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順義一直是北京住宅供地較多的地區,不過今年北京的第一批集中供地中,順義卻“缺席”了,沒有一個地塊。
不過,順義卻一直都不缺新房,在去年順義高頻次的供地下,順義的新盤在今年“扎堆”開盤,目前在馬坡就有5個新盤,仁和也有3個新盤。可能這也是順義並不著急新供地的原因之一,畢竟之前的還沒消化完。
相比馬坡在早些年就被人熟知,仁和除了前幾年曾經供應過一個共有產權房之外,其他的都沒太大的印象,但如今卻成為了順義供應住宅的一個集中區域。
隨著後沙峪、新國展這些老的順義熱點片區價格已經突破6萬/平,購房人的眼光也逐漸轉移到了雖然更遠、但價格卻便宜了一大截的順義新城片區。
今天就來聊聊大家都很關心的順義。
1、
順義發展到了今天,已經和首都機場密不可分了。可以說是順義前些年大踏步的發展,首都機場這一獨特優勢是重要原因之一。
而且,從未來的規劃發展看,順義也把“寶”大部分都壓在了首都機場,以及臨空帶來的各種產業和功能區上。
在順義的分割槽規劃中,就明確順義是要建設首都的國門空港城、創新前沿地、宜居示範區。國門、空港是擺在第一位的。
另外,未來支撐順義發展的兩大功能區,一個是前年批覆的首都機場臨空經濟區,一個同樣是去年確定的北京自貿試驗區的國際商務服務片區,以及包括它們在內的創新產業叢集,這兩大功能區無疑也都是機場、空港帶來的區域發展紅利。
所以,在未來很長的一段時間裡,順義的發展關鍵還是要看機場、空港、臨空區域。
從這一點看,剛才說到的順義當前兩個新盤供應集中區域,馬坡和仁和,仁和則要更貼近這條發展的主軸線。
從上面這張圖中可以看出,前些年順義發展比較快的後沙峪組團,位於首都機場的西側,而仁和組團則處在首都機場的東側。西側的後沙峪地區已經逐漸成熟,後期的重點則會逐漸擴充套件到沿機場的仁和、南法信、南彩組團。
再看一下這張規劃圖,順義大片的城鎮建設用地,都是圍繞著首都機場的四周排布,其中西側的後沙峪和東側的仁和是建設用地面積最大的,後沙峪已經比較成熟了,將來大體量的建設發展,仁和這片待開發的區域會更多。
2、
對比一下馬坡和仁和,兩者的定位是不一樣的。
馬坡作為將來順義區政府的所在地,未來的紅利更多是順義的行政中心。
在順義分割槽規劃中,對於馬坡組團的定位,首先是展示新城形象的政務和公共服務中心。當然,同時也會建設產城融合的高階功能區,生態宜居的魅力新城組團。重點發展產業金融、新一代資訊科技、智慧裝備。
而對於仁和,規劃是賦予其更多產業發展的空間。
順義分割槽規劃對於仁和組團的定位,是做好承接中心城區適宜功能疏解和疏解非首都功能雙重任務,持續提升城市綜合服務水平和公共空間品質,建設現代化、生態型、配套完善的城市組團。重點發展商業服務、智慧製造、新材料、航空航天。
而且,在最新公佈的順義區十四五規劃中,已經把仁和、南法信、南彩合併成為了一個“創新產業叢集提升區”。
劃重點,這個“創新產業叢集”非常重要,在北京城市總體規劃中就明確提出。
“三城一區”大家都知道吧,所謂三城,大家都知道是中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城,而一區不止是亦莊開發區,而是“創新型產業叢集和‘中國製造2025’創新引領示範區”。
在對“一區”的描述中,是要建設具有全球影響力的創新型產業叢集,重點發展節能環保、積體電路、新能源等高精尖產業,著力打造以亦莊、順義為重點的首都創新驅動發展前沿陣地。
而順義則把創新型產業叢集的提升放在了仁和、南法信、南彩,這片區域的重要性對於順義乃至全市來說不言而喻。
所以從產業發展的角度上看,仁和的前景似乎要更好一些。目前的創新產業、臨空、自貿這三區就有1.2萬家入駐企業,
產業的發展對於住宅市場的影響也是巨大的,有產業的區域才有具備購買力的人群,這也是為什麼海淀園區和朝陽望京等園區住宅價值更高的原因。
而且,軌道交通在某種程度上,也是為了產業發展服務的,畢竟職住平衡的原則在那裡,無論是產業功能區周邊配套居住的增多,還是上下班通勤的需求,對於軌道交通的服務意義更大。
這一點在順義表現的也很明顯。
在順義的十四五規劃中,對於軌道交通,重點是加快推進城際鐵路聯絡線北延、軌道交通R4線東延、M15號線東延。
15號線東延短期最可能實現的也就是東延一站,到南彩。而起自朝陽區東壩的R4線,是規劃能沿著機場的南側和東側,串聯中德產業園等幾個重點園區,直至仁和、南彩。而且R4線聯通了北京自貿區試驗區的朝陽和順義兩部分,支撐產業發展的意味更濃。
說到這裡,就不難看出順義對於“仁和、南法信、南彩”這片功能區給予的厚望。
對於馬坡,順義則將交通配套主要放在了市郊鐵路通密線的完善上,比如在馬坡增設站點等。
3、
剛才說了,順義的發展一直圍繞著機場、空港,其實仔細研究,可以發現北京的一條特殊發展軸線,就是45°軸線。
從城市規劃來說,北京是一個橫軸、一個豎軸。橫軸是長安街、豎軸是中軸線。
不過仔細看這些年的發展,還可以看到北京一條因為發展而形成的45°軸線,就是延東北方向45°,而且只有東北方向才有。這一軸線最根本的源頭就是機場。
從建外、朝外的第一使館區,到三里屯的第二使館區,再到亮馬橋的第三使館區,再到望京,再到沿機場高速和第二機場高速的東壩第四使館區、金盞自貿區、孫河別墅區、中央別墅區。
從1958年首都機場建成到如今已經50多年,這條軸線也隨著時間,呈現著一路向東北延伸到機場的態勢。而這條軸線沿線發展起來的區域,都是和國際化密切相關的,所以從某種角度上說,這條45°的軸線也可以被看成是北京國際化發展軸線。
而順義的新國展、後沙峪等地區,也是隨著這條軸線的不斷延伸,興起和發展起來的。
如今,隨著機場臨空經濟區和自貿區順義部分的落地,這條軸線勢必還會繼續延伸到機場周邊區域。它能否再次啟用順義拭目以待。
從這條軸線的住宅發展也可以總結出一些有意思的東西,因為越靠近軸線裡,房價越貴,越往外則越便宜,建外、朝外、三里屯、亮馬河的房價都已經是10多萬,到了望京則是接近10萬,再到後沙峪是6萬,而到了機場周邊的仁和,目前新房的價格已經只有4萬了。
而從戶型來看,沿著這條軸線,越往外面積更大,從二三環的老破小,到望京的剛需和改善,再到別墅區的純改善,可以說沿著這條軸線,是一個逐步尋求住宅改善的趨勢。
機場周邊的仁和,目前的情況看,一方面剛才說的,要承接中心城區疏解功能,也包括人口。之前北京已經在這裡大規模建設東城區居民疏解安置房,總量有1萬套,今年就會交付。而且對接了東城的優質公共資源,如史家衚衕小學分校、地壇醫院的院區等。
再看一下商品房,剛才說了,仁和目前有三個新盤,也被稱為“仁和三兄弟”,它們都是去年8月同一天拍的地,今年則是前後腳陸續入市銷售。
這三個商品房的總房源量也有4000戶,並配建有商業、公園等配套。在加上剛才說的公共資源的引入,加上距離朝陽望京、通州副中心的距離優勢,這一片將來也會逐漸發展成為一個新興居住區。
這三個新盤中,旭輝和路勁的專案主打的是剛需戶型,兩居到四居。
而龍湖的專案可選性要更多。不但有三居和四居的洋房,還有150平米以上的疊拼戶型。
前些天去現場參觀了一下,所以多說幾句龍湖的這個專案雲河硯。
這三個地塊的容積率本身都是1.6,屬於低密度的專案,從這個角度上看,應該屬於改善型住宅。
目前除了後沙峪之外,仁和等機場周邊的住宅開發還處於起步階段,剛需戶型主要還是本地人員購買,消化量有限。所以從某種意義上說,如果是要順應45°軸線的規律,改善型住宅似乎更能吸引這一軸線上梯次改善的需求。
本身龍湖可以說是國內做別墅數一數二的開發商,按照別墅標準設計的園林、景觀、社群,整體社群的居住舒適度也要更高。
戶型設計方面,疊拼戶型附送花園和露臺,地面部分全面寬,達10.2米,地下部分挑高6.5米,南北三天井採光,而且是可以自定義去設計家庭活動空間。
而且,現場還做了北京首個裸眼3D太空主題的樣板間,太空宇航感滿滿,有孩子的可以帶孩子過去玩一下。