬舉借中長期外債企業要建立健全規範的公司治理結構、管理決策機制和財務管理制度。申報企業擁有的資產應當質量優良、權屬清晰。

（3）發展改革部門要切實加大事中事後監管力度，加強對外債資金使用情況和專案後續建設運營情況的督促檢查工作。

（4）引導規範地產企業境外發債資金投向，地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制地產企業外債資金投資境內外房地產專案、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

4、706號文導致地產企業境外發債面臨更嚴的監管，受此影響，2018年地產企業境外發債數量與規模均出現大幅萎縮。不過經歷過2018年的低谷後，2019年以來境外發債監管出現邊際放鬆，地產美元債重啟快速增長態勢。

（1）2019年2月18日，國家發改委釋出《關於企業申請辦理外債備案登記證明的指引》，便利外債備案流程更加簡化直接、效率更高，同時發改委對外債申請在額度和期限上的稽核上也相對寬鬆。

（2）不過這一時期也有一些約束性政策，如2019年6月6日和7月12日，國家發改委釋出的《關於對地方國有企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕666號）和《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資〔2019〕778號）分別明確承擔地方政府融資職能的地方國企以及地產企業發行外債僅限用於償還未來一年內到期的中長期外債。

整體上看，2019年以來，國內融資環境出現一定程度放鬆，但地產企業的境內融資環境始終沒有發生明顯變化，在償債壓力較大的背景下，地產企業境外債發行始終保持著較高的熱度，規模與佔比均保持穩步上升態勢。

三、各地產企業存量美元債情況

如前所述，目前中資地產離岸債存量有620只，規模達到2100億美元。

（一）三家超百億美元：恆大176億、佳兆業154億、碧桂園118億

目前有三家地產企業的存量美元債規模均超過100億美元，分別為恆大的175.75億美元、佳兆業集團的153.85億美元以及碧桂園的117.94億美元，合計達到447.54億美元，約佔整個地產美元債市場的21%以上。

（二）六家在50-70億美元之間：融創、世茂、華潤、禹州、海外以及金茂

目前有六家地產企業的存量美元債規模在50-70億美元之間，從高到低依次為融創中國（67.90億美元）、世茂集團（61.20億美元）、華潤置地（60.50億美元）、禹州集團（60.27億美元）、中國海外（52.56億美元）、中國金茂控股（50.50億美元），這六家企業的存量地產美元債規模合計達到352.93億美元，佔全部地產美元債的17%左右。

（三）九家在40-50億美元之間，八家在30-40億美元之間

1、目前有9家地產企業的存量美元債規模位於40-50億美元之間，合計達到414.47億美元（佔全部地產美元債存量規模的19.74%），從高到低依次為遠洋集團、雅居樂集團、旭輝控股、綠地、合景泰富集團、萬科、富力、融信中國、龍光集團等。

2、目前有8家地產企業的存量美元債規模在30-40億美元之間，合計達到280.18億美元（佔全部地產美元債存量規模的13.34%），從高到低依次為新城控股、正榮地產、時代中國、路勁基建、中國奧園、花樣年、瑞安、華夏幸福等。

可以看出，17家地產企業的存量美元債規模合計達到694.65億美元，佔全部地產美元債存量規模的33.08%。

（四）23家在10-30億美元之間，合計超過400億美元

目前有23家地產企業的存量美元債規模位於10-30億美元之間，合計達到403.65億美元，佔全部地產美元債存量規模的19.22%。這23家地產企業主要包括建業地產、中駿集團、龍湖集團、弘陽集團、寶龍地產、陽光城、佳源國際、中梁控股、越秀地產、仁恆置地、合生創展等等。

四、存量地產美元債到期情況

雖然近期為緩解市場焦慮，部分地產企業開啟了美元債回購模式，但整體上看未來地產企業的美元債到期情況仍不樂觀，到期續接壓力依然比較大。

（一）2021年底前還將到期28只，到期規模達到63億美元

今年年底前將有28只地產企業美元債到期，到期規模達到62.91億美元。其中，今年11月和12月分別到期10只和18只，到期規模分別為28.50億美元和34.41億美元。

（二）2022年全年到期規模達到620億美元（到期數量達到206只）

2022年全年將有206只地產企業美元債到期，到期規模合計達到620億美元左右。其中，一至四季度分別到期180億美元、160億美元、150億美元和130億美元，到期數量分別達到58只、54只、55只和39只。

（三）2023年全年到期規模達到480億美元（到期數量達到138只）

2023年全年將有138只地產企業美元債到期，到期規模合計達到480億美元左右。其中，一至四季度分別到期145億美元、130億美元、112億美元和95億美元，到期數量分別達到38只、38只、33只和29只。

五、存量地產美元債融資成本情況：多數較高，基本可被視為高收益債

從融資成本來看，地產美元債多可被視為高收益債，發行利率普遍較高。

（一）14家地產企業的平均融資利率超過10%，23家地產企業的最高融資利率超過10%。其中，以北京鴻坤房地產、天譽置業、景瑞控股、佳源國際、江蘇中南建設集團、當代置業、大發地產、福建陽光集團、花樣年、華南城控股、四川藍光發展、佳兆業、力高地產、新湖中寶、弘陽集團、恆大、中梁控股、富力地產、陽光城、融信、正榮地產以及綠城中國為代表。

（二）當然也有少數地產企業的融資成本相對合理，12家地產企業的平均融資成本低於5%、29家地產企業的平均融資成本低於7%。其中，以九龍倉集團、中國海外發展、首都開發控股、平安不動產、龍湖集團、萬科、保利、越秀地產、華潤置地、世茂集團、金茂、遠洋集團、碧桂園、旭輝控股、新城控股、寶龍地產、龍光集團等為典型代表。