900多萬買二手房，卻被賣家佔用戶口和學位？法院怎麼判？

花900多萬元買房

不料剛簽完買賣合同

賣方卻將戶口遷入

並佔用了學位

雙方為此鬧上法庭

900多萬買房

學位卻被賣方佔用

在中介的介紹下，2020年4月13日，楊先生與賣方陳某某簽訂買賣合同，約定房產總價940萬元，定金150萬元。

但因房子存在違建，被限制交易，所以雙方約定先付20萬元定金，等交易限制解除後再支付130萬元。

但就在簽約次日下午，廈門市教育局釋出了一則聽證會公告，這套房子很可能被劃入某重點小學的招生片區內。

此後，楊先生多次催促陳某某解除交易限制。5月16日，廈門市教育局正式公告，這套房產確認位於某重點小學招生片區內。

而房子直到8月中旬解除限制，在準備辦理貸款的前一天，楊先生接到中介電話……

第二天趕去看房的楊先生髮現對方正在裡面辦午託班。

因雙方協商未果，楊先生起訴至法院。

佔用重點小學學位

賣方要賠多少？

陳某某辯稱楊先生購房不是為了子女就學，並沒有這麼大的損失，理由如下：

一、楊先生的孩子已經在思明區入學，不符合轉學條件；

二、籤合同時，楊先生要求增加約定，允許將房屋轉售給親戚或朋友；

三、在8月中下旬，已經過了各小學招生報名、轉學申請的時限，雙方仍在對接交易事宜。

另外，陳某某還稱，籤合同時，他曾表示自己的小孩馬上要上小學了，如果是該重點小學的學位，自家要用。

陳某某認為，房子交易的價格是每平方米7萬多元，如果賣房時確定被劃入廈門某重點小學的招生範圍，價格還會更高。

房產中介的工作人員也作為證人出庭，表示：根據房產此前派位的小學，每平方米單價7萬多元符合市場行情，如果是空戶可讀該重點小學，同戶型成交的每平方米單價是9萬多元。房子如果學位名額被使用了，成交價格必然受影響。

法院還委託鑑定機構對房產學位未佔用和已佔用兩種狀態下的市場差價進行評估。但鑑定機構認為，該鑑定事項難以準確量化，退回鑑定。

法院酌情認定

房產總價減少37.6萬

法院審理認為

簽約時，陳某某及其子女的戶口未遷入房屋，學位未被佔用，根據雙方的合同和交易習慣，應認定雙方約定的交易標的是戶口和學位未佔用的房屋，購房總價是戶口和學位未佔用時的價格。

合同履行中，陳某某遷入了戶口並佔用學位，根據目前的招生政策，房子6年內不再享有學位權益，客觀上產生市場價值貶損。陳某某履行合同存在瑕疵，應承擔違約責任。

最終，法院作出判決，雙方買賣合同中價款減少37.6萬元並賠償定金的佔用利息。

1、要求出賣方及其配偶出示戶口簿核實交易房屋的落戶情況，若有適齡兒童落戶則進一步核實該兒童就讀學校的情況。

2、要求出賣方書面承諾學位未佔用，並在房屋買賣合同中約定學位佔用的違約責任，具體可約定減少價款、支付違約金、賠償損失等。

3、在合同約定違約責任的基礎上，還可一併約定學位佔用是合同解除的條件。

▲來源：廈門市思明區人民法院